Con la sentenza n. 2735 del 27 giugno 2025, il Tribunale di Brescia ha affrontato un'articolata vicenda in materia di appalto di lavori di rifacimento del tetto di un edificio condominiale, sorta in seguito ad un incendio sviluppatosi in cantiere il giorno successivo all'inizio dei lavori.
Il Tribunale è stato chiamato a pronunciarsi sulla domanda dell'appaltatore di pagamento delle attività svolte fino alla sospensione dei lavori nonché sulla domanda avanzata in via riconvenzionale dal Condominio convenuto, di risoluzione del contratto per grave inadempimento e risarcimento dei danni.
Approfondiamo la vicenda processuale.
Incendio durante i lavori di rifacimento del tetto dell'edificio condominiale: la responsabilità dell'appaltatore per uso imprudente di fiamma libera. Fatto e decisione
Un'impresa edile stipulava con un Condominio un contratto d'appalto avente ad oggetto il rifacimento del manto di copertura del tetto dell'immobile.
Il giorno successivo all'avvio dei lavori, si verificava un incendio, cui conseguiva, anche a seguito di ordinanza emessa dal Comune, la sospensione dei lavori e l'avvio delle opere di messa in sicurezza dell'immobile.
Eseguiti i lavori, l'appaltatrice ne dava comunicazione al Condominio intimando il pagamento di quanto dovuto sia in relazione alle opere di messa in sicurezza, sia con riguardo ai lavori compiuti in esecuzione del contratto sino all'intervenuta sospensione.
Il Condominio non dava seguito all'intimazione ed anzi, nel frattempo, depositava ricorso per accertamento tecnico preventivo con cui domandava l'accertamento dello stato dei luoghi, delle cause dell'incendio, degli interventi necessari per il ripristino e dei danni subiti.
Al deposito della c.t.u. non conseguiva alcun accordo, sicché l'appaltatrice conveniva in giudizio il Condominio per il pagamento del dovuto.
Si costituiva in giudizio il Condominio il quale affermava che l'incendio era stato causato, come rilevato dal Ctu nel procedimento di istruzione preventiva, dall'uso di fiamma libera da parte dell'appaltatrice per la posa di una guaina bituminosa in violazione disposizioni contrattuali e, in ogni caso, delle cautele prescritte dal piano di sicurezza e coordinamento e dall'ordinaria diligenza.
Il Condominio, pertanto, domandava il rigetto delle pretese attoree, in quanto indimostrate e comunque imputabili al grave inadempimento della stessa ricorrente, formulando istanza di autorizzazione alla chiamata in causa della propria compagnia di assicurazione; domandava, inoltre, in via riconvenzionale la risoluzione del contratto di appalto per grave inadempimento dell'appaltatrice e il risarcimento dei danni subiti, identificati nelle spese a vario titolo sostenute per la messa in sicurezza e il ripristino dell'edificio, nonché per il rifacimento del tetto.
In conseguenza della domanda riconvenzionale svolta dal Condominio, la ricorrente chiamava in causa la propria compagnia assicurativa, il direttore dei lavori e responsabile della sicurezza nonché il progettista dell'opera.
Si costituivano i terzi chiamati dalla ricorrente i quali negavano la sussistenza di responsabilità in ordine al sinistro e formulavano istanza di autorizzazione alla chiamata in causa della propria compagnia; anche quest'ultima si costituiva in giudizio domandando il rigetto delle domande proposte nei suoi confronti e, in subordine, in caso di condanna, la riduzione del quantum.
Istruita la causa mediante acquisizione del fascicolo del procedimento di ATP ed integrazione di CTU, il Tribunale ha rigettato la domanda attorea mentre ha accolto la domanda riconvenzionale formulata dal Condominio dichiarando la risoluzione del contratto per inadempimento senza tuttavia riconoscere il risarcimento dei danni in considerazione del sopravvenuto indennizzo assicurativo superiore al danno residuo.
La domanda formulata dall'appaltatrice nei confronti dei terzi chiamati è stata assorbita poiché subordinata all'eventuale condanna al risarcimento dei danni che non è intervenuta.
In particolare, il Tribunale ha ritenuto gravemente negligente la condotta dell'impresa per l'uso di fiamma libera durante la posa della guaina impermeabilizzante, in presenza di materiale infiammabile collocato in area accessibile e pienamente visibile agli addetti al cantiere. La ditta appaltatrice avrebbe dovuto segnalare la presenza di tale materiale e, fino alla relativa rimozione, interrompere i lavori.
In considerazione della grave condotta tenuta dall'appaltatrice, in violazione delle cautele imposte contrattualmente e, più ampiamente, della diligenza richiesta dalla natura dell'attività svolta, il Tribunale ha rigettato la domanda avanzata dalla predetta di pagamento per le attività eseguite fino alla sospensione dei lavori trattandosi di interventi meramente strumentali e preparatori che non avevano comportato alcuna effettiva utilità per il committente Condominio, tanto in ragione dell'arco temporale considerato ( l'incendio si era verificato il giorno successivo all'inizio dei lavori) , quanto in virtù degli sviluppi successivi all'incendio.
Considerazioni conclusive
In tema di contratto d'appalto, l'incendio sviluppatosi durante l'esecuzione delle opere, causato dall'uso di fiamma libera senza l'adozione delle prescritte cautele tecniche e contrattuali, è interamente imputabile all'appaltatore anche e soprattutto in considerazione della presenza di materiale infiammabile preesistente e visibile agli addetti al cantiere.
La posizione giuridica dell'appaltatore è connotata da ampia autonomia organizzativa e gestionale (ex multis: Cass. n. 21603/2024) sicché la presenza di materiale infiammabile nel sottotetto condominiale non può essere addotta al fine di escludere né ridurre la responsabilità dell'appaltatore.
Nell'esecuzione dell'opera, infatti, l'appaltatore deve attenersi a standard elevati di diligenza e cautela ed ha l'obbligo di interrompere i lavori e di segnalare eventuali pericoli in caso di situazioni potenzialmente dannose per la sicurezza del cantiere.
Qualora l'esecuzione parziale e preparatoria dell'opera sia inidonea a produrre utilità per il committente a causa del grave inadempimento dell'appaltatore, questi non può legittimamente pretendere il pagamento del corrispettivo per la parte di attività svolta.
In tal senso, rileva che il contratto non può considerarsi, evidentemente, a esecuzione frazionata o consegne ripartite, atteggiandosi ad accordo dal contenuto unitario e inscindibile, sicché l'inadempimento dell'appaltatore priva di qualsivoglia valenza satisfattoria le - minime - prestazioni, di natura meramente preparatoria, eseguite dalla ricorrente (cfr. Cass. n. 4225/2022; Cass. n. 26862/2019).
Ne deriva che l'inosservanza delle specifiche tecniche e contrattuali e delle cautele di sicurezza da parte dell'appaltatore, in relazione a materiali infiammabili e tecniche di posa ad alto rischio (nel caso di specie posa di guaina impermeabilizzante con flessibilità difforme dal tipo previsto in contratto, mediante uso di fiamma libera) integra grave inadempimento idoneo a giustificare la risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c.
Tuttavia, in relazione alla richiesta di risarcimento del danno va considerato l'importo dell'indennizzo assicurativo percepito dal danneggiato onde evitare una duplicazione del risarcimento. In tal senso, la giurisprudenza di legittimità ritiene che, in tema di liquidazione del danno da fatto illecito, dall'ammontare del risarcimento deve sempre essere detratto l'importo dell'indennità che il danneggiato-assicurato abbia eventualmente riscosso, in forza di polizza assicurativa contro i danni, in conseguenza di quel fatto, in quanto detta indennità è erogata in funzione di risarcimento del pregiudizio subito dall'assicurato in conseguenza del verificarsi dell'evento dannoso (Cass. n. 33900/2023; Cass. S.U. n. 12565/2018).
Diversamente, infatti, il cumulo delle erogazioni darebbe luogo ad una indebita locupletazione del danneggiato, in contrasto con la funzione meramente riparatoria dell'istituto del risarcimento del danno.
