Durante l'esecuzione dei lavori di ristrutturazione del lastrico solare, bisogna stare attenti ad effettuare l'operazione di ripristino dell'impermeabilizzazione molto velocemente. Infatti, in attesa che sia apposto il nuovo manto potrebbe piovere e l'immobile sottostante, privo della necessaria protezione, potrebbe subire delle infiltrazioni. Se ciò dovesse, malauguratamente, accadere, la domanda risarcitoria sarebbe in agguato.
È accaduto qualcosa di simile anche in occasione dei fatti che hanno caratterizzato il procedimento appeno sfociato nella sentenza n. 75 della Corte di Appello di Bari del 23 gennaio 2026. A detta degli appellanti, cioè dei proprietari dell'appartamento all'ultimo piano di un edificio, il loro immobile aveva subito danni da infiltrazioni nel corso dei lavori di ristrutturazione del lastrico. Pare, infatti, che la superficie fosse priva dell'impermeabilizzazione, poiché in attesa di essere sostituita. Nel frattempo, però, era venuto a piovere, copiosamente, e i teli apposti a protezione erano risultati del tutto insufficienti ed inadeguati. Per questi motivi, i detti proprietari avevano citato in giudizio l'impresa, il direttore dei lavori e il condominio per sentirli condannare, in via solidale, al risarcimento di tutti i danni patiti.
La lite si spostava, però, in appello perché la domanda risarcitoria non era accolta. Secondo il Tribunale di Bari, invocato in prima istanza, la richiesta non era fondata. Si rendeva, perciò, necessario il secondo grado di giudizio a cui era affidato il compito di confermare o ribaltare il primo verdetto.
Non ci resta, perciò, che entrare nel merito giuridico di quanto è accaduto.
La responsabilità da cose in custodia per le infiltrazioni dal lastrico
In caso di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare, ad esempio appartenente al condominio, la responsabilità per i danni arrecati all'immobile sottostante è, senz'altro, imputabile all'ente custode. Si tratta di un'affermazione che trova riscontro nel dettato normativo di cui all'art. 2051 cod. civ. «Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito».
Ebbene, secondo la pacifica interpretazione giurisprudenziale di questo articolo del Codice civile, la responsabilità del custode è di natura oggettiva. In pratica, per ottenere il risarcimento non è necessario provare la colpa del proprietario del lastrico, ma è, semplicemente, sufficiente dimostrare il nesso causale tra l'evento e il danno.
Passando, pertanto, alla vicenda in esame, il compito dei proprietari dell'appartamento all'ultimo piano doveva essere quello di documentare o testimoniare che la pioggia, in virtù della temporanea assenza dell'impermeabilizzazione sul lastrico, si era infiltrata nel loro immobile, così provocando danni. A quanto pare, però, per il Tribunale di Bari, tale onere probatorio non era stato assolto.
Danni da infiltrazioni dal lastrico: senza la prova del nesso causale non si riceve alcun risarcimento
Nel caso in commento, un inevitabile quanto prevedibile evento atmosferico aveva interessato un edificio, in quel momento, sprovvisto dell'impermeabilizzazione, poiché in rifacimento. Allo stesso tempo, pare che i teli apposti a protezione, temporanea, del lastrico si erano rivelati inadeguati. Nonostante ciò, il nesso causale tra quanto accaduto e i danni reclamati dal proprietario dell'appartamento sottostante non è stato provato. Per questi motivi la domanda di risarcimento è stata respinta in primo grado ed anche la Corte di Appello di Bari è giunta alla medesima conclusione.
Per l'ufficio pugliese, infatti, la parte appellante, prima ancora attrice, non aveva provato che l'appartamento era stato danneggiato in occasione di quanto era stato descritto. Anzi, dall'istruttoria, era emerso che i danni denunciati erano già presenti nell'appartamento a seguito di fenomeni infiltrativi già verificatisi prima dell'evento in contestazione. Insomma, a parte una perizia di parte, ritenuta insufficiente, non c'era alcun elemento probatorio a supporto della tesi per cui era sorta la causa.
Per tutte queste ragioni, l'appello ha confermato il primo verdetto e ha respinto la domanda risarcitoria.
Considerazioni conclusive
Da un punto di vista strettamente giuridico, il verdetto della Corte di Appello di Bari non è censurabile ed è in linea con la granitica interpretazione della responsabilità oggettiva in merito a danni da cose in custodia di cui all'art. 2051 cod. civ.
Senza entrare nel merito della valutazione delle prove prodotte a sostegno della domanda risarcitoria, la conclusione che ha condotto al rigetto è del tutto legittima. Si sta parlando, infatti, del nesso di causalità tra l'evento e i danni, cioè di un presupposto indefettibile senza il quale non può essere accolta alcuna pretesa di risarcimento «La responsabilità di cui all'art. 2051 c.c. ha carattere oggettivo, e non presunto, essendo sufficiente, per la sua configurazione, la dimostrazione da parte dell'attore del nesso di causalità tra la cosa in custodia ed il danno (Cassazione civile, Sez. Unite, ordinanza n. 20943 del 30 giugno 2022)».
Pertanto, esclusa la prova del nesso causale, il rigetto è stato inevitabile. (per un approfondimento sulle responsabilità per infiltrazioni durante i lavori di copertura condominiale, si veda responsabilità dell'appaltatore per infiltrazioni durante lavori di copertura)
