L'impresa ha diritto di ottenere copia dei contratti di appalto dall'amministratore

L'appaltatore che abbia concluso un contratto con l'amministratore e non ne conservi copia può ottenere dal contraente che detiene la documentazione il rilascio delle copie, a proprio carico quanto alle sole spese vive di riproduzione, quando l'esistenza del rapporto sia provata e i contratti siano sufficientemente individuabili. In questo senso si colloca il Tribunale di Catania, con la sentenza n. 1249 del 10 marzo 2026, che riconduce il diritto alla consegna della documentazione ai doveri di correttezza e buona fede nell'attuazione del rapporto obbligatorio.

Il principio, per come motivato, ha portata generale sul piano contrattuale: non dipende dalla sola materia condominiale, ma dalla qualità di contraenti e dalla funzione integrativa degli artt. 1175, 1375 e 1374 c.c. Resta però applicabile entro un perimetro preciso: il rapporto deve essere dimostrato, i documenti devono essere identificabili e la pretesa va rivolta a chi quei documenti effettivamente detiene.

La vicenda

Un'impresa appaltatrice aveva ottenuto decreto ingiuntivo per la consegna, a proprie spese, di copia dei contratti di appalto sottoscritti con l'amministratore, nella qualità di rappresentante di una pluralità di condomini. L'amministratore proponeva opposizione, deducendo l'indeterminatezza della domanda monitoria, il difetto di legittimazione passiva sia in proprio sia quale amministratore e l'eccessività dei costi necessari alla consegna delle copie.

L'opposto replicava di avere indicato nel ricorso tutti i dati concretamente disponibili — in particolare i bonifici ricevuti, le causali e i condomini interessati dai lavori — così da consentire l'individuazione del periodo di stipulazione dei contratti relativi agli appalti eseguiti. Dichiarava inoltre la propria disponibilità a sostenere le spese di copia, purché contenute nei limiti della ragionevolezza.

La decisione

Il Tribunale ha accolto l'opposizione solo in parte: ha revocato il decreto ingiuntivo, ma ha comunque condannato l'opponente a consegnare all'impresa copia dei contratti di appalto relativi ai condomini ancora da lui amministrati, con esclusione dei casi in cui l'amministrazione non gli appartenesse mai o la documentazione fosse già stata trasferita ai successori, e con onere economico posto a carico del richiedente limitatamente alle sole spese vive di riproduzione.

La motivazione si sviluppa su tre passaggi centrali.

Il primo riguarda la legittimazione passiva. Il giudice l'ha ritenuta sussistente perché l'amministratore era destinatario dell'ingiunzione non solo in proprio, ma anche quale rappresentante dei condomini con i quali l'impresa aveva stipulato i contratti. La decisione richiama, in proposito, la regola dell'art. 1131, comma 2, c.c., secondo cui l'amministratore è legittimato passivamente nelle liti promosse da terzi che abbiano ad oggetto interessi comuni.

Il secondo profilo concerne l'onere della prova nell'opposizione a decreto ingiuntivo. Il Collegio ribadisce che l'opposto resta attore in senso sostanziale e deve quindi provare la fonte del diritto azionato. Nel caso concreto tale prova è stata ritenuta raggiunta mediante gli estratti conto bancari dell'impresa, dai quali risultavano i pagamenti ricevuti, i periodi di riferimento e le causali, elementi non specificamente contestati dall'opponente e ritenuti idonei a dimostrare l'esistenza dei rapporti contrattuali tra le parti nel periodo considerato.

Il terzo passaggio è quello decisivo. La sentenza afferma che "tale diritto alla documentazione trova, invero, fondamento nel dovere di comportarsi secondo correttezza e buona fede imposto ad entrambi i contraenti dagli artt. 1175 e 1375 c.c. in riferimento al momento attuativo del rapporto obbligatorio". Da qui il successivo sviluppo argomentativo: "gli articoli in questione sono espressione della clausola generale della buona fede e della correttezza che rappresenta una fonte di integrazione del contenuto negoziale del contratto, ai sensi dell'art. 1374 c.c., rispetto a doveri accessori non espressamente previsti nello stesso, tra cui è certamente annoverabile quello della consegna di copia del contratto sottoscritto da parte del contraente che detiene la documentazione relativa al rapporto obbligatorio e al suo svolgimento in favore di chi non ne è in possesso".

La ratio decidendi, dunque, non sta in un generico diritto di accesso ai documenti condominiali, ma in un obbligo accessorio nascente dal contratto e gravante sul contraente che conserva la documentazione. Per questa ragione il Tribunale ha ritenuto irrilevante, ai fini della consegna delle copie, la contestazione secondo cui l'amministratore non avrebbe ricevuto un formale incarico assembleare alla sottoscrizione: nella controversia rilevava il fatto che i rapporti contrattuali fossero stati provati e che i documenti richiesti fossero sufficientemente identificati.

Diversa è stata invece la soluzione per l'ulteriore richiesta relativa ai giustificativi di movimenti bancari personali dell'amministratore: su quel punto il giudice ha escluso il diritto alla consegna, osservando che non era stata dimostrata l'esistenza di un autonomo rapporto contrattuale diretto idoneo a fondare una corrispondente pretesa informativa.

Correttamente ridimensionata anche la questione dei costi: la quantificazione prospettata dall'opponente è stata reputata meramente assertiva ed eccessiva, sicché l'obbligo dell'impresa è stato limitato ai meri costi materiali di riproduzione.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. n. 4399/2012; Cass. n. 22911/2018; Cass. n. 23550/2020; Cass. n. 11200/2021 - richiamate dalla sentenza sul principio per cui l'amministratore, ai sensi dell'art. 1131, comma 2, c.c., è legittimato passivamente nelle liti promosse da terzi aventi ad oggetto interessi comuni dei condomini.
• Cass., Sez. Un., n. 13533/2001; Cass. n. 826/2015 - richiamate sul criterio di riparto dell'onere probatorio nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo: l'opposto resta attore in senso sostanziale e deve provare il fatto costitutivo del diritto azionato.
• Cass. n. 24904/2021 - pur in materia di somministrazione idrica, ribadisce in termini generali che gli artt. 1175 e 1375 c.c. impongono alle parti obblighi ulteriori o integrativi rispetto a quelli principali e specificano il dovere di ciascun contraente di cooperare alla realizzazione dell'interesse della controparte; il richiamo è pertinente sul piano del fondamento generale della soluzione qui accolta, imperniata sulla buona fede integrativa del rapporto contrattuale.
• Cass. n. 4445/2020; Cass. n. 15996/2020; Cass. n. 19210/2011 - su un piano contiguo ma non coincidente, queste decisioni riconoscono al condomino il diritto di esibizione ed estrazione di copia della documentazione condominiale in qualsiasi tempo, purché senza intralcio all'amministrazione e nel rispetto del principio di correttezza ex art. 1175 c.c.; si tratta, però, di precedenti relativi ai rapporti interni tra condomino e amministratore, utili come contesto e non come precedente perfettamente sovrapponibile alla vicenda qui decisa. Per un approfondimento, v. accesso ai documenti contabili e tutela del condomino.

Considerazioni conclusive

Quando il rapporto contrattuale è provato, i documenti sono individuabili e la richiesta è rivolta a chi li detiene, la buona fede impone la consegna di copia del contratto all'altro contraente, con addebito delle sole spese vive di riproduzione. È questo il nucleo pratico della decisione, che colloca la cooperazione documentale tra i doveri accessori nascenti dal rapporto obbligatorio e la ricava direttamente dalla funzione integrativa degli artt. 1175, 1375 e 1374 c.c.

La soluzione si muove nella stessa linea di Cass. n. 24904/2021, che attribuisce alla buona fede un ruolo conformativo del contenuto del rapporto e la traduce in obblighi ulteriori di informazione e collaborazione, purché funzionali alla realizzazione dell'interesse della controparte. I precedenti sul diritto del condomino di visionare ed estrarre copia della documentazione condominiale confermano, su un terreno diverso, che la correttezza governa anche i rapporti documentali e che i relativi costi non possono eccedere le spese di riproduzione. Sul punto v. anche buona fede e correttezza nei rapporti contrattuali condominiali. Per un approfondimento, v. accesso alla documentazione condominiale.

Proprio il raffronto con quei arresti aiuta a delimitare la portata della regola qui applicata: non si tratta di un generico diritto all'ostensione di qualsiasi documento collegato alla gestione, ma di un obbligo di cooperazione che resta ancorato al contratto e al suo concreto svolgimento. Perciò la pretesa è riconosciuta per i contratti di appalto effettivamente dimostrati e identificabili, mentre resta fuori quando difetta la prova di un autonomo rapporto obbligatorio, come è avvenuto per i giustificativi dei movimenti bancari personali dell'amministratore.

Ne risulta una linea interpretativa equilibrata: ampia quanto al fondamento, perché radicata nei principi generali di correttezza e buona fede; rigorosa quanto ai presupposti, perché richiede prova del rapporto, determinabilità dei documenti e loro effettiva disponibilità in capo al destinatario della richiesta. In questo perimetro, la cooperazione documentale non è un favore rimesso alla disponibilità del detentore, ma un effetto del vincolo contrattuale già sorto.