Le cadute sulle scale condominiali rappresentano uno dei contenziosi più frequenti tra condomini e amministrazioni. In molti casi, l'incidente è dovuto alla disattenzione del danneggiato, che magari conosce perfettamente lo stabile, ne frequenta quotidianamente gli spazi e avrebbe potuto evitare il pericolo con un minimo di prudenza. Questo vale soprattutto quando a cadere è un condomino, che ha piena familiarità con le condizioni dei luoghi.
Tuttavia, vi sono situazioni in cui la colpa ricade interamente sul condominio: un esempio concreto è offerto dalla vicenda esaminata dal Tribunale di Cosenza, definita con la sentenza n. 1891 del 13 dicembre 2025.
La vicenda
La vicenda iniziava quando la paziente di un nutrizionista, con studio situato al primo piano di un caseggiato, cadeva sulle scale condominiali subendo gravi danni. L'infortunata citava in giudizio il condominio, chiedendo il risarcimento dei danni.
L'attrice riferiva che, mentre percorreva la prima rampa, la luce temporizzata si era improvvisamente spenta, lasciandola nel buio proprio nel punto di passaggio tra la prima e la seconda rampa, dove si trovava uno scalino "ad angolo" impossibile da distinguere senza illuminazione. È in quel momento che perdeva l'equilibrio, scivolando lungo l'intera seconda rampa e finendo con violenza sul pianerottolo d'ingresso.
La nutrizionista, sentito il tonfo, accorreva subito e chiamava il 118. La sua paziente, trasportata al Pronto Soccorso, riportava gravi fratture a spalla, polso e femore sinistro, quest'ultimo sopra una protesi già presente. Ricoverata in ortopedia, veniva operata per stabilizzare le lesioni e, nel decorso post‑operatorio, sviluppava un'embolia polmonare poi trattata.
Secondo l'attrice, la caduta non era stata frutto di disattenzione, ma delle condizioni pericolose delle scale condominiali: gradini in granito senza banda antiscivolo, uno scalino ad angolo vicino al corrimano, assenza di un interruttore sul pianerottolo intermedio e, soprattutto, lo spegnimento improvviso della luce. Tutti elementi che, a suo dire, erano imprevedibili per chi non conosceva lo stabile.
La donna sosteneva inoltre che le conseguenze della caduta continuavano a condizionare pesantemente la sua vita: difficoltà motorie, postumi dell'embolia e la necessità di assumere un farmaco a vita, con controlli settimanali. Infine aggiungeva di aver più volte chiesto al condominio un risarcimento, senza ottenere risposta.
Il condominio contestava ogni responsabilità, sostenendo che l'edificio era recente, conforme alle norme e dotato di un sistema di illuminazione efficiente, utilizzato senza problemi da centinaia di persone, anche non vedenti. Inoltre richiamava le dichiarazioni della nutrizionista, secondo cui l'attrice era già stata nello studio e camminava con una stampella, evidenziando che, subito dopo la caduta, la donna era stata trovata vicino all'ascensore, in un punto ben illuminato, con una dinamica diversa da quella descritta in citazione. La difesa infine sottolineava le numerose patologie dell'attrice, ritenendo che, con la dovuta prudenza, avrebbe potuto farsi accompagnare o usare l'ascensore. Per queste ragioni il condominio ha attribuito l'incidente esclusivamente alla condotta della donna, chiedendo in subordine una riduzione del risarcimento per concorso di colpa.
La decisione
Il Tribunale ha integralmente accolto la domanda dell'attrice. Dall'esame congiunto delle testimonianze raccolte e della documentazione fotografica prodotta in giudizio è emerso che lungo il percorso di discesa era presente uno scalino angolare privo di qualsiasi striscia antiscivolo, collocato proprio nel punto di raccordo tra la prima e la seconda rampa, dove la visibilità era già di per sé ridotta.
È stato inoltre accertato che mancava un interruttore di accensione dell'illuminazione temporizzata in corrispondenza del semipianerottolo, circostanza che aveva impedito alla danneggiata di riattivare la luce una volta spenta quella temporizzata. A ciò si aggiungeva l'insufficienza della sola luce crepuscolare, ritenuta dal Tribunale inidonea a garantire un livello di illuminazione adeguato a prevenire rischi per gli utenti delle scale.
Il complesso di tali elementi ha portato il giudice cosentino ad escludere in modo netto che l'evento potesse essere ricondotto al caso fortuito, ossia a un fatto imprevedibile e inevitabile. Di conseguenza il Tribunale ha escluso qualsiasi concorso di colpa dell'attrice, condannando il condominio a pagare all'infortunata la somma di € 191.773,83 (oltre agli interessi legali dalla data di pubblicazione della sentenza al soddisfo).
Considerazioni conclusive
Il condominio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, risponde ex art. 2051 c.c. dei danni procurati alle proprietà esclusive dei condomini a causa di infiltrazioni provenienti da parti comuni dell'edificio, qualora sia accertato il nesso di causalità tra il bene in custodia e l'evento lesivo, anche in presenza di difetti costruttivi dello stabile.
La responsabilità da custodia ex art. 2051 c.c. comporta un'inversione dell'onere della prova: dovrà essere il custode condomino, per liberarsi da responsabilità, a dover dimostrare l'esistenza di un fattore esterno idoneo ad escludere la relazione causale tra il danno lamentato e il bene condominiale che lo ha provocato (Trib. Salerno 9 novembre 2025, n. 4490).
A tale proposito è stato affermato che ricorre il caso fortuito, ai sensi dell'art. 2051 c.c., ogniqualvolta la situazione di pericolo sarebbe stata superabile mediante l'adozione di un comportamento ordinariamente cauto da parte del danneggiato (Trib. Milano 2 dicembre 2025, n. 9257; Cass. civ., sez. III, 22/06/2016, n. 12895).
In altre parole, ricorrendo la fattispecie di cui all'art. 2051 c.c., per interrompere il nesso causale tra la cosa e l'evento lesivo, è sufficiente la condotta del soggetto danneggiato che sia "oggettivamente colposa", in base ad una valutazione di fatto, di norma incensurabile in sede di legittimità (Cass. civ., sez. III, 26/03/2025, n. 8038).
Nel caso esaminato le prove raccolte hanno confermato la presenza di uno scalino angolare privo di antiscivolo, l'assenza dell'interruttore per riattivare la luce temporizzata e l'inadeguatezza della sola illuminazione crepuscolare. Questo insieme di carenze ha indotto il Tribunale a escludere il caso fortuito e a riconoscere che le scale presentavano un'insidia non visibile con l'ordinaria diligenza.
