Il proprietario del balcone superiore paga tutte le spese di infiltrazioni e ripristino del sottobalcone aggettante

Il Tribunale di Napoli, con la sentenza n. 10576 del 17 novembre 2025, ha esaminato il tema delle infiltrazioni tra balconi aggettanti, soffermandosi sulla corretta ripartizione delle spese necessarie per il ripristino dei danni e sulla natura degli obblighi gravanti sui proprietari coinvolti.

La decisione offre una ricostruzione dettagliata della disciplina applicabile, chiarendo i criteri per distinguere tra le spese a carico esclusivo del proprietario del balcone sovrastante e quelle eventualmente riconducibili alla collettività condominiale, con particolare attenzione agli elementi strutturali e decorativi dei balconi.

La vicenda

L'origine della controversia risiede nella riunione di due giudizi, promossi da proprietari di unità immobiliari che avevano subito danni da infiltrazioni d'acqua provenienti dai balconi sovrastanti. In entrambi i casi, i proprietari danneggiati avevano citato in giudizio i titolari dei balconi posti al piano superiore, domandando sia il risarcimento dei danni subiti sia la condanna all'eliminazione delle cause delle infiltrazioni.

All'esito della consulenza tecnica d'ufficio, il Giudice di Pace aveva riconosciuto la responsabilità dei convenuti per i danni causati dalle infiltrazioni e li aveva condannati al pagamento di somme a titolo risarcitorio, determinate anche sulla base dei costi degli interventi di ripristino individuati dal CTU. La sentenza di primo grado aveva inoltre previsto una decurtazione del 33% sulle somme liquidate per il risarcimento.

I soccombenti hanno proposto appello, contestando la validità degli atti introduttivi, l'imputazione delle spese e la quantificazione del danno; gli appellati hanno proposto appello incidentale, lamentando l'illegittima decurtazione operata dal primo giudice e chiedendo che gli interventi necessari fossero qualificati come obbligo di fare ex art. 2931 c.c., non come mera obbligazione risarcitoria.

La decisione

Il Tribunale ha riformato integralmente la sentenza di primo grado, accogliendo l'appello principale e, per quanto di ragione, quello incidentale. In particolare, è stata esclusa la sussistenza di un danno risarcibile in capo ai proprietari sottostanti per l'impraticabilità dei balconi, rilevando l'assenza di prova circa un effettivo pregiudizio patrimoniale o non patrimoniale derivante dalle infiltrazioni e richiamando, sul punto, i principi delle Sezioni Unite in tema di danno non patrimoniale da lesione del diritto all'abitazione.

Si legge, infatti, che i semplici distacchi di intonaco accertati non hanno inciso in modo apprezzabile sull'uso dei balconi:

"tali distacchi non hanno impedito [...] di praticare i rispettivi balconi né hanno provato un danno non patrimoniale da violazione del diritto di abitazione".

Sul piano della ripartizione delle spese per il ripristino dei sottobalconi aggettanti, il Tribunale ha applicato l'orientamento ormai costante della Cassazione secondo cui:

"Risulta oggi superato [...] con riferimento alle spese per i 'sottobalconi', cioè la parte inferiore del balcone, l'orientamento secondo cui le spese di manutenzione della parte sottostante il balcone sarebbero a carico esclusivamente del proprietario dell'appartamento inferiore".

"Detto principio risulta oggi innovativamente superato dalla Suprema Corte di Cassazione che ha affermato che i balconi aggettanti non possono considerarsi neppure in parte di proprietà del proprietario dell'appartamento sottostante".

"Ne consegue l'impossibilità di applicare, anche in via analogica, l'art. 1125 c.c. al fine di stabilire i criteri di ripartizione delle spese di manutenzione del sottobalcone che, quindi, devono gravare solo sul proprietario del balcone aggettante (vedasi per tale principio anche Corte Cass. 17/07/2007 n. 15913)".

Applicando tali principi al caso concreto, le opere necessarie al ripristino sono state qualificate come oneri manutentivi gravanti esclusivamente sui proprietari dei rispettivi balconi sovrastanti, e non come danno risarcibile a favore dei proprietari dei balconi sottostanti. In via di mero accertamento, sono stati individuati gli interventi da eseguire sui balconi degli appellanti principali, tra cui, per uno dei balconi sovrastanti:

• "Nel balcone di sua pertinenza dovrà: 1) Sigillare il giunto sotto il divisorio in ferro e vetro satinato secondo le regole di miglior tecnica; 2) Rifare ex novo l'intera pavimentazione del suo balcone e della guaina [...] 6) intonacare il sottobalcone aggettante".
• "Interventi che questo giudice ritiene di accertare come necessari in concreto quale peritus peritorum".

Il Tribunale, esercitando i poteri di peritus peritorum, si è espressamente discostato dalle conclusioni del CTU nella parte in cui questi qualificava tali lavorazioni come opere necessarie a "ristorare i danni" dei proprietari sottostanti, chiarendo che esse costituiscono, invece, interventi manutentivi a carico esclusivo dei titolari dei balconi aggettanti.

I riferimenti giurisprudenziali

Viene ribadito l'indirizzo giurisprudenziale oggi costante secondo cui i balconi aggettanti sono beni esclusivi, salvo gli elementi decorativi o strutturali che svolgono una funzione estetica comune (Cass. n. 30071/2017; Cass. n. 15913/2007).

Il Tribunale richiama inoltre Cass. n. 5014/2018, evidenziando che gli elementi esterni quali frontalini, cielini, rivestimenti dei parapetti e della parte inferiore dei balconi possono considerarsi parti comuni ai sensi dell'art. 1117, n. 3), c.c. solo quando assolvono prevalentemente ad una funzione ornamentale dell'intero edificio.

È stato altresì richiamato il principio per cui, "nel caso dei balconi aggettanti […] occorre verificare se l'intervento manutentivo abbia interessato la struttura portante - esclusiva - o il rivestimento che, se ha una funzione estetica, costituisce bene comune di tutti i condomini".

Da ciò discende che la natura comune o esclusiva delle singole porzioni (frontalini, rivestimenti, elementi decorativi) non può essere stabilita in astratto, ma richiede una verifica in concreto della funzione prevalente svolta da ciascun elemento.

Nel caso deciso, il Tribunale si è discostato dalle conclusioni della CTU limitatamente al profilo della titolarità e dell'imputazione delle spese per il sottobalcone, escludendo qualsiasi obbligo di ripristino a carico dei proprietari sottostanti e affermando la piena responsabilità manutentiva dei titolari dei balconi aggettanti per la parte strutturale dei manufatti (compreso il sottobalcone), fermo restando che eventuali elementi decorativi con funzione estetica prevalente, ove esistenti e accertati, seguirebbero il regime di comunione.

Considerazioni conclusive

L'impostazione seguita dal Tribunale è conforme alla giurisprudenza di legittimità più recente in materia condominiale e trova fondamento nell'attuale interpretazione degli artt. 1117 e 1125 c.c., nonché nell'esclusione dell'applicabilità analogica di quest'ultimo ai balconi aggettanti.

La soluzione adottata distingue nettamente tra parti strutturali ed elementi decorativi dei balconi aggettanti e, nel contesto esaminato, conduce alle seguenti precisazioni:

• Tutte le opere relative alla manutenzione ordinaria e straordinaria della struttura del balcone aggettante (compresa la parte inferiore) gravano sul proprietario esclusivo del balcone sovrastante, fermo restando il diverso regime degli eventuali elementi decorativi comuni.
• Sono comuni solo gli elementi decorativi o strutturali dei balconi che svolgono una funzione estetica prevalente rispetto alla facciata, con conseguente riparto delle spese tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi, ove tale funzione ornamentale sia concretamente dimostrata.
• L'art. 1125 c.c., relativo ai solai interpiano, non è applicabile neppure in via analogica al rapporto tra balcone aggettante e unità immobiliare sottostante, poiché il sottobalcone non costituisce parte del soffitto dell'appartamento inferiore.
• Gli interventi necessari sui balconi sovrastanti sono stati qualificati come obblighi di fare fungibili, riconducibili al paradigma dell'art. 2931 c.c., e non come mere obbligazioni risarcitorie; in appello, tuttavia, è stata chiesta e ottenuta soltanto una pronuncia di accertamento delle opere dovute.
• In assenza di una specifica domanda di condanna ex art. 112 c.p.c., il giudice di appello può limitarsi ad accertare le opere necessarie, senza emettere una statuizione immediatamente esecutiva sul facere.
• I costi relativi agli elementi decorativi comuni restano a carico dell'intera compagine condominiale solo ove sia provata, in concreto, la loro funzione ornamentale prevalente rispetto al singolo balcone.
• Restano ferme le diverse regole previste per ipotesi differenti, quali i terrazzi a livello che svolgano anche funzione di copertura di altre unità immobiliari ai sensi dell'art. 1126 c.c., fattispecie non ricorrente nella vicenda decisa.
• I proprietari dei balconi sottostanti non sono tenuti a sostenere i costi di ripristino dei sottobalconi aggettanti, trattandosi di strutture di esclusiva pertinenza dei balconi superiori, salvo che vengano in rilievo elementi decorativi di natura condominiale.
• Laddove vi siano elementi decorativi aventi funzione estetica prevalente (frontalini, particolari rivestimenti dei parapetti, cielini, fasce marcapiano), è necessaria una valutazione concreta caso per caso circa la loro natura comune o esclusiva, alla luce dei criteri elaborati dalla Cassazione.
• L'orientamento seguito, fondato su una giurisprudenza ormai costante, offre un criterio operativo chiaro per amministratori e condomini nella ripartizione delle spese di manutenzione dei balconi aggettanti, ma richiede particolare attenzione nei casi limite in cui balconi, terrazzi o altri manufatti presentino funzioni miste strutturali e di copertura.

In definitiva, la sentenza rappresenta un'applicazione rigorosa dei principi vigenti in materia di condominio e infiltrazioni tra balconi aggettanti, chiarendo che le spese per il ripristino delle parti strutturali del balcone - inclusa la parte inferiore - competono integralmente al proprietario sovrastante, salvo diversa prova circa la natura comune e la funzione estetica prevalente degli elementi interessati dagli interventi. L'esito processuale è quello dell'accoglimento, per quanto di ragione, degli appelli principali e incidentali, con rigetto delle domande risarcitorie e accertamento degli obblighi specifici gravanti sui singoli proprietari dei balconi sovrastanti, nonché nuova regolamentazione delle spese di lite e di CTU in entrambi i gradi.