In materia di condominio, le vertenze che hanno ad oggetto la richiesta di risarcimento dei danni a parte private, a causa della rottura di tubazioni comuni, rappresentano una questione di particolare interesse in quanto investono i profili inerenti la copertura o meno della polizza condominiale e la misura della liquidazione degli stessi.
È noto che la stipula di una polizza di assicurazione condominiale è di significativa utilità e, sempre, una scelta opportuna affinché il condominio possa essere manlevato, ovvero garantito, da pretese risarcitorie di terzi o degli stessi condomini per i danni subiti dalle parti ed impianti comuni.
In queste ipotesi, è buona prassi prestare attenzione alle condizioni di operatività della polizza.
Il caso portato avanti al Tribunale di Roma (sentenza n. 8797 del 23 maggio 2024) attiene al riconoscimento della garanzia, e del conseguente indennizzo, prevista nella clausola del contratto in ordine ai danni diretti e materiali al fabbricato stesso derivanti "da spargimento di acqua avvenuto a seguito di rottura accidentale degli impianti idrici, igienici, di riscaldamento e di condizionamento al servizio del fabbricato interessato, intendendo il fabbricato comprese le pertinenze realizzate negli spazi ad esso adiacenti".
Nel presente articolo affronteremo l'argomento all'uopo evidenziando le peculiarità della fattispecie e commentando il percorso logico-giuridico compiuto dal Giudicante nella pronuncia resa.
Fatto e decisione
Un condominio, nella persona dell'amministratore, ha convenuto in giudizio la propria compagnia di assicurazione chiedendo la condanna della stessa al risarcimento dei danni subiti a due proprietà ubicate all'interno dello stesso a seguito della intervenuta rottura delle tubazioni dell'impianto fognario, dalla cui perdite di acqua è derivato un abbassamento del piano dei giardini di pertinenza.
A sostegno della domanda promossa, il condominio ha esposto di aver stipulato una polizza di assicurazione globale fabbricati che lo garantiva per i danni prodotti a terzi e ai condomini da spandimento di acqua conseguente alla rottura di impianti, idrici, igienici, di riscaldamento o di condizionamento condominiali.
A tal riguardo, ulteriormente, il condominio precisava che, dalla espletata indagine di ricerca del danno, in contraddittorio con il perito della assicurazione, è risultato indubbio che la perdita era stata causa dalla rottura delle tubazioni di scarico delle fognature condominiali determinando il dilavamento della terra intorno alle tubazioni con abbassamento del suolo.
All'esito dell'accertamento conservativo intervenuto, seppur era stato condiviso l'ammontare del danno, tuttavia, l'assicurazione aveva sollevato obiezioni sulla operatività della polizza sostenendo che i pretesi danni non potevano assumersi come materiali e diretti cagionati dall'acqua ma, al contrario, indiretti conseguenti al dilavamento del terreno.
Il Giudice ha emesso la sentenza, previo esame dei documenti allegati in atti, non ravvisando la necessità di svolgere ulteriore istruttoria, in considerazione del fatto che la querelle non atteneva al riconoscimento della dinamica dell'evento, né alla entità dell'indennizzo ma, esclusivamente, alla interpretazione della garanzia di polizza.
Danno in Condominio da parti comuni
È risaputo che abitare in condominio possa comportare eventi pregiudizievoli alle singole proprietà in conseguenza della rottura di tubazioni comuni, in conseguenza delle quali si può verificare lo spandimento di acqua.
Qualora ricorrano ipotesi di questa natura, è preliminare avvisare l'amministratore affinché possa provvedere a notiziare l'assicurazione del sinistro occorso, per poi effettuare la ispezione volta ad individuare la causa del danno.
Una volta effettuata tale comunicazione e l'indagine in loco con il perito della assicurazione, occorrerà attendere le risultanze della perizia (anche eventualmente del consulente nominato dal condominio) al fine di (i) accertare la causa del danno, (ii) la copertura o meno della polizza, nonché (iii) stimare i danni per la relativa liquidazione.
Nella fattispecie che ci occupa, la disamina del Giudice parte dal presupposto, non contestato tra le parti e, per l'effetto, pacifico, che la rottura delle tubazioni afferenti al tratto di fognatura condominiale, ubicate sotto i giardini individuali di due condomini, ha provocato il dissesto e l'abbassamento della pavimentazione e del piano degli stessi.
Al contempo, non è neppure in dubbio che il cedimento del livello dei giardini sia stato determinato anche dalla fuoriuscita di acqua che, nel tempo, aveva provocato il dilavamento del terreno circostante intorno alle condutture, quale causa dell'abbassamento del piano del terreno.
Parimenti, essendo stato definito un accordo conservativo del danno, non sussisteva nessuna obiezioni sulla sua entità.
Pertanto, l'unico motivo di lite interessava unicamente l'operatività della polizza, ragione per cui è dirimente la analisi e l'interpretazione delle garanzie ivi contenute per poter accertare e dichiarare se tale evento, con ogni conseguenza in termini di liquidazione del danno, rientri o meno nella copertura.
Ebbene, la polizza in esame, prevede la garanzia per i "Danni da acqua" intesi quali danni diretti e materiali al fabbricato stesso derivanti da spargimento di acqua avvenuto a seguito di rottura accidentale degli impianti idrici, igienici, di riscaldamento e di condizionamento al servizio del fabbricato interessato, intendendo il fabbricato comprese le pertinenze realizzate negli spazi ad esso adiacenti.
La polizza copre, dunque, anche i danni cagionati ai beni dei singoli condomini nel caso che gli stessi siano conseguenza diretta e materiale di rottura accidentale, come riportato nella clausola richiamata, con esclusione dei soli danni determinati, in caso di impianti fognari, da rigurgito o traboccamento.
Sul punto, il Giudice ha rilevato, correttamente, che la perdita de qua era stata generata dalla rottura accidentale dell'impianto fognario, espressamente indicato tra quelli oggetto di garanzia.
Per risolvere la questione occorre, quindi, accertare se il danno che si è verificato alle due proprietà del condominio, concretizzatosi nell'abbassamento del terreno dei giardini, rappresenti una conseguenza diretta e materiale della perdita di acqua susseguente alla rottura dell'impianto fognario.
Sul punto, occorre rilevare che la rottura dell'impianto fognario si è resa manifesta con l'evento della perdita di acqua protrattasi nel tempo.
Per tale motivo, Giudice non ha esitato a ritenere il danno conseguenza diretta e materiale della rottura.
Invero, risulta più che verosimile che la fuoriuscita di liquidi dall'impianto fognario, prolungatasi per un lasso temporale, abbia cagionato la creazione di zone vuote nella terra che, a loro volta, hanno prodotto, per effetto del peso e della gravità, l'abbassamento progressivo del terreno nei due giardini.
Nella vicenda, il nesso di causa sussiste senza titubanza poiché il dilavamento ed la successiva flessione del terreno è conseguenza diretta della una perdita di acqua occorsa a causa della rottura accidentale della fognatura interrata.
Condomino ed azione diretta verso l'assicurazione
In questo contesto, appare appropriato ricordare che nel caso di contratto di assicurazione stipulato dal condominio, il contraente della polizza di assicurazione è il condominio nella persona dell'amministratore il quale, tra l'altro, per poterla sottoscrivere deve essere preventivamente autorizzato dai condomini.
L'amministratore è, quindi, unico legittimato alla rappresentanza del condominio nell'interesse di tutti i condomini, qualora intervenga un contenzioso con la assicurazione e non può essere sostituito dal singolo condomino in tale azione.
A conforto, è confacente rammentare l'indirizzo costante della Giurisprudenza "Nel caso di contratto di assicurazione stipulato dal condominio, in persona dell'amministratore, la circostanza che il condominio sia ente di gestione, privo di personalità giuridica, non comporta che ciascun condomino possa agire, nel proprio interesse, nei confronti dell'assicuratore, spettando all'amministratore la rappresentanza del condominio contraente della polizza nell'interesse di tutti i condomini" (Tribunale Genova sez. II, 07/06/2018, n.1648 conforme a Cass. Civ. n. 4245/2019 e Cass. Civ. n. 2678/1996).
In conseguenza, il condomino non può agire in via autonoma contro la assicurazione.
In aderenza ai principi esposti, nel caso de quo, l'amministratore ha giustamente promosso il giudizio contro l'assicurazione, vertendo la causa sulla richiesta risarcitoria di due condomini per danni derivanti da una parte comune dell'edificio, coperta dalla polizza sul fabbricato, avendo titolo per poter chiedere alla stessa l'adempimento al contratto in essere e veder riconosciuto il conseguente indennizzo ai singoli.
Alla luce di quanto sopra, il Tribunale di Roma ha accolto la domanda del condominio condannando la assicurazione al pagamento dei danni, come indicati nell'accertamento conservativo intervenuto, oltre interessi dal giorno dello stesso, oltre alla refusione delle competenze e spese legali.
