È molto frequente che il proprietario di un unico appartamento decida di ricavarne due o più immobili. L'intervento, che può rivelarsi molto complesso, presenta molte incognite delle quali una in particolare ha costituito oggetto di una recente decisione di legittimità.
L'utilizzazione dei nuovi immobili, infatti, richiede l'utilizzo dei servizi essenziali ed irrinunciabili (acqua, luce ed acqua) attraverso un raccordo tra la parte esclusiva degli stessi e quella condominiale.
La questione si risolve nell'accertare se l'assemblea abbia voce in campo e la Corte di cassazione ha chiarito quali sono i limiti per tale intervento.
Fatto
Dei motivi di impugnativa, proposti da un condomino nei confronti di una decisione pronunciata in sede di appello, la Corte di Cassazione, con sentenza n. 29917 in data 12 novembre 2025, ne ha accolti solo due, dichiarando inammissibili i restanti.
La controversia nasceva come impugnativa di una delibera condominiale, assunta con il voto favorevole degli attori, vertente sul diritto degli stessi di allacciarsi alle tubature del gas e delle altre utenze domestiche in conseguenza del frazionamento di quella unica di originaria consistenza.
Gli attori sostenevano che il loro voto favorevole era stato l'effetto di una minaccia subita dai condomini, i quali avrebbero concesso l'autorizzazione ai detti allacci solo se le unità immobiliari risultanti dal frazionamento fossero state due e non tre.
La domanda veniva rigettata in entrami i gradi del merito e la decisione del Collegio veniva, quindi, impugnata dinnanzi alla Corte Suprema. In particolare, la Corte di appello aveva osservato che erano stati gli stessi attori/appellanti a chiedere che la questione fosse posta all'ordine del giorno e che il diniego di autorizzazione/autorizzazione condizionata non poteva essere considerato "male ingiusto" ai sensi dell'art. 1345 c.c. Inoltre, parte attrice non aveva dimostrato che i nuovi allacci fossero compatibili con il dettato dell'art. 1102 c.c. e, da ultimo,
Nel relativo ricorso per cassazione, per quanto di specifico interesse, il ricorrente prospettava la nullità della sentenza, per avere la Corte del merito ritenuto che il ricorrente avesse diritto di procedere all'allaccio delle nuove utenze domestiche indipendentemente dalla delibera impugnata, essendo inesistente il lamentato pregiudizio concreto arrecato dalla stessa alla sua proprietà esclusiva.
Per altro verso i ricorrenti censuravano la sentenza di secondo grado per avere il Collegio omesso di esaminare il fatto di cui al verbale assembleare come lesivo dei propri diritti immobiliari.
La Corte di cassazione ha accolto il ricorso.
La decisione
Le conclusioni della Corte, che ha ritenuto la sentenza impugnata non conforme al diritto, possono essere così sintetizzate:
- sussiste il diritto del condomino di dividere il suo appartamento in più unità immobiliari a patto che non si sia un concreto pregiudizio degli altri condomini e senza che sussistano una prescrizione del regolamento contrattuale, ovvero una diversa convenzione limitatrice di tale diritto risultante dell'atto di acquisto che dispongano diversamente;
- per il conseguente allaccio di nuove utenze ad una rete condominiale, al fine di usufruire delle forniture indispensabili, non occorre la preventiva autorizzazione dell'assemblea. Fermo restando il divieto imposto da una convenzione contrattuale approvata dai condomini nell'interesse comune, mediante l'esercizio dell'autonomia privata;
- alla eventuale autorizzazione "condizionata" dell'assemblea a detto allaccio "può attribuirsi altrimenti valore come riconoscimento, o meno, dell'inesistenza di correlati pregiudizi alla funzionalità degli impianti comuni";
- poiché il punto di utenza nella parte dell'immobile esclusivo è estraneo alle parti comuni di cui all'art. 1117, n. 3, c.c., essendo esso ricompreso nella sfera di proprietà individuale, "l'autorizzazione all'allaccio non rientra nei poteri dell'assemblea ex art. 1135 c.c., di talchè è nulla la deliberazione che provveda al riguardo.
Tale nullità può essere fatta valere, ex art. 1421 c.c., da chiunque vi abbia un concreto interesse, compreso il condomino che abbia partecipato con il suo voto favorevole alla formazione di detta delibera";
L'immobile frazionato pone alcune problematiche
Quando parliamo di frazionamento il nostro pensiero va sempre alla prima divisione che viene attuata dall'originario proprietario dell'edificio, che in genere è il costruttore, e che rappresenta l'atto con il quale si costituisce il condominio.
Ma, come nel caso deciso dai giudici di legittimità, esiste un altro tipo di separazione ed è quella che riguarda la decisione di un condomino di dividere il proprio appartamento in due o più (se la metratura dell'unità originaria lo consente) unità abitative. In questo caso si possono presentare alcuni problemi concreti che vale la pena di segnalare.
Il primo è quello che riguarda gli allacci delle nuove utenze (gas, luce ed acqua) agli impianti condominiali, ossia alle tubazioni comuni che trasportano i relativi flussi. Per tale profilo la Corte ha espresso, con estrema chiarezza, i motivi per i quali il condomino è titolare del diritto di collegarsi alle tubazioni comuni senza autorizzazione da parte dell'assemblea.
Ed è, altresì, importante che la stessa Corte abbia voluto dare una interpretazione precisa del termine "autorizzazione condizionata" (perché è questo che rivelavano i fatti posti a base del giudizio), che altro non sarebbe come dire: "tu, condomino, puoi esercitare il tuo diritto a condizione che non interferisci in modo negativo sul funzionamento dell'impianto comune".
Altra questione che spesso si prospetta nel caso di frazionamento in due parti di una unità immobiliare in senso orizzontale è quello che riguarda la ripartizione delle spese in ragione della nuova realtà condominiale.
Sul punto la Corte (Cass. 03 giugno 2019, n. 15109) ha affermato che la nuova situazione non "non determina alcuna automatica incidenza dell'opera sulle tabelle millesimali ai fini della revisione dei valori delle unità immobiliari, non sussistendo nella fattispecie il presupposto della notevole alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano, così come richiesto dall'art. 69 disp. att. c.c., nel testo antecedente alla riforma attuata con la legge n. 220 del 2012 applicabile "ratione temporis", mentre grava sull'assemblea l'onere di provvedere a ripartire le spese tra le due nuove parti così create e i rispettivi titolari, determinandone i valori proporzionali espressi in millesimi sulla base dei criteri sanciti dalla legge".
In pratica il valore complessivo delle due nuove unità rimarrà invariato (salve, ovviamente, modifiche che comportino aumenti dei millesimi di proprietà come, ad esempio, la creazione di nuovi vani) rispetto a quella originaria, mentre la suddivisione degli stessi, da comunicare all'amministratore, risulterà essere il prodotto di un calcolo interno da affidare ad un tecnico.
È, tuttavia, evidente che con il frazionamento cambieranno, all'interno del condominio, il numero dei condomini (le c.d. "teste"), sempre che i nuovi immobili siano intestati a soggetti diversi, perché nel caso in cui gli stessi rimangano in proprietà al condomino originario, per il calcolo dei due quorum (costitutivo e deliberativo) si dovrà fare riferimento sempre ad una sola "testa"
Se la divisione di un appartamento in due o più unità abitative è concessa, questo deve avvenire nel pieno rispetto delle norme che disciplinano il condominio e, segnatamente, dell'art. 1122 c.c. che, tra l'altro, riconosce il diritto del condomino di eseguire opere nella propria unità immobiliare, ma a condizione di non recare danno alle parti comuni, ovvero di non creare pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
In ogni caso un condomino che volesse agire in tale direzione deve preventivamente avvisare l'amministratore il quale convocherà l'assemblea per riferirne.
Preclusivo, in ogni caso, è sempre il regolamento di condominio di natura contrattuale che contenga un divieto in questo senso.
Sull'argomento dobbiamo osservare che il passaggio attraverso l'assemblea deve essere interpretato nel senso non tanto di chiedere autorizzazione, quanto di mettere la stessa nelle condizioni di valutare se tale frazionamento sia rispettoso di quanto a momenti ricordato. In caso negativo una presa di conoscenza da parte dei condomini si può trasformare in un diniego.
A questo proposito dobbiamo tenere conto che per attuare un frazionamento di un immobile si devono realizzare degli interventi certamente invasivi, che hanno riflessi sulle parti comuni. Basti pensare all'apertura sul pianerottolo di un ulteriore ingresso; alla creazione di nuovi servizi; ai riflessi che vi potrebbero essere sulle facciate esterne dell'edificio per l'apertura o chiusura di finestre e così via. Questo per dire che l'attività dell'assemblea è sicuramente complessa perché deve, comunque, prendere visione del progetto di frazionamento e della rispondenza dello stesso alle disposizioni in tema di condominio, senza mai dimenticare che un assenso sotto il profilo edilizio/urbanistico non esclude la violazione delle prime disposizioni trattandosi di due piani, quello civilistico e quello amministrativo, completamente differenti
