Il regolamento di condominio può essere: contrattuale (o convenzionale) e assembleare (o maggioritario) (oltre all'ipotesi residuale del regolamento giudiziale, adottato coattivamente).
È fondamentale distinguere tra i due tipi di regolamento poiché quello contrattuale può contenere limiti relativi alle destinazioni d'uso delle singole unità immobiliari, limiti alle facoltà dei condòmini e attribuire ad alcuni condòmini maggiori diritti rispetto agli altri anche in riferimento alle parti comuni mentre il regolamento assembleare non può contenere clausole che incidano sui diritti dei singoli.
Nel documento assembleare, non è dunque possibile prevedere divieti che incidano sui diritti dei singoli condòmini né sulle parti di proprietà esclusiva a differenza del regolamento condominiale contrattuale dove, invece, possono essere inserite restrizioni sulle attività e facoltà dei singoli proprietari e sulle unità in proprietà esclusiva.
Il regolamento condominiale vincola tutti i condomini ed è obbligatorio anche per il conduttore.
È naturale allora domandarsi cosa fare nel caso in cui il conduttore di un immobile non rispetti le regole condominiali. Su chi grava la responsabilità? Il proprietario dell'immobile deve attivarsi nei confronti del conduttore per far cessare i comportamenti vietati?
La questione è stata affrontata dal Tribunale di Milano con la sentenza n. 6064 del 14 giugno 2024.
Fatto e decisione
Un Condominio, in persona del legale rappresentante pro tempore, conveniva in giudizio la proprietaria e la conduttrice di un immobile facente parte del condominio e destinato ad uso commerciale.
L'attore assumeva l'avvenuta violazione da parte dei convenuti delle norme contenute nel Regolamento di condominio che vietavano ai singoli proprietari di destinare i negozi e relativi retri ad uso di osteria, friggitorie ed in genere ad usi contrari all'igiene ed al decoro della casa nonché di destinare gli alloggi a gabinetti medici di malattie cutanee e casa di cura in genere, scuole di musica, di ballo, di canto ed in genere ad usi contrari all'igiene ed al decoro della casa ed, infine, della norma regolamentare che statuiva l'obbligo per i proprietari di far osservare agli affittuari il regolamento di condominio e la destinazione dello stabile in modo da non contrastare col decoro e con la signorilità del fabbricato.
Il Condominio chiedeva, pertanto, al Tribunale di accertare e dichiarare la violazione del regolamento condominiale contrattuale posta in essere dai resistenti solidalmente e, per l'effetto, ordinare ad l'immediata cessazione dell'attività poiché in palese contrasto con il regolamento condominiale di natura contrattuale.
In via subordinata: nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento della domanda principale, il Condominio chiedeva di accertare e dichiarare che l'attività esercitata all'interno dell'immobile locato si protraeva in orari non consentiti dal regolamento condominiale e o non consoni alla quiete dei condomini e per l'effetto ordinare ad di sospendere l'attività commerciale tra le 13:00 e le 15:00 e di chiuderla, oltre che nei giorni di sabato - domenica ed in tutti i giorni festivi, alle ore 21:00 e non oltre.
Si costituiva la proprietaria dell'immobile dando atto di avere consegnato alla società conduttrice il regolamento condominiale ed assumendo che l'attività svolta non violava il regolamento; chiedeva quindi il rigetto nel merito di ogni domanda ed in via preliminare l'improcedibilità della procedura per mancata adesione di parte attrice alla mediazione.
Si costituiva anche la convenuta conduttrice dell'immobile chiedendo di dichiararsi la sua carenza di legittimazione passiva, essendo conduttrice del negozio la società della quale ella era socio unico e comunque chiedendo in subordine di dichiararsi l'improcedibilità del giudizio per mancato effettivo svolgimento della mediazione obbligatoria.
Il Tribunale preliminarmente rigettava la domanda di improcedibilità della procedura formulata in rito da entrambi i convenuti nonché dichiarava la carenza di legittimazione passiva della convenuta conduttrice essendo stato il contratto di locazione sottoscritto con altra società.
Nel merito, valutata la natura contrattuale del regolamento in vigore nel condominio attore e la tassatività dell'elenco dei divieti contenuti nello stesso, già accertati con sentenza, considerata la dichiarazione effettuata a rogito dalla società conduttrice volta alla realizzazione nei locali condotti in locazione di un punto vendita per la somministrazione di pizza al taglio e bevande, il Tribunale ha ritenuto provata la violazione del regolamento in punto destinazione dei locali.
Conseguentemente, accertata la carenza di legittimazione passiva della convenuta conduttrice, il Tribunale ha accolto la domanda svolta nei confronti della sola proprietaria dell'immobile.
Considerazioni conclusive
Il regolamento contrattuale, a differenza di quello assembleare, può contenere clausole limitative della proprietà, sia dei beni esclusivi che di quelli comuni. Le clausole possono: limitare la destinazione d'uso delle proprietà esclusive, limitare le facoltà dei condomini, sia sulle proprietà esclusive che comuni, attribuire ad alcuni condomini dei maggiori diritti rispetto agli altri.
Se una clausola del regolamento di natura contrattuale espressamente vieta di destinare le unità immobiliari del fabbricato ad esercizio commerciale, o ad un determinato tipo di esercizio, come nella specie, di osteria, pizzeria e somministrazione di bevande, nessun condomino può svolgere l'attività vietata nei locali condominiali.
Il divieto vale anche se l'immobile è nella disponibilità del conduttore, atteso che per l'eventuale inosservanza delle norme del regolamento da parte del conduttore non viene meno la responsabilità del condomino-locatore che è tenuto ad imporre contrattualmente al conduttore il rispetto degli obblighi e dei divieti previsti dal regolamento, nonché a , prevenirne le violazioni e sanzionarle anche mediante la cessazione del rapporto (cfr. Cass. n. 8239/1997).
Il regolamento condominiale vincola tutti i condomini ed è obbligatorio anche per il conduttore. Nell'ipotesi in cui l'inquilino sia inadempiente alle norme in esso contenute, il condominio può agire direttamente nei suoi confronti. Tuttavia, se il proprietario dell'unità immobiliare locata non ha accettato il regolamento, neppure il conduttore può essere chiamato ad osservarlo (Cass. n. 10185/2012).
In caso di violazioni del regolamento, dunque, il locatore deve adoperarsi affinché il conduttore cessi la condotta inadempiente, adottando misure idonee. Nell'ipotesi in cui non si attivi in tal senso, il condominio può agire nei suoi confronti.
