Secondo l'art. 1588 c.c., il conduttore è responsabile della perdita o del deterioramento del bene locato, anche se derivanti da incendio, a meno che non fornisca la prova che tali eventi si sono verificati per causa a lui non imputabili.
In sostanza, sul conduttore, in virtù della disponibilità materiale della cosa che acquista con il rapporto di locazione e dei conseguenti obblighi di custodia, incombe l'obbligo di vigilare e di mantenere il controllo della cosa locata.
Ne consegue che, in caso di danni da incendio riportati dalla cosa locata, il conduttore convenuto in giudizio dal locatore è tenuto a dimostrare, in primo luogo, di aver esercitato, con la diligenza necessaria, la prestazione accessoria di custodia del bene locato, dovuta a norma degli artt. 1588 e 1177 c.c., oltre alla prova liberatoria dalla propria responsabilità in caso di incendio, ossia alla prova che il fatto da cui è scaturito il danno o il perimento della cosa in custodia sia dipeso da circostanza non imputabile al conduttore (conformemente alla regola generale contenuta nell'art. 1218 c.c.).
Il conduttore va quindi esente da responsabilità dando la prova del caso fortuito, il quale ben può consistere nella dimostrazione che il fattore determinante l'insorgere dell'incendio ha avuto origine in parti, strutture o apparati del bene sottratti alla sua disponibilità e, dunque, estranei alla sfera dei suoi poteri e doveri di vigilanza. L'art. 1589 c.c. stabilisce però che se la cosa distrutta o deteriorata per incendio era stata assicurata dal locatore o per conto di questo, la responsabilità del conduttore verso il locatore è limitata alla differenza tra l'indennizzo corrisposto dall'assicuratore e il danno effettivo.
Il fatto del terzo
In caso di incendio dell'immobile locato, come detto, il conduttore risponde della perdita o deterioramento del bene, qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile, ponendo l'art.1588 c.c. a suo carico una presunzione di colpa, superabile solo con la dimostrazione di avere adempiuto diligentemente i propri obblighi di custodia e con la prova positiva che il fatto da cui sia derivato il danno o il perimento della cosa sia addebitabile ad una causa esterna al conduttore a lui non imputabile, da individuarsi in concreto, o al fatto di un terzo, del quale è invece irrilevante accertare l'identità, esulando l'identificazione di tale soggetto dall'attività oggetto della prova liberatoria (Cass. civ., sez. III, 27/07/2015, n. 15721; App. Bari 10 ottobre 2023, n. 1350).
Così l'inquilino potrebbe affermare che l'evento incendiario è scaturito dall'imprevedibile azione di terzi o da un corto circuito dell'impianto elettrico del locale non a norma.
L'impianto elettrico non a norma
L'impianto elettrico non a norma riduce notevolmente la possibilità di poter usare pienamente e liberamente l'immobile per poterci vivere: in altre parole costituisce un vizio occulto della cosa locata, con la conseguenza che il conduttore può quindi richiedere la risoluzione del contratto di affitto, a spese e danni del proprietario, oppure chiedere una riduzione del canone di locazione.
Non è superfluo notare che il conduttore può assumere iniziative nei confronti del proprietario solo se lo stesso ha omesso di comunicargli che l'impianto elettrico non è a norma.
Una reazione del conduttore non è possibile se l'esistenza di un impianto non conforme risulta con tutta evidenza dal contratto di locazione oppure da un eventuale verbale di consegna dell'immobile.
Incendio e danni a terzi
Sul presupposto che il conduttore abbia la disponibilità anche dell'impianto elettrico, si può affermare che lo stesso risponda quale custode a norma dell'art. 2051 c.c. anche dei danni che l'incendio sviluppatosi nell'immobile locato abbia cagionato a terzi e che lo stesso si possa liberare da tale responsabilità solo dando la prova del caso fortuito, in particolare dimostrando di avere correttamente espletato, con la diligenza adeguata alla natura e alla funzione della cosa, tutte le attività di vigilanza, controllo e manutenzione imposte da disposizioni, anche penali, dettate per prevenire fatti pericolosi.
Tuttavia, qualora la causa dell'incendio non risulti individuata, si può applicare il principio di diritto secondo il quale nell'ipotesi di danni derivati a terzi dall'incendio sviluppatosi in un immobile condotto in locazione, la responsabilità per danno cagionato da cose in custodia prevista dall'art. 2051 c.c. si configura a carico sia del proprietario che del conduttore, quando nessuno dei due sia stato in grado di dimostrare che la causa autonoma del danno subito dal terzo è da ravvisare nella violazione, da parte dell'altro, dello specifico dovere di vigilanza diretto ad evitare lo sviluppo nell'immobile dell'agente dannoso; ne consegue che, ove sia rimasta ignota la causa dello sviluppo dell'incendio, la responsabilità civile per i danni conseguenti grava non a carico del terzo, bensì del proprietario e del conduttore, potendo la presunzione di responsabilità del custode essere superata solo con la prova del caso fortuito (Trib. Santa Maria Capua Vetere 20 maggio 2024, n. 2079).
Locazione ed impianto non a norma: il soggetto responsabile
È importante stabilire se il conduttore debba rispondere dei danni derivanti dall'incendio della cosa locata nell'ipotesi in cui si pervenga all'accertamento che l'evento dannoso ha avuto origine dall'impianto elettrico non a norma dell'immobile condotto in locazione.
Secondo la giurisprudenza il conduttore non è responsabile se l'immobile è stato consegnato completamente privo delle certificazioni di legge e, in base alle risultanze istruttorie, la causa dell'incendio è risultata imputabile proprio alla non conformità dell'impianto elettrico (Cass. civ., sez. VI, 06/02/2023, n. 3489).
Allo stesso modo il conduttore non ha colpe se le uniche cause possibili dell'incendio sono "un corto circuito non franco o un non corretto serraggio dei cavi, entrambe evitabili se l'impianto fosse stato realizzato a regola d'arte e se fosse stata eseguita una regolare manutenzione" (App. Roma 28 febbraio 2024, n. 1420).
Allo stesso modo ricorre la responsabilità del locatore se, come riferito dai vigili del fuoco accorsi sul posto, la causa dell'incendio è da rinvenire nella presenza di un impianto elettrico fatiscente e non a norma, di apparecchi elettrici quali stufe e fornellini da cucina vicino a materiale altamente infiammabile, di fili elettrici sparsi per terra, oltre all'assenza di un impianto anti incendio.
Tutte queste circostanze sono sufficienti a far ritenere provata la causa dell'incendio e fondata la responsabilità della proprietaria ex articolo 2051 c.c. Difatti, la responsabilità da cose in custodia implica la disponibilità giuridica e materiale del bene che dà luogo all'evento lesivo, con la conseguenza che al proprietario dell'immobile locato sono riconducibili in via esclusiva i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva sempre la custodia anche dopo la locazione (Trib. Napoli 29 luglio 2019 n. 7536).
