Nel contesto del condominio, le questioni relative alle modificazioni e alle innovazioni delle parti comuni sono spesso fonte di dibattito tra i condomini. La legge distingue chiaramente tra questi due concetti, stabilendo regole diverse per ciascuno.
Le innovazioni, disciplinate dall' articolo 1120 c.c., riguardano interventi che trasformano profondamente la cosa comune, modificandone la funzione e la destinazione originaria.
Proprio per questo motivo, tali modifiche richiedono l'approvazione dell'assemblea condominiale, con una maggioranza qualificata, dato che coinvolgono l'interesse collettivo di tutti i condomini.
Un esempio tipico è la decisione di costruire un ascensore dove prima non c'era: si tratta di un intervento significativo, che cambia l'utilizzo dello spazio comune e deve essere deliberato formalmente. Le modificazioni, invece, rientrano nell'ambito dell'articolo 1102 c.c. e riguardano interventi che mirano ad ottenere un uso più comodo e razionale della cosa comune, senza alterarne la destinazione.
A differenza delle innovazioni, le modificazioni non necessitano di una delibera condominiale, purché non pregiudichino il diritto degli altri condomini di usufruire dello stesso bene. Alla luce dei principi sopra espressi una recente decisione della Cassazione ha dato risposta al seguente quesito: la collocazione di siepi sul cortile comune può essere considerata un'innovazione ex art.1120 c.c.? (Cass. civ., sez. II, 02/03/2025, n. 5533).
Vicenda e decisione
Due condomine si rivolgono al Giudice di Pace per accertare e dichiarare che altro condomino aveva illegittimamente occupato un'area verde, impiantando senza il preventivo consenso delle attrici una siepe in prossimità della linea di confine con l'abitazione vicina, nonché apponendo alberi, vasi e fioriere con supporti in legno per rampicanti nell'area prospiciente l'ingresso della propria abitazione; di conseguenza le attrici hanno chiesto al giudice di condannare il convenuto ad estirpare a proprie spese la siepe e ad eliminare ogni ostacolo al godimento ed utilizzo dell'area cortilizia a destinazione comune, in particolare asportando tutte le piante e i manufatti e i suppellettili ivi presenti. Il Giudice di Pace ha respinto la richiesta delle condomine. Quest'ultime si sono rivolte al Tribunale contestando le conclusioni del giudice di primo grado.
In particolare hanno ritenuto che il Giudice di Pace avesse erroneamente applicato l'art. 1102 c.c. in luogo dell'art. 1120 c.c.: in altre parole le attrici ritenevano la collocazione della siepe un'innovazione. Il Tribunale ha stabilito che il convenuto ha esercitato il suo diritto di utilizzo della cosa comune, senza realizzare opere che ne stravolgessero la struttura o ne limitassero l'accessibilità agli altri condomini. Questa tesi ha convinto pure la Cassazione.
I giudici supremi hanno confermato che la collocazione delle siepi nel cortile condominiale da parte di un condomino rappresenta un uso legittimo della cosa comune, in linea con l'articolo 1102 c.c.
Considerazioni conclusive
Se il giardino è riconosciuto come una parte comune, il suo utilizzo deve essere garantito a tutti i condomini. Ciascun proprietario può beneficiarne anche per esigenze personali, purché non ne modifichi la funzione originaria e non ostacoli il diritto degli altri a usufruirne pienamente.
L' articolo 1102 c.c. mira a tutelare la massima libertà di godimento della cosa comune da parte di ogni partecipante.
Nel rispetto dei limiti previsti, ciascun condomino ha la facoltà di utilizzarla anche per fini personali, traendone ogni possibile vantaggio, senza che le modalità di uso adottate in passato dagli altri possano rappresentare una restrizione per lui. La sistemazione di siepi nel cortile condominiale non rientra tra le innovazioni previste dall'articolo 1120 c.c., in quanto non comporta una trasformazione sostanziale della sua destinazione, né una modifica della sua funzione originaria.
Al contrario, si configura come un'utilizzazione legittima dello spazio comune da parte del condomino, a condizione che non ostacoli il pari diritto degli altri a usufruirne.
Del resto è stato già affermato che la piantumazione di alberi e fiori da parte dei singoli condomini è considerata legittima, purché sia compatibile con la destinazione dell'area comune e non ostacoli il diritto degli altri condomini di usufruirne. Le delibere condominiali che impongono ai condomini di lasciare libere le aiuole o di vietare la piantumazione di essenze vegetali sono state ritenute illegittime.
Questo perché tali decisioni limitano il diritto individuale di migliorare l'uso delle parti comuni, senza una giustificazione valida.
Secondo la Cassazione, le delibere che vietano ai singoli condomini di piantare piante nelle aiuole comuni potrebbero avere un intento emulativo, cioè essere adottate senza una reale necessità, ma solo per limitare l'uso della cosa comune da parte di alcuni (Cass. civ., sez. II, 9 febbraio 2011, n. 3188).
Questo rappresenterebbe un abuso della maggioranza, in contrasto con l'articolo 1102 c.c., che garantisce a ciascun condomino il diritto di utilizzare le parti comuni nel modo più vantaggioso possibile, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne uso. Ai sensi dell'articolo 1102 c.c. non sembrano invece leciti quegli interventi dei singoli condomini che comportino un'evidente diminuzione delle utilità che il giardino fornisce ad alcune parti dell'edificio, quale può essere il collocamento di alberi ad alto fusto che tolgono luce alle unità immobiliari prospicienti.
