Il passetto condominiale non può essere annesso all'appartamento: obbligo di ripristino e demolizione delle opere abusive

L'utilizzazione esclusiva di una porzione di bene comune, quando impedisca agli altri partecipanti il pari uso e ne comporti un'alterazione funzionale, integra violazione dell'art. 1102 c.c. e legittima la condanna alla riduzione in pristino. In questi termini si è espressa la decisione resa dal Tribunale di Napoli con sentenza n.1257 del 27 gennaio 2026 n., qualificando il "passetto" (pianerottolo al terzo piano) come parte comune ai sensi dell'art. 1117 c.c., in assenza di titolo contrario, e ritenendo illegittima la sua annessione all'unità immobiliare di proprietà esclusiva mediante realizzazione di una veranda e ulteriori opere.

La vicenda

Alcuni comproprietari di un appartamento ubicato al terzo piano hanno agito per ottenere la rimozione delle opere realizzate sul pianerottolo ("passetto") e il ripristino dello stato dei luoghi. In particolare, veniva contestata la costruzione di una veranda (in parte in muratura e in parte con infissi in vetro), con conseguente incorporazione di una porzione rilevante del pianerottolo comune, nonché lo spostamento della porta d'ingresso (dal muro perimetrale alla veranda) e l'apposizione di una moquette nera sul pavimento originariamente in marmo bianco.

Si deducevano, inoltre, conseguenze pregiudizievoli in termini di riduzione di aria e luce alla scalinata e alla porta d'ingresso degli istanti e di peggioramento delle condizioni di passaggio, anche in rapporto all'eventuale transito di persone con disabilità o di mezzi di soccorso.

Il proprietario dell'unità confinante si è difeso sostenendo, in via principale, di avere acquistato anche la proprietà esclusiva del passetto in forza del proprio atto di acquisto (2007) e, in via riconvenzionale, di aver maturato l'usucapione. Nel corso del giudizio sono stati chiamati in causa anche altri partecipanti al condominio; tra essi, uno ha eccepito il difetto di legittimazione passiva per la presenza di un condominio parziale, chiedendo l'estromissione.

Sotto il profilo processuale, risultava sollevata anche un'eccezione di improcedibilità per omesso esperimento della mediazione obbligatoria; la causa è poi proseguita dopo l'assegnazione del termine per l'attivazione della procedura.

La decisione

Le domande sono state accolte, muovendo da due accertamenti centrali: (i) la natura condominiale del passetto e (ii) l'incompatibilità delle opere con i limiti dell'art. 1102 c.c..

Quanto al primo profilo, il giudice ha ritenuto non provata la proprietà esclusiva in capo al proprietario dell'unità confinante, nonostante la clausola contenuta nell'atto del 2007, valorizzando la ricostruzione della serie dei titoli e i riscontri catastali. In motivazione si legge:

"Nell'atto in questione non vi è menzione del passetto di cui si discute, ma dalla mappa catastale allegata all'atto […] si evince che all'epoca il passetto in parola era aperto. Ciò induce a ritenere che non essendo il passetto all'epoca annesso all'appartamento e non essendovi nel titolo alcun trasferimento della proprietà esclusiva del passetto in favore degli acquirenti, tale porzione deve ritenersi condominiale in applicazione del disposto dell'art. 1117 c.c.".

La domanda riconvenzionale di usucapione è stata respinta. In particolare, è stata esclusa l'applicabilità dell'art. 1159 c.c. (mancato decorso del termine decennale dalla trascrizione del titolo) ed è stata ritenuta non raggiunta la prova dell'usucapione ordinaria ventennale, essendo emerso che l'annessione del passetto e la realizzazione della veranda sarebbero intervenute solo tra il 2007 e il 2008. In motivazione:

"non può ritenersi assolto l'onere, incombente sul convenuto, di provare di aver esercitato in via esclusiva il possesso esclusivo, pacifico e ininterrotto sul passetto annesso al proprio appartamento per il tempo necessario per la maturazione dell'usucapione ordinaria".

Il rigetto della riconvenzionale ha comportato l'assorbimento dell'eccezione di carenza di legittimazione passiva formulata dal chiamato in causa che aveva invocato l'esistenza di un condominio parziale.

Sul piano sostanziale, l'azione è stata ricondotta espressamente all'art. 1102 c.c., richiamando il duplice limite dell'uso della cosa comune: divieto di alterazione della destinazione e divieto di impedimento del pari uso. La decisione ribadisce, inoltre, la legittimazione del singolo partecipante ad agire per il ripristino del pari uso.

Applicando tali criteri, è stato affermato:

"non vi è dubbio che l'annessione del passetto comune all'appartamento di proprietà esclusiva del [proprietario] abbia precluso agli altri condomini la possibilità di utilizzare il bene e ne abbia alterato la destinazione d'uso".

Di conseguenza, è stata ordinata la riduzione in pristino, mediante demolizione della veranda e ripristino dello stato dei luoghi, con ricollocazione della porta d'accesso nella muratura perimetrale portante, ripristino dell'originaria ringhiera in ferro battuto lungo la parte di pianerottolo oggi occlusa e rimozione della moquette nera dal pavimento in marmo.

I riferimenti giurisprudenziali

La motivazione richiama espressamente:

• Cass. n. 32709/2015: "negli edifici in condominio, le scale con i relativi pianerottoli […] costituiscono strutture funzionalmente essenziali del fabbricato e rientrano tra le parti che devono presumersi comuni ex art. 1117 c.c.".
• Cass. n. 15379/2005: "l'art. 1102 cod. civ. consente al condomino l'utilizzazione più intensa della cosa comune […] purché ne sia consentito il pari uso agli altri partecipi e non ne sia alterata la destinazione".
• Cass. n. 1650/2015 (legittimazione del singolo a promuovere l'azione per il ripristino del pari uso).

Considerazioni conclusive

Il percorso argomentativo si fonda su una ricostruzione puntuale dei titoli di provenienza e su un accertamento istruttorio (testimonianze e CTU) che ha consentito di collocare temporalmente l'annessione del pianerottolo e le opere contestate, escludendo tanto l'acquisto per titolo quanto i presupposti dell'usucapione.

Sotto il profilo dei limiti all'uso della cosa comune, la vicenda rappresenta un'applicazione "tipica" dell'art. 1102 c.c.: l'opera non si è tradotta in un uso più intenso compatibile, ma in una sottrazione stabile di una porzione del bene comune e nella sua trasformazione funzionale, con compressione del diritto al pari godimento.

In termini più generali, l'azione a tutela del pari uso resta lo strumento ordinario quando l'occupazione o l'appropriazione di fatto della parte comune sia durevole e impedisca l'utilizzazione agli altri partecipanti; sul tema, la giurisprudenza di legittimità ha ulteriormente precisato anche i profili di prescrizione dell'azione Prescrizione dell'azione per il pari uso della cosa comune, con indicazioni operative .

Quanto alla qualificazione del bene, la decisione ribadisce la centralità dei titoli: in assenza di un'espressa attribuzione esclusiva, opera la presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c.; al contempo, va ricordato che l'accertamento non è "automatico", perché può dipendere anche dalla funzione concretamente svolta dalla parte dell'edificio (criterio che, in astratto, può condurre anche a esiti diversi) Funzione e proprietà delle parti dell'edificio, quando la presunzione di comunione non opera .

Infine, due precisazioni utili a delimitare il perimetro applicativo del principio:

(i) la decisione richiama l'impostazione secondo cui il mutamento della destinazione originaria richiede l'unanimità dei consensi; sul punto, resta ferma la necessità di coordinare tale affermazione con la disciplina positiva introdotta dalla riforma del condominio (art. 1117-ter c.c., sulle modificazioni delle destinazioni d'uso delle parti comuni), che prevede maggioranze qualificate in ipotesi tipizzate e con specifiche garanzie procedimentali;

(ii) i profili urbanistico-paesaggistici erano allegati in fatto, ma la statuizione di condanna è costruita sul piano dei rapporti tra partecipanti al condominio e sui limiti dell'art. 1102 c.c.; la verifica edilizia-amministrativa resta, quindi, distinta e non costituisce il fondamento della riduzione in pristino disposta.

In prospettiva pratica, quando l'intervento del singolo assuma le caratteristiche di una chiusura o di una "privatizzazione di spazi originariamente comuni" (come pianerottoli, ballatoi o porzioni di scale), la tutela ripristinatoria è normalmente conseguibile in via giudiziale, ferma la necessità di un accertamento rigoroso su titoli, stato dei luoghi e datazione delle opere; e, sul versante del decoro/armonia architettonica, la giurisprudenza di legittimità mostra un approccio tendenzialmente restrittivo in tema di verande quando l'impatto visivo sia apprezzabile Veranda e impatto estetico sull'edificio, criteri di valutazione e limiti alla tolleranza .