Il regolamento di condominio di natura contrattuale può prevedere specifiche limitazioni all'uso delle parti comuni e delle proprietà esclusive, ma tali limiti devono risultare da espressioni chiare e univoche e vanno interpretati in senso strettamente restrittivo, senza ricorrere ad estensioni analogiche. La sentenza del Tribunale di Napoli, Sez. VI civile, n. 9513 22 ottobre 2025 si sofferma proprio sull'interpretazione di una clausola che vieta la destinazione dei locali "ad uso sanatorio, di gabinetto di cura malattie infettive o contagiose", in relazione all'asserito utilizzo di un'unità come studio medico.
La vicenda
Il condominio ha convenuto in giudizio le due comproprietarie di un'unità immobiliare al piano terra, originariamente censita in C/2, poi frazionata in due subalterni: uno accatastato in A/10 (uffici/studi privati) e l'altro rimasto in C/2. L'attore ha dedotto che il sub C/2 fosse di fatto utilizzato come studio medico, in violazione del regolamento contrattuale, con conseguente assembramento di persone nelle aree comuni in contrasto con ulteriori divieti regolamentari.
Il condominio ha inoltre lamentato la mancanza dei requisiti igienico-sanitari e di sicurezza previsti per lo svolgimento di attività medica, invocando la violazione dell'art. 1122 c.c. e dell'art. 7 del regolamento condominiale.
Le convenute hanno eccepito l'insussistenza di violazioni, sostenendo che il termine "sanatorio" designi una specifica tipologia di istituto sanitario (in particolare, storicamente connesso alla cura della tubercolosi) e che, comunque, i locali non fossero adibiti ad attività medica: uno subalterno era locato ad uso direzionale a una società di servizi, l'altro era utilizzato come deposito connesso alla soprastante farmacia.
La decisione
Il Tribunale ha rigettato le domande attoree, dopo avere preso atto della procedibilità dell'azione per l'esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria e avere revocato la contumacia delle convenute. In via preliminare, il giudice ha chiarito l'irrilevanza, nei rapporti tra privati, delle dedotte violazioni urbanistiche non specificamente allegate nei loro effetti sull'uso o sul godimento delle parti comuni.
Nell'interpretare la clausola regolamentare, il giudice ha applicato i canoni degli artt. 1362 ss. c.c. e l'orientamento consolidato della Cassazione, ricordando che i limiti alle facoltà di godimento sulle proprietà esclusive contenuti in un regolamento di natura contrattuale devono risultare da "espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro ed esplicito, non suscettibile di dar luogo ad incertezze", e che "l'individuazione della regola […] va svolta rifuggendo da interpretazioni di carattere estensivo" (Cass. n. 21307/2016).
Ha altresì richiamato, tra gli altri, gli artt. 1362, 1363 e 1368 c.c., sottolineando la necessità di ricostruire la comune intenzione delle parti e di leggere le clausole nel loro complesso.
Quanto al termine "sanatorio" ("è indubbio come con il termine 'sanatorio' le originarie intenzioni delle parti fossero quelle di evitare la diffusione di malattie infettive all'interno di edifici adibiti a privata abitazione, come suggerisce l'aggiunta dopo la virgola: 'di gabinetto di cura malattia infettive o contagiose"), il Tribunale ha evidenziato che l'intento originario delle parti era evitare la diffusione di malattie infettive negli edifici abitativi, come confermato dall'inciso che vieta il "gabinetto di cura malattie infettive o contagiose".
Ha inoltre valorizzato il contesto storico di redazione del regolamento (1971), a ridosso dell'epidemia di colera, ritenendo che il divieto fosse calibrato su attività con rischio infettivo qualificato ("non può prescindersi dal contesto storico in cui siffatta clausola veniva redatta poiché è fatto notorio come negli anni '70 (il regolamento è del 13.8.1971) l'Italia fosse stata colpita da un'epidemia di colera che evidentemente aveva portato all'adozione di misure precauzionali al fine di evitare che gli ambienti condominiali favorissero i contagi.")
Il giudice ha quindi precisato che "la limitazione suddetta […] ben potrebbe trovare applicazione anche in epoca attuale soprattutto considerando la diffusione epidemiologica da Covid-19 intervenuta nel 2020, ma necessiterebbe tutt'altro compendio probatorio, non potendosi automaticamente ascrivere al predetto divieto lo svolgimento di qualsivoglia attività medica".
Nel caso concreto, l'attore ha dapprima collocato l'attività medica nel sub C/2, estendendo poi solo in via presuntiva e tardivamente la contestazione anche al sub A/10, senza chiarire la tipologia delle prestazioni né lo specifico rischio infettivo: la prova, anche per testi, è stata ritenuta generica e inidonea.
Sono state ritenute infondate anche le censure per violazione dell'art. 7 del regolamento e dell'art. 1122 c.c., non essendo stati allegati e provati danni alle parti comuni o pregiudizi a stabilità, sicurezza o decoro dell'edificio.
Parimenti, non è stata provata la violazione dell'art. 41 del regolamento (divieto di intrattenersi nei viali laterali del parco), poiché la documentazione fotografica non dimostrava la provenienza dei soggetti dalle unità delle convenute, né la loro qualità di "pazienti".
I riferimenti giurisprudenziali
Il Tribunale ha fatto applicazione del principio per cui le clausole limitative dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive contenute nei regolamenti contrattuali vanno interpretate in senso restrittivo e devono risultare da espressioni chiare e inequivoche (Cass. n. 21307/2016; Cass. n. 24526/2022).
Ha altresì richiamato il principio, consolidato, secondo cui l'art. 1122 c.c. non vieta il mutamento della destinazione della proprietà esclusiva purché non siano eseguite opere che rechino danno alle parti comuni o pregiudizio alla stabilità, sicurezza o decoro (Cass. n. 5612/2001; Cass. n. 22428/2011).
Per casi analoghi in tema di accertamento della concreta destinazione e della portata della regola condominiale, è richiamata Cass. civ., sez. II, 30/06/2011, n. 14460.
Considerazioni conclusive
La decisione ribadisce che le limitazioni all'uso delle proprietà esclusive contenute nei regolamenti contrattuali richiedono una formulazione chiara e non sono suscettibili di interpretazione estensiva.
L'onere della prova della violazione incombe su chi agisce e deve investire: (i) la concreta destinazione degli immobili; (ii) la riconducibilità dell'attività alle ipotesi espressamente vietate; (iii) l'eventuale incidenza su parti comuni o sui profili di stabilità, sicurezza e decoro dell'edificio.
Nel caso di specie, il Tribunale ha escluso la violazione degli artt. 6, 7 e 41 del regolamento e dell'art. 1122 c.c. per carenza probatoria e per la non sovrapponibilità, in via automatica, di qualsiasi attività medica all'attività vietata dal riferimento a "sanatorio" o "gabinetto di cura malattie infettive o contagiose".
Le doglianze attoree sulla conformità urbanistica sono state ritenute non decisive nei rapporti tra condominio e condomino, in difetto di specifica allegazione dell'incidenza sull'uso o godimento delle parti comuni. La domanda è stata pertanto rigettata, con condanna dell'attore alle spese secondo il principio di soccombenza, liquidate in € 5.077,00 per compensi, oltre accessori di legge.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
