In materia di condominio, le vertenze che hanno origine dalla impugnazione di delibere sono ricorrente oggetto di trattazione avanti alle aule di Giustizia.
È noto come tali controversie possano interessare molteplici doglianze, tanto di natura formale che sostanziale, da cui può derivarne la nullità o annullabilità delle decisioni assunte dalla assemblea di condominio, ragione per cui è necessario che l'atto introduttivo esponga chiaramente ed individui correttamente i motivi di censura.
Nella sentenza in commento (n.1573 del 30 marzo 2026), il Tribunale di Catania si occupa di due diverse questioni, certamente attuali: l'una relativa alla modalità di svolgimento della riunione di condominio tramite videoconferenza e l'altra inerente ad un preteso danno e pregiudizio alle parti ed impianti comuni conseguente all'intervenuto frazionamento di un immobile, in due distinte unità, da parte dell'unico originario proprietario.
Prima di entrare nel merito dei profili che attengono alla fattispecie in esame è opportuno ricordare che, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1137 c.c., ogni condomino dissenziente o assente può impugnare le delibere affette da vizi di annullabilità per contrarietà alla Legge o al regolamento di condominio, entro trenta giorni a pena di decadenza, decorrenti, nel primo caso dalla loro adozione e nel secondo dalla avvenuta comunicazione del verbale di assemblea.
Diversamente, qualora ricorra un vizio di nullità della delibera, quest'ultima può essere impugnata da chiunque vi abbia interesse, compreso il condomino che ha espresso voto favorevole, senza alcun termine temporale.
Per completezza, è opportuno evidenziare che il nostro ordinamento configura come affette da vizio di nullità unicamente le decisioni con oggetto impossibile o illecito o esorbitante i poteri della assemblea, quelle che si riflettono ed influiscono sui diritti individuali in rapporto ai beni comuni, oppure, ancora, quelle che incidono sulla proprietà esclusiva di ciascuno dei condomini.
In conseguenze, tutti gli altri vizi, tra cui quelli formali attinenti alle modalità e tempi di convocazione della assemblea, quelli relativi alla sua regolare costituzione, al rispetto del quorum deliberativo (etc.), comportano la mera annullabilità.
Tanto premesso e ribadito, utile per la disamina del caso de quo, non possiamo, ulteriormente, ignorare che a fondamento della impugnazione di una delibera deve sussistere un interesse alla dichiarazione della sua invalidità.
La vicenda
Nella fattispecie in esame, una condomina ha impugnato avanti al Tribunale il deliberato dalla assemblea, lamentandone (i) la nullità per violazione dell'art. 66 disp. att. c.c., adducendo il mancato consenso della maggioranza allo svolgimento della riunione in modalità di videoconferenza e (ii) la nullità e/o annullabilità per violazione dell'art. 1122 c.c., non essendo stata data, dai condomini Tizio e Caia, alcuna informazione all'amministratore sulla determinazioni di frazionare in due distinte unità il loro immobile, ritenuta e considerata l'avvenuta esecuzione di opere che hanno arrecato danni alle parti comuni dell'edificio, compromettendone la sicurezza, stabilità e decoro.
L'attrice ha esposto le proprie doglianze con particolare riferimento al frazionamento dell'immobile, rappresentando che, già in passato, era stata chiesta all'assemblea autorizzazione dai medesimi condomini per prolungare la colonna di scarico al fine di consentire la realizzazione di servizi ex novo, precisando che detta richiesta era stata negata.
Nondimeno, poco prima della riunione di cui all'impugnazione promossa, la condomina ha appreso del successivo frazionamento e dell'allaccio dei nuovi servizi alla colonna esistente.
Ad avviso della attrice, tale intervento ha creato un pregiudizio, palesando la violazione delle regole igienico-sanitarie, anche per la installazione di sanitrit, ovvero di impianto particolarmente rumoroso.
Il condominio si è costituito in giudizio chiedendo il rigetto delle domande all'uopo rilevando che l'assemblea risultata ritualmente convocata e regolarmente svolta in via telematica con il consenso della maggioranza dei condomini.
Parimenti, in ordine al frazionamento in due unità dell'originario unico immobile, il condominio ha precisato che trattasi di una facoltà che non può essere negata dalla assemblea, salvo l'alterazione del decoro e della derivazione di danni, nel caso non sussistenti.
Il Giudice ha emesso la sentenza in commento sulla base delle difese e della documentazione in atti, previo rigetto le richieste di prove testimoniali, respingendo le domande per i motivi in appresso illustrati.
Assemblea di condominio in modalità di videoconferenza
In via preliminare, il Tribunale ha compiuto una attenta disamina di quanto dedotto, eccepito ed esposto dalle parti nei propri scritti, con scrupolosa valutazione della documentazione prodotta, apprezzando che, in aderenza ai principi illustrati in premessa, i vizi denunciati sono riconducibili ad ipotesi di annullabilità.
Per quanto attiene al motivo di impugnazione avente ad oggetto la pretesa violazione del disposto di cui all'art. 66, comma VI, disp. att. c.c., è confacente rendere noto che la norma prevede espressamente che "Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condomini, la partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all'amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione".
In proposito, è doveroso ricordare che la maggioranza deve essere computata "per teste" e non per millesimi di proprietà, ovvero in ragione del numero dei condomini facenti parte dell'edificio.
Al contempo, l'assenso e/o l'autorizzazione allo svolgimento della assemblea in modalità online può desumersi anche dal contegno tenuto, ovvero dalla avvenuta partecipazione senza alcuna opposizione.
Posto quanto sopra, nella presente controversia, dai documenti offerti dal condominio risulta intervenuta autorizzazione scritta dalla maggioranza dei condomini.
Sulla scorta di tali risultanze, il motivo di censura è, dunque, privo di fondamento.
Frazionamento di immobile in due unità
Venendo al secondo motivo di impugnazione, relativo al frazionamento di un unico appartamento in due distinte unità, dalla lettura del verbale di assemblea si evince, chiaramente, che il condominio non ha adottato alcuna delibera.
A tal riguardo, invero, l'assemblea ha solo preso atto della situazione, peraltro intervenuta ben dieci anni prima, così come dell'avvenuta ripartizione e suddivisione, in proporzione, dei millesimi originari tra le due abitazioni realizzate.
Su tale ultimo punto, preme ricordare che, infatti, nella ipotesi di divisione orizzontale di un immobile in due unità non occorre procedere alla revisione delle tabelle condominiali esistenti ma, più semplicemente, si provvede alla attribuzione del valore millesimale alle due nuove, secondo un criterio proporzionale che riflette le dimensioni conseguenti, tenuto conto del valore imputato alla precedente unica proprietà.
A conferma, l'orientamento costante della Giurisprudenza riconosce che "La divisione di un immobile originariamente unico e appartenente ad un solo proprietario in due parti indipendenti costituisce una facoltà del proprietario: in ambito condominiale, il frazionamento incide sulle tabelle millesimali solo indirettamente, cioè soltanto se ha alterato la caratura dell'appartamento per più di un quinto" (Tribunale Roma sez. V, 23/08/2023, n. 12372).
Nell'ipotesi de qua, non si comprende, quindi, quale sia l'interesse della condomina attrice alla impugnazione, essendo stata assunta dalla assemblea una delibera meramente ricognitiva di una situazione di frazionamento, ormai consolidato nel tempo, che tra l'altro attiene ad una facoltà consentita dal proprietario di un immobile senza necessità di alcun consenso del condominio, salvo divieto sancito dal regolamento o da altra convenzione.
Inoltre, dal frazionamento, non risulta alcun pregiudizio alle parti comuni, ivi compresi gli impianti, del condominio, ragione per cui non è ravvisabile alcuna compromissione o danno per l'attrice che, tra l'altro, aveva appresso la notizia di tali opere al tempo della loro esecuzione, avendo consentito l'accesso al proprio immobile agli operai.
Alla luce di quanto emerso, il Tribunale ha respinto l'impugnazione condannando la condomina al pagamento delle competenze e spese di lite in aderenza al principio della soccombenza.
