Incendio da caldaia nell'appartamento e responsabilità del proprietario per cosa in custodia

Un incendio originato all'interno di un appartamento può ricondurre la responsabilità risarcitoria alla disciplina del danno cagionato da cosa in custodia (art. 2051 c.c.), con ricadute rilevanti sia sul piano dell'individuazione del soggetto tenuto a rispondere (anche per successione mortis causa), sia sul piano dell'prova del danno e della sua quantificazione.

Con sentenza del 20 febbraio 2026, n. 510 la Corte di Appello di Bologna, Seconda Sezione civile, ha riformato la decisione di primo grado che aveva rigettato le domande risarcitorie per carenza di prova del depauperamento economico, valorizzando una ricostruzione probatoria "a mosaico" fondata su verbali assembleari, fatture, ordini di bonifico, nonché su ulteriori riscontri documentali (tra cui i provvedimenti amministrativi che attestavano l'esecuzione dei lavori), ed ha proceduto - in presenza di una discrepanza tra costi preventivati e fatture - a una liquidazione equitativa (art. 1226 c.c.) parametrata alle risultanze della perizia giurata, con specifiche riduzioni per le poste ritenute non integralmente dimostrate.

La vicenda

Il condominio, in persona dell'amministratore pro tempore, e alcuni condomini, proprietari di distinte unità nello stesso edificio, convenivano in giudizio i proprietari dell'appartamento dal quale era divampato un incendio verificatosi il 24 novembre 2012, chiedendo il rimborso/risarcimento delle somme anticipate per gli interventi di messa in sicurezza e per i lavori di ripristino delle parti comuni e delle proprietà esclusive coinvolte.

Dalla relazione dei vigili del fuoco e dalle deposizioni raccolte emergeva che l'innesco era riconducibile alla canna fumaria della caldaia collocata nel locale cucina dell'unità dalla quale l'incendio si era propagato; l'edificio veniva dichiarato inagibile e, nell'immediatezza, venivano eseguiti interventi urgenti e provvisori di messa in sicurezza.

A seguito dell'evento, l'assemblea condominiale deliberava l'avvio delle attività tecniche e la gestione economica degli interventi: in particolare, con assemblea straordinaria veniva conferito incarico a un tecnico per la quantificazione dei danni e per la stima dei costi necessari al ripristino, prevedendo che i condomini anticipassero le spese secondo i rispettivi millesimi per le parti comuni; una successiva assemblea ribadiva le modalità di pagamento delle fatture relative agli interventi post-incendio.

Nel giudizio di primo grado si costituiva uno dei convenuti, eccependo, tra l'altro, l'inammissibilità della domanda per intervenuto giudicato penale assolutorio, contestando la propria legittimazione passiva sul presupposto che l'immobile fosse occupato da un conduttore e invocando, in subordine, il concorso colposo dei danneggiati (art. 1227 c.c.) e la sussistenza del caso fortuito, deducendo carenze manutentive e vetustà delle strutture. Veniva inoltre contestata la quantificazione del danno.

Il Tribunale rigettava la domanda: pur ritenendo provata l'origine dell'incendio nell'unità dei convenuti e il nesso causale tra cosa e danno, giudicava non dimostrato il quantum, affermando, in sintesi, che la produzione delle fatture (e, a maggior ragione, dei preventivi) non fosse idonea a provare l'effettivo depauperamento economico in assenza di quietanze o di riscontri oggettivi ulteriori.

La decisione

In appello, la Corte ha preliminarmente preso atto della rinuncia alla domanda nei confronti di parte degli originari chiamati, dichiarando la parziale estinzione del giudizio ai sensi dell'art. 306 c.p.c., senza statuizione sulle spese verso i soggetti non costituiti. Quanto alla posizione residua, ha ritenuto pacifica e documentalmente dimostrata la legittimazione passiva dell'unica erede del convenuto deceduto nel corso del giudizio di gravame, sulla base della produzione del testamento, della documentazione attestante l'accettazione (anche tacita) dell'eredità e della visura con intestazione dell'unità.

Nel merito, la Corte ha condiviso l'accertamento sull'origine dell'incendio compiuto in primo grado, richiamando diffusamente la relazione dei vigili del fuoco e le deposizioni testimoniali. In particolare, ha riportato che "l'origine dell'incendio e la conseguente responsabilità da cosa in custodia […] era stata già ritenuta dimostrata dal Tribunale, con valutazione senz'altro condivisibile, in ragione delle testimonianze dei vigili del fuoco accorsi sul luogo del sinistro, che avevano individuato le fiamme, divampate dalla canna fumaria della caldaia", soffermandosi anche sul contenuto del rapporto di intervento, ove si leggeva che "la parte maggiormente interessata dalle fiamme era la cucina dell'appartamento […] l'incendio era più forte in quel punto e più precisamente nelle vicinanze della canna fumaria che scarica i prodotti della combustione della caldaia a gas metano, posta in cucina". La Corte ha quindi ritenuto acclarato il nesso di causalità tra la cosa in custodia e i danni subiti dalle parti comuni e dalle unità interessate.

Il punto decisivo della riforma ha riguardato la prova del danno e degli esborsi. La Corte ha espressamente confutato l'assunto secondo cui gli attori non avrebbero allegato elementi idonei a dimostrare il depauperamento economico, affermando "non è infatti condivisibile quanto affermato dal giudice di prime cure, secondo cui gli attori non avrebbero allegato alcunché di idoneo a provare il depauperamento economico".

Ha valorizzato, in modo coordinato, la documentazione assembleare (delibere su incarichi e riparto delle spese), le fatture, le disposizioni di bonifico "dettagliatamente allegate", nonché ulteriori riscontri oggettivi: in particolare, ha ritenuto che l'effettiva realizzazione delle opere e il sostenimento dei relativi costi risultassero comprovati non solo dai documenti contabili, ma anche dall'ordinanza comunale che disponeva la revoca (parziale) dell'inagibilità, attestando che i lavori risultavano correttamente eseguiti.

Inoltre, ha attribuito rilievo al fatto che lo stesso soggetto poi deceduto (dante causa dell'erede oggi obbligata) avesse versato, nelle more del primo grado, una somma a titolo di quota millesimale per i lavori sulle parti comuni: tale pagamento è stato considerato indice della non effettiva contestazione del rapporto principale e del riconoscimento dell'esecuzione dei lavori e degli esborsi sostenuti dal condominio.

Quanto alla quantificazione, la Corte ha rilevato una discrepanza tra i costi risultanti dalla perizia e quelli indicati nelle fatture, osservando che ciò poteva far presumere l'esecuzione di lavorazioni ulteriori rispetto al ripristino dello stato originario. Su questa base, ha ritenuto di procedere a una liquidazione equitativa, affermando "ritiene questa Corte di procedere ad una liquidazione in via equitativa delle spese sostenute, pari alla quantificazione contenuta nella perizia giurata, oltre una media ponderata dell'I.V.A del 15%", precisando la ratio della media ponderata in relazione alle diverse aliquote applicabili.

La Corte ha quindi indicato le voci economiche assunte a base di calcolo (opere provvisionali e urgenti, parti comuni, spese tecniche, costi per le singole unità) e ha introdotto una riduzione mirata su una specifica posta relativa a una delle unità private: "Quanto a tale ultimo importo, ritiene questa Corte congruo riconoscere solo i 2/3 del complessivo ammontare", poiché - pur in presenza di danni riscontrati - "manca la prova, in difetto di immagini fotografiche dello stato dell'unità immobiliare antecedente all'incendio, e si può presumere che il rifacimento del bagno abbia comportato una miglioria non risarcibile". (Per un approfondimento sul ripristino del bagno privato.)

All'esito dei conteggi (comprensivi di rivalutazione e interessi secondo la scansione temporale indicata), la Corte ha condannato l'erede al pagamento delle somme liquidate "alla attualità" in favore del condominio e dei singoli proprietari danneggiati, oltre interessi legali dalla sentenza al saldo.

I riferimenti giurisprudenziali

• Custodia e incendio in immobile locato, riparto tra proprietario e conduttore: in presenza di locazione, la responsabilità ex art. 2051 c.c. può gravare sul proprietario per strutture murarie e impianti conglobati, mentre per parti e accessori nella disponibilità del conduttore può operare la custodia di quest'ultimo, secondo Cass. civ. n. 23945/2009 .
• Locazione e custodia del detentore, con esclusione del proprietario quando la fonte del danno è riferibile alla sfera del conduttore: Cass. civ., 26 aprile 2023, n. 10983, richiamata in un contributo di taglio ricostruttivo sulla custodia del conduttore Ordinanza 10983/2023 sulla custodia del conduttore .
• Responsabilità da cose in custodia e prova liberatoria: ricostruzione dei principi (nesso causale in capo al danneggiato e caso fortuito in capo al custode) con richiamo, tra gli altri, a Cass. civ. n. 2477/2018 e Cass. civ. 9 novembre 2020 n. 25018 Responsabilità da custodia e riparto dell'onere probatorio .
• Liquidazione equitativa e onere di provare l'esistenza del pregiudizio: il ricorso all'equità presuppone la prova del danno-conseguenza e l'obiettiva difficoltà di una stima precisa; sul punto, è richiamata Cass. civ., 12 aprile 2023, n. 9744 .

Considerazioni conclusive

La motivazione chiarisce, in modo particolarmente operativo, che la prova del quantum non può essere appiattita su una regola astratta di insufficienza della fattura: ciò che assume rilievo è la coerenza complessiva del corredo documentale e la sua attitudine a dimostrare, in concreto, che i lavori sono stati eseguiti e che le spese sono state effettivamente sostenute.

In questa prospettiva, la combinazione tra deliberazioni assembleari (incarichi e criteri di riparto), fatture, disposizioni di bonifico, provvedimenti amministrativi "di ritorno" (inagibilità e successiva revoca) e comportamento concludente della controparte (pagamento della quota) è stata ritenuta sufficiente a superare l'impostazione del primo giudice sul depauperamento economico.

Sul piano applicativo, la soluzione non autorizza a ritenere che qualsiasi documento contabile basti: resta centrale la riferibilità della spesa all'intervento reso necessario dall'evento e la sua tracciabilità, come mostra anche un orientamento più rigoroso che ha escluso la prova del danno laddove le fatture risultassero generiche e non idonee a dimostrare la riconducibilità dell'esborso al pregiudizio dedotto, negando altresì il ricorso all'equità in mancanza di adeguati presupposti . In termini generali, la liquidazione equitativa non colma deficit probatori sull'an, ma interviene quando il pregiudizio è certo nella sua esistenza e risulti oggettivamente difficile una stima esatta, secondo l'impostazione ripresa anche dalla giurisprudenza di legittimità .

Quanto alla deduzione difensiva fondata sulla presenza del conduttore nell'unità da cui si è originato l'incendio, la vicenda conferma l'esigenza di individuare, senza automatismi, chi avesse in concreto la custodia della specifica "res" che ha causato l'evento: in materia di locazione la custodia può ripartirsi tra proprietario e conduttore in funzione della disponibilità e del potere di intervento, come sintetizzato da Cass. civ. n. 23945/2009 e ribadito, in altro contesto, da Cass. civ. n. 10983/2023 . Ne discende, sul piano delle "strategie" di tutela (attiva o difensiva), che nei sinistri da incendio è determinante raccogliere sin dall'inizio documentazione tecnica sull'innesco (relazioni dei vigili del fuoco, eventuali atti amministrativi, fotografie), e affiancare alla prova tecnica una prova economica strutturata (delibere, riparti, pagamenti tracciati), evitando di affidare l'intera domanda - o l'intera contestazione - a formule generiche sulla sufficienza o insufficienza della sola fattura.