La recentissima ordinanza della Corte di cassazione nell'affrontare una questione particolare, determinata dalla fattispecie oggetto della controversia, ha approfondito il tema del diritto al risarcimento del danno dovuto al locatore qualora il locatario abbia occupato il bene (nella specie: lastrico solare comune) oltre i limiti previsti nel contratto di locazione.
Considerando che questo rappresenta un accordo intervenuto tra le parti, necessario per costituire il titolo per la detenzione del bene, un comportamento che superi i limiti contrattualmente previsti determina un abuso che genera un danno potenzialmente risarcibile in favore del locatore.
Il fatto
Riassumiamo per vie brevi i fatti oggetto dell'ordinanza n. 27962, pubblicata dalla Corte di cassazione in data 21 ottobre 2025.
- Parti del giudizio: da un lato il Condominio (attore ed attuale ricorrente), nella veste di locatore di una porzione del lastrico solare comune da utilizzare per posizionare un impianto di telefonia mobile. Dall'altro lato la società di telefonia attualmente titolare del contratto di locazione (per intervenuta cessione dello stesso da parte di altra società).
- Oggetto del giudizio: richiesta di risarcimento danni per occupazione abusiva del lastrico solare da parte del locatore, il quale aveva sostenuto che la società convenuta si sarebbe dovuta limitare ad utilizzare solo una minima parte dell'area comune (quella indicata nel contratto in essere tra le parti), al fine di installare i supporti per l'antenna ed i relativi apparati radio per telecomunicazioni.
- La posizione della convenuta: contestazione di quanto ex adverso dedotto, in particolare con riferimento alla porzione asseritamente occupata in modo abusivo, dal momento che l'area indicata nel contratto di locazione "includeva anche le aree destinate all'allocazione di canalette e percorsi/camminamenti di sicurezza, con la sola esclusione del torrino dell'ascensore".
La domanda attorea veniva rigettata in primo grado sulla base di due CTU che avevano concluso nel senso che la porzione di superficie occupata dalla convenuta non fosse superiore a quella pattuita. La sentenza veniva confermata dalla Corte di appello, ritenendo le doglianze del condominio irrilevanti alla luce dell'impossibilità per il condominio di concedere in locazione ad altri soggetti l'uso del lastrico solare per effetto del parere dell'A.U.S.L., che aveva subordinato l'installazione della stazione per la telefonia cellulare alla inaccessibilità del detto lastrico da parte di terzi.
La condizione, pertanto, aveva determinato l'inesistenza del danno richiesto rimasto, peraltro, sfornito di prova.
Ricorso per Cassazione e decisione
Il condominio ricorrente aveva censurato la decisione del Collegio per non avere colto la rilevanza dei motivi formulati ed essendosi limitato ad affermare la mancanza della prova del risarcimento danni richiesto, in ragione dell'esclusione della possibilità di locare a terzi la porzione di lastrico contestata e resa determinante dal parere di cui sopra, con automatica conseguenza che nessun reddito il condominio avrebbe mai potuto percepire.
Parimenti la Corte del merito aveva escluso - ad avviso del ricorrente - che in caso di occupazione senza titolo il danno, di carattere punitivo, è da considerarsi in re ipsa.
La Corte di legittimità ha rigettato il ricorso confermando, per quanto di ragione, le motivazioni della Corte distrettuale: da un lato, il parere della competente A.U.S.L. in merito alla inutilizzabilità del lastrico solare per sua inaccessibilità da parte di altri soggetti e, dall'altro, la genericità della domanda risarcitoria non suffragata dall'indicazione del danno subito.
Osservazioni conclusive
La questione di maggior interesse oggetto del contenzioso va perimetrata alle contestazioni inerenti a un contratto di locazione siglato tra il condominio ed una società di telefonia mobile con particolare riferimento alla asserita occupazione abusiva di una parte preponderante dell'area da parte della locataria.
Il tutto con altrettanto asserito obbligo di pagamento del corrispettivo, che il condominio ha tradotto in richiesta di risarcimento danni.
In tema dobbiamo richiamare due principi, entrambi pronunciati dalla giurisprudenza di legittimità.
Con il primo è stato affermato che "in tema di occupazione abusiva di immobile, il danno patrimoniale subìto dal titolare del bene - della cui prova egli è sempre onerato - dipende dall'atteggiarsi del suo godimento su di esso nel momento in cui si verifica l'occupazione, giacché solo se esista un godimento diretto o indiretto si concretizza un danno emergente da rapportare alle utilità che egli avrebbe potuto acquisire dal bene se non occupato, mentre, in caso contrario, sarà al più ipotizzabile un lucro cessante, da identificare nell'impossibilità di realizzare la modalità di godimento diretto che era stata programmata prima dell'occupazione, ovvero una modalità di godimento indiretto che si sia presentata "medio tempore" e resa, del pari, impossibile dall'occupazione" (Cass. 27 luglio 2015, n. 15757).
Tale affermazione rispecchia perfettamente la posizione del condominio, considerata alla luce della locazione in essere e, segnatamente, del parere dell'autorità competente, che aveva condizionato il posizionamento dell'impianto di telefonia alla inaccessibilità del sottostante lastrico solare da parti di terzi.
La portata del termine "inaccessibilità" deve essere considerata non con valenza indiscriminata (in questo caso, infatti, si correrebbe il rischio di ritenere che neppure i condomini avrebbero potuto accedere al lastrico medesimo), ma con riferimento esclusivo alla locazione a diversi soggetti come, poi, chiarito nel corso della motivazione da parte della stessa Corte.
Il secondo principio da prendere in considerazione è stato pronunciato ancora in sede di legittimità (Cass. 23 novembre 2021, n. 36251) e ripreso in sede di merito (Trib. Larino 27 settembre 2022, n. 463), secondo il quale "nel caso di occupazione illegittima di un immobile il danno subito dal proprietario non può ritenersi sussistente «in re ipsa», atteso che tale concetto giunge a identificare il danno con l'evento dannoso ed a configurare un vero e proprio danno punitivo, ponendosi così in contrasto sia con l'insegnamento delle Sezioni Unite della Suprema Corte (sent. n. 26972 del 2008)".
Aveva, quindi, concluso la Corte affermando che "il danno da occupazione «sine titulo», in quanto particolarmente evidente, può essere agevolmente dimostrato sulla base di presunzioni semplici, ma un alleggerimento dell'onere probatorio di tale natura non può includere anche l'esonero dalla allegazione dei fatti che devono essere accertati, ossia l'intenzione concreta del proprietario di mettere l'immobile a frutto".
Ci è sembrato interessante richiamare anche tale provvedimento per dare una lettura più completa di quanto affermato in un caso, come quello in esame, nel quale la domanda risarcitoria era stata posta in termini del tutto generici e, comunque, esclusivamente legati al fatto che la convenuta aveva occupato una parte del lastrico solare non compresa nel contratto di locazione.
In questo senso, quindi, la domanda non poteva che essere rigettata poiché, come dimostrato dagli atti di causa, all'impossibilità di mettere a reddito il bene contestato il condominio non poteva pretendere che gli venisse riconosciuto alcun risarcimento.
