Nell'ambito del contenzioso che investe il condominio, sono innumerevoli le vertenze che hanno ad oggetto pretese risarcitorie, vantate dai singoli condomini, per lamentati danni subiti in occasione del verificarsi di fenomeni di percolazioni provenienti da parti comuni dell'edificio.
Le diverse situazioni che si pongono all'esame dei Tribunali configurano una molteplicità di casistiche e possono interessare anche altre parti, quali - a titolo esemplificativo - l'impresa che ha eseguito opere su appalto del condominio ed il direttore dei lavori.
La sentenza emessa dal Tribunale di Pisa (n.743 del 31 luglio 2025) affronta compiutamente la questione e la esaustiva motivazione resa non manca di ricordare che la responsabilità del condominio per le cose in custodia ex art. 20251 Cod. Civ. impone, sempre e comunque, la prova del nesso di causa tra la cosa ed il danno arrecato.
Al contempo, non possiamo dimenticare che in fattispecie di questa tipologia e natura sono dirimenti le risultanze della indagine peritale volta sia alla ricerca della causa del danno, ovvero della origine delle infiltrazioni ed alla conseguente giusta imputazione del soggetto responsabile, che a determinare le soluzioni operative per la loro eliminazione e per compiere una stima dei costi e dei danni sofferti.
Di consueto, la causa di merito è sovente preceduta dalla proposizione di un procedimento cautelare, quale l'accertamento tecnico preventivo, propedeutico ad acclarare le cause dei danni contestati con conseguente attribuzione di eventuali responsabilità e la loro misura.
La vicenda
La proprietaria di un appartamento ubicato al primo piano di un edificio ha convenuto in giudizio il condominio per sentire accertare la esclusiva responsabilità di quest'ultimo per i danni sofferti, a seguito delle infiltrazioni subite nei locali nel suo immobile, e condannarlo al ripristino dello stato dei luoghi ed al risarcimento anche dei disagi subiti e del deprezzamento.
A sostegno della azione avanzata, la condomina ha esposto di aver previamente esperito accertamento tecnico preventivo a conclusione del quale sarebbe emersa, a suo dire, la responsabilità del condominio.
Sul punto, la condomina ha precisato che nella perizia espletata e' risultato che le infiltrazioni sono state causate dalla non corretta esecuzione degli interventi di rifacimento alla copertura del fabbricato da parte dell'impresa appaltatrice, in particolare, per la non adeguata impermeabilizzazione della canna fumaria e della parte del tetto ad essa limitrofa.
Il condominio si è costituito in giudizio chiedendo, in via preliminare, di essere autorizzato alla chiamata in causa della impresa appaltatrice della realizzazione delle opere sulla intera copertura nonché del direttore dei lavori.
Nel merito, il condominio ha chiesto di respingere la domanda e, in via subordinata di ridurre la pretesa chiedendo di essere manlevato, in ogni caso, dai terzi chiamati.
Il Giudice ha autorizzato la chiamata dei terzi.
L'impresa ed il direttore dei lavori hanno presentato le proprie difese chiedendo il rigetto della domanda all'uopo rilevando l'inopponibilità della consulenza tecnica d'ufficio a definizione del procedimento di ATP, non essendo stati coinvolti nel medesimo e, dunque, estranei allo stesso.
Il Giudice ha acquisito il fascicolo del giudizio di ATP ed ha disposto una integrazione dell'elaborato peritale anche in considerazione del mancato accesso ai locali sovrastanti per la opportuna verifica delle tubazioni di scarico dei wc, ritenuto che l'edificio è composto da tre piani e quello della attrice è situato al primo.
A conclusione della istruttoria, formulate le conclusioni in cui la condomina ha ribadito le proprie domande solo ed unicamente nei confronti del condominio, in assenza di estensione, quindi, ai terzi chiamati, il Giudice ha respinto le pretese per i motivi in appresso illustrati.
Responsabilità del condominio ex art. 2051 Cod. Civ.
Per un giusto inquadramento dell'argomento è confacente rammentare che il condominio riveste la qualità di custode dei beni e dei servizi comuni e, per tale titolo, dunque, è onerato dall'obbligo di custodire - appunto - i medesimi essendo tenuto a rispondere di tutti i danni eventualmente cagionati ai sensi e per gli effetti dell'art. 2051 Cod. Civ. in aderenza al quale "Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito".
Sul punto, preme rilevare che il dovere di vigilare si sostanzia e si realizza nella programmazione ed esecuzione di interventi funzionali alla corretta manutenzione e conservazione delle parti comuni, per impedire che dalle stesse possano derivare danni a cose o persone.
Parimenti, è utile ribadire che la responsabilità ex art. 2051 Cod. Civ. ha natura oggettiva e per poter essere riconosciuta è sufficiente che sussista il nesso causale tra la cosa in custodia e il danno arrecato, a nulla rilevando la condotta assunta dal custode.
In conseguenza, al condominio può essere imputato il richiamato titolo di responsabilità in tutti i casi in cui una parte comune abbia cagionato danni.
A conforto, appare appropriato riportare orientamento consolidato della Giurisprudenza, secondo cui «Alla luce del disposto di cui all'art. 2051 c.c. e della conforme giurisprudenza pronunciatasi sul punto, ai fini dell'affermazione di responsabilità del "custode", occorre prospettare e provare - onere, questo, incombente su chi agisce per ottenere il ristoro del pregiudizio patito, secondo gli ordinari criteri di riparto di cui all'art. 2697 c.c. - il nesso di causalità tra la "cosa" ed il danno» (Tribunale Catania sez. III, 10/05/2024, n.2285).
In conclusione la ratio della responsabilità ex art. 2051 Cod. Civ. è quella di imputare la responsabilità a chi si trova nelle condizioni di controllare i rischi inerenti alla cosa.
Prova del nesso eziologico
In aderenza al disposto normativo richiamato ed ai principi esposti, è chiaro che rappresentano elementi essenziali ed indefettibili della responsabilità ex art. 2051 Cod. Civ.: a) l'esistenza di una relazione di custodia tra un soggetto e la "res", tale da consentire al custode il potere di controllare le modalità di uso e conservazione della stessa, di eliminare le situazioni di pericolo eventualmente insorte e di escludere i terzi dal contatto con la cosa; b) la sussistenza del nesso di causalità tra la cosa in custodia e l'evento dannoso, a prescindere dalla pericolosità attuale o potenziale della cosa e dalla condotta, diligente o meno, in concreto tenuta dal custode.
Nella vicenda che ci occupa, già dalla ricostruzione di parte attrice e dalla CTU depositata nel giudizio di ATP, risulta di tutta evidenza che la causa delle infiltrazioni è da ravvisarsi nella non intervenuta realizzazione a regola d'arte da parte della impresa appaltatrice della impermeabilizzazione della canna fumaria in occasione della esecuzione delle opere di ristrutturazione di tutta la copertura dell'edificio.
Tale conclusione è stata ulteriormente confermata dalla integrazione peritale compiuta nel corso del giudizio, dopo anche la verifica occorsa alla tubazione di scarico dei wc degli appartamenti sovrastanti.
Sul tema, è opportuno riportare il significativo principio espresso dalla Giurisprudenza di Legittimità in rispondenza del quale <Il danno arrecato dall'appaltatore a terzi derivante immediatamente ed esclusivamente dalle modalità con cui ha scelto di eseguire i lavori di restauro della cosa oggetto dell'appalto non è un danno arrecato "dalla" cosa, e come tale non legittima l'applicazione delle previsioni di cui all'art. 2051 c.c.> (Cassazione civile sez. III, 16/02/2024, n.4288).
A fronte delle risultanze della indagine è indubbio, quindi, che l'origine delle percolazioni è da attribuirsi a soggetto terzo rispetto al condominio, ovvero alla impresa appaltatrice, nei confronti della quale la condomina attrice non ha svolto né esteso le proprie domande.
Alla luce di quanto sopra, il Tribunale ha rigettato tutte le domande formulate dalla condomina con conseguente condanna della medesima al pagamento delle competenze e spese legali del condominio e dei terzi chiamati.
