Il deprezzamento dell'appartamento non è risarcibile se l'antenna per telefonia mobile è lecita

Con la sentenza del 19 febbraio 2026 n.336, il Tribunale di Perugia ha negato il risarcimento richiesto da un proprietario che assumeva il deprezzamento del proprio appartamento per effetto dell'installazione di un'antenna per telefonia mobile sul lastrico (copertura) di un altro edificio inserito nel medesimo supercondominio.

Il percorso motivazionale valorizza, da un lato, l'esatta individuazione della comunanza (o meno) del bene interessato dall'opera alla luce del regolamento del complesso; dall'altro, il principio per cui la pretesa risarcitoria ex art. 2043 c.c. postula pur sempre un fatto illecito (danno-evento), non potendo essere riconosciuto un danno-conseguenza (quale la difficoltà di vendita o la diminuzione del valore venale) in mancanza di una violazione normativa o della lesione di una posizione giuridica qualificata. Nel medesimo solco, la perdita della veduta panoramica viene ricondotta alla necessaria prova di una servitus altius non tollendi.

La vicenda

Un proprietario conveniva dinanzi al Giudice di Pace la proprietaria di un diverso fabbricato incluso nello stesso supercondominio, deducendo di avere incontrato difficoltà nel vendere il proprio appartamento a causa di un'antenna di telefonia mobile collocata sul lastrico dell'edificio di controparte, in prossimità del proprio balcone.

La domanda era impostata in chiave aquiliana, prospettando che l'installazione fosse avvenuta senza autorizzazione assembleare e che l'impianto avesse inciso negativamente sulla commerciabilità del bene, in ragione della riduzione della visuale, del preteso pregiudizio estetico e del paventato rischio da emissioni elettromagnetiche.

Il Giudice di Pace accoglieva la richiesta risarcitoria, ritenendo illegittima l'apposizione dell'antenna per difetto di autorizzazione condominiale e quantificando il danno sulla base di consulenza tecnica d'ufficio. La soccombente impugnava la decisione, contestando sia la necessità dell'autorizzazione sia la sussistenza (e la prova) del danno.

La decisione

Il Tribunale ha respinto l'eccezione di inammissibilità dell'appello, richiamando i criteri di specificità dei motivi e ribadendo l'impostazione della revisio prioris instantiae, nei termini per cui "l'impugnazione deve contenere… una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati… affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra… la redazione di un progetto alternativo di decisione", nonché che il principio di specificità ex art. 342 c.p.c. "prescinde da qualsiasi particolare rigore di forme", essendo sufficiente l'esposizione (anche sommaria) delle ragioni di fatto e di diritto poste a fondamento del gravame.

Nel merito, l'appello è stato accolto con riforma integrale della pronuncia di primo grado e rigetto della domanda risarcitoria. In apertura, la motivazione valorizza l'esito della CTU, osservando che "è emerso, senza contestazioni di parte, che l'antenna è stata regolarmente autorizzata dall'amministrazione competente e che i valori delle emissioni sono inferiori al limite prescritto dalla legge"; su tale base viene esclusa l'esistenza di emissioni pericolose per la salute e, quindi, l'illiceità sotto il profilo delle immissioni, con la conseguente esclusione della violazione dell'art. 844 c.c.

Il fulcro della riforma risiede, però, nell'inquadramento della copertura su cui insiste l'impianto. Il Tribunale accerta che l'antenna è collocata su un edificio diverso da quello in cui si trova l'appartamento del proprietario che agiva in giudizio, pur essendo i fabbricati parte di un supercondominio; e, sulla base del regolamento prodotto in causa, afferma che la copertura dei singoli edifici non rientra tra le parti comuni dell'intero complesso.

Il passaggio viene ricostruito in modo puntuale: "il regolamento… indica… quali sono le parti comuni sia dell'intero complesso edilizio… sia di ciascuno dei quattro comparti… In particolare, il primo comma dell'art. 3… [indica] le parti comuni dell'intero complesso, tra cui non risulta la copertura di ciascun edificio… [mentre] il secondo comma… menziona 'la copertura del singolo comparto'".

Ne deriva la conclusione secondo cui, essendo pacifico che l'antenna insiste sulla copertura del comparto interessato, "deve escludersi la possibilità di qualificare la copertura… come parte comune tra l'appellante e l'appellato".

Su tale presupposto, la motivazione è lineare: "Esclusa la comunanza… va esclusa l'applicabilità dell'art. 1120 c.c., non trattandosi di opere apposte su parti comuni tra l'appellante e l'appellato. Conseguentemente, non sussiste alcun potere autorizzatorio dell'assemblea condominiale". Il punto, così come argomentato, incide direttamente sulla premessa decisoria del primo giudice (che aveva ravvisato l'illiceità nella mancanza di autorizzazione), eliminando il preteso fondamento dell'illecito.

Quanto alla dedotta violazione del regolamento (art. 6), viene chiarito anzitutto che tale clausola non contempla un meccanismo autorizzatorio assembleare per le opere sulle proprietà esclusive; inoltre, il Tribunale rimarca l'assenza di allegazioni idonee a sostenere una concreta lesione del decoro architettonico dell'intero complesso, osservando che il proprietario che agiva in giudizio "si era limitato ad affermare che l'antenna arrecherebbe un danno alla sua proprietà esclusiva… ma non aveva svolto alcuna specifica deduzione in relazione ad un qualche pregiudizio che l'antenna arrecherebbe al decoro architettonico del complesso immobiliare".

Il ragionamento viene corroborato dall'ulteriore rilievo fattuale secondo cui la richiesta di mero spostamento dell'impianto "di qualche metro" è stata letta come indice della doglianza confinata alla sfera individuale (perdita della vista) e non già di un pregiudizio al decoro dell'intero edificio/supercondominio.

La motivazione affronta poi espressamente l'art. 1122 c.c., riportandone il testo e valorizzandone l'impostazione: la regola della "preventiva notizia" all'amministratore non viene elevata, nel caso concreto, a presupposto automatico di responsabilità risarcitoria; al contrario, si afferma che, anche a voler ipotizzare l'omissione della notizia, difetterebbe comunque il presupposto sostanziale, poiché "in ogni caso non sussisterebbe né un danno alle parti comuni… né un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico… Conseguentemente, il difetto di previa notizia all'assemblea non può costituire, in assenza di un concreto pregiudizio, una fonte di danno risarcibile".

Esclusa l'illiceità in ambito condominiale/regolamentare, il Tribunale verifica se l'installazione integri un illecito nei rapporti tra proprietari esclusivi. Anche qui la risposta è negativa, con una doppia notazione: da un lato, viene richiamato il principio secondo cui limiti o divieti assimilabili a una servitus altius non tollendi richiedono un titolo idoneo (anche regolamentare contrattuale) e, nella fattispecie, si esclude che il regolamento contenga tali limitazioni; dall'altro lato, si afferma che il diritto alla veduta panoramica presuppone una servitù validamente costituita, poiché "il diritto di veduta panoramica… [può essere] costituit[a]… previa imposizione sul fondo servente di una servitus altius non tollendi" e "Nessuna forma di acquisto di tale servitus… è stata allegata e dimostrata".

La chiusura motivazionale riconduce coerentemente la domanda risarcitoria alla sua struttura: "il risarcimento del danno trova il suo presupposto logico in un atto illecito, che costituisce il danno-evento… in assenza del quale è giuridicamente impossibile individuare un danno-conseguenza"; e, quindi, "in assenza di una violazione normativa che possa costituire il fondamento di un illecito civile… difetta in radice il danno-evento della fattispecie risarcitoria, per cui l'eventuale difetto di gradimento dell'antenna… non può essere oggetto di risarcimento del danno".

Su questa base, la riforma viene motivata come "ragione più liquida", chiarendo che "in assenza di un fatto illecito, il prospettato deprezzamento dell'immobile non costituisce in nessun caso un pregiudizio risarcibile", con assorbimento delle ulteriori censure sul quantum.

I riferimenti giurisprudenziali

Nella motivazione risultano richiamati:

• Cass., Sez. Un., n. 27199/2017, in tema di requisiti dell'atto di appello (artt. 342 e 434 c.p.c.);
• Cass. civ., n. 2320/2023, sulla specificità dei motivi d'appello;
• Cass. civ., n. 17922/2023, in tema di servitù di panorama/servitus altius non tollendi;
• Cass. civ., n. 25226/2025, richiamata sul diritto di sopraelevazione e sulla necessità di pattuizione espressa per limiti assimilabili alla servitù (citazione riportata in motivazione);
• Cass. civ., n. 24475/2019, sulla restituzione delle somme pagate in esecuzione della decisione poi riformata;
• Cass. civ., n. 33412/2024, sulla regolazione d'ufficio delle spese anche del primo grado in caso di riforma totale.

In chiave di confronto (non richiamati nella motivazione), risultano coerenti con i profili trattati:

• Cass. civ., n. 2973/2012, sulla necessità di opere visibili e permanenti per l'acquisto per usucapione/destinazione della servitù di panorama ;
• Cass., ord., n. 27962 del 21 ottobre 2025, che ribadisce la centralità dell'allegazione/prova del danno-conseguenza nelle pretese risarcitorie connesse all'occupazione/uso del lastrico in relazione a impianti tecnologici ;
• Cass., Sez. Un., n. 8435/2020, come richiamata dalla giurisprudenza di merito sul tema della concessione in godimento del lastrico comune a terzi per impianti di telefonia mobile ;
• App. Napoli, 29 giugno 2022, n. 3086, sull'azione risarcitoria del vicino quando l'opera violi prescrizioni in materia di distanze/altezza (art. 872 c.c.), con deprezzamento del bene come conseguenza della violazione .

Considerazioni conclusive

L'impostazione adottata mette al centro un criterio operativo spesso decisivo nei contenziosi su impianti e manufatti collocati sulle coperture di complessi "a comparti": prima di discutere di autorizzazioni assembleari, occorre stabilire chi sia titolare (in comunione o in esclusiva) del bene interessato dall'opera e, quindi, quale disciplina (condominiale piena, condominio parziale o proprietà esclusiva) governi l'intervento.

In questa prospettiva, l'esclusione della comunanza della copertura rispetto al proprietario che agiva in giudizio determina non solo l'inapplicabilità dell'art. 1120 c.c., ma anche l'irrilevanza, ai fini dell'illecito civile, della pretesa "mancanza di autorizzazione" di un'assemblea priva di potere sul bene.

Parimenti, la motivazione chiarisce che l'art. 1122 c.c. (con l'obbligo di preventiva notizia) non viene qui impiegato come "scorciatoia" risarcitoria: la responsabilità aquiliana resta ancorata alla dimostrazione di un concreto pregiudizio riconducibile a una violazione dei limiti (stabilità, sicurezza, decoro; danno alle parti comuni).

Il passaggio è in linea con l'orientamento, emerso anche in tema di lastrico e impianti tecnologici, che esclude automatismi risarcitori e richiede l'allegazione di fatti specifici idonei a fondare un danno-conseguenza; si vedano, ad esempio, le indicazioni offerte dalla giurisprudenza di legittimità sul danno da occupazione/uso eccedente del lastrico con impianti di telefonia, che valorizzano la necessità di allegare la concreta perdita patrimoniale e non un criterio meramente astratto Risarcimento e prova del danno per impianti sul lastrico .

Sul piano dei rapporti tra proprietà esclusive, la riduzione della veduta panoramica viene ricondotta al paradigma delle servitù: senza un titolo (negoziale o a titolo originario, nei rigorosi presupposti richiesti), la mera perdita di visuale non integra, di per sé, un illecito civile. In termini generali, la ricostruzione è coerente con l'idea che la "servitù di panorama" esige requisiti ulteriori rispetto alla semplice possibilità di affaccio, come ricordato da Cass. n. 2973/2012 .

Restano, tuttavia, spazi applicativi in cui la tutela (anche risarcitoria) può trovare fondamento su basi differenti, purché sorretta da una violazione giuridicamente rilevante. Quando, ad esempio, l'opera incida su un lastrico effettivamente comune e sia frutto di un atto di gestione del bene comune in favore di terzi, il tema delle maggioranze (o dell'unanimità) può riemergere con forza, come mostrato dal filone giurisprudenziale sviluppatosi dopo l'intervento delle Sezioni Unite sul contratto di concessione del lastrico per installazioni di telefonia mobile Ripetitore sul lastrico e regole deliberative . Ancora, nelle controversie tra confinanti o tra edifici adiacenti, il deprezzamento dell'immobile può essere riconosciuto come conseguenza di violazioni edilizie rilevanti nei rapporti tra privati (art. 872 c.c.), evenienza che si colloca però su un piano diverso rispetto alla mera perdita di panorama in assenza di servitù Distanze e risarcimento per opere sul lastrico dell'edificio vicino .

In definitiva, il rigetto della domanda risarcitoria discende, nel caso concreto, dall'accertata assenza di un fatto illecito (né immissioni nocive, né violazione di norme condominiali applicabili, né lesione di servitù): accertamento che, una volta compiuto, rende giuridicamente irrilevante il pur possibile "effetto mercato" negativo percepito da potenziali acquirenti.