Il creditore può pignorare il conto corrente condominiale senza prima agire contro i singoli condomini

Il creditore del condominio può, anzitutto, aggredire esecutivamente un bene "comune", quale il conto corrente condominiale. Nel ragionamento svolto, il pignoramento del saldo del conto intestato al condominio opera sul "patrimonio" dell'ente di gestione e non interferisce con il beneficium excussionis di cui all'art. 63, comma 2, disp. att. c.c., posto invece a presidio dell'azione esecutiva rivolta contro i singoli partecipanti (obbligati pro quota).

In termini pratici, il conto condominiale viene in considerazione come prima e più diretta garanzia per i creditori, anche in ragione degli obblighi di separazione e tracciabilità imposti dalla riforma del 2012 (in particolare, art. 1129 c.c., comma 7).

L'art. 63, comma 1, disp. att. c.c. stabilisce che l'amministratore, anche senza specifica autorizzazione dell'assemblea, può agire per la riscossione coattiva delle somme dovute dagli obbligati (in base allo stato di ripartizione approvato). La norma prevede inoltre che, in caso di mora nel pagamento dei contributi, l'amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condòmini morosi. Il comma 2 dispone che i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti se non dopo l'escussione degli altri condòmini.

L'art. 63, comma 2, disp. att. c.c. configura, in capo ai condòmini in regola con i pagamenti e in favore del terzo creditore, un'obbligazione sussidiaria ed eventuale, assistita dal beneficium excussionis, avente ad oggetto non l'intera prestazione imputabile al condominio, ma le somme dovute dai morosi.

La riforma del condominio (L. n. 220/2012) ha recepito la natura parziaria delle obbligazioni condominiali, secondo il principio affermato da Cass., sez. un., 8 aprile 2008, n. 9148: le obbligazioni assunte nell'interesse del condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote.

Per le obbligazioni sorte dopo l'entrata in vigore della L. n. 220/2012, il debito sussidiario di garanzia del condomino solvente è subordinato alla preventiva escussione del moroso ed è limitato alla rispettiva quota di quest'ultimo e non all'intero debito verso il terzo creditore (Cass., sez. II, 17/02/2023, n. 5043).

La lettura sistematica dei primi due commi dell'art. 63 disp. att. c.c. induce a concludere che il creditore che voglia convenire uno o più dei singoli condòmini deve preliminarmente agire nei confronti dei condòmini morosi previa comunicazione dei dati da parte dell'amministratore, ferma restando la distinta possibilità di agire in via diretta sul conto corrente intestato al condominio, secondo la ricostruzione accolta.

La vicenda

Una società, creditrice di una somma dovuta dal condominio in forza di decreto ingiuntivo esecutivo, ha chiesto al Tribunale di condannare il condominio - in persona dell'amministratore pro tempore - alla consegna dell'elenco dei condòmini morosi con le generalità complete, le quote millesimali di proprietà e l'importo dovuto da ciascuno secondo le tabelle di ripartizione, oltre ai dati catastali degli immobili come iscritti nell'anagrafe condominiale.

Il condominio è rimasto contumace e la causa è stata decisa sulle conclusioni formulate dalla società creditrice.

"Il ricorso (anche a voler prescindere dall'insufficiente documentazione della 'successione' nel credito), in quanto proposto contro 'il Condominio … in persona dell'ammin.re pro tempore', … deve essere dichiarato inammissibile per difetto di legittimazione passiva."

La decisione

Il Tribunale ha dichiarato il ricorso inammissibile per difetto di legittimazione passiva del condominio, precisando che "il creditore 'insoddisfatto', che non voglia correre il rischio di subire la vittoriosa opposizione del beneficio [di escussione], non potrà far altro, in caso di persistente inottemperanza al dovere (strumentale) di informazione [sui morosi], che ottenerne l'adempimento per via giudiziale, ma dovrà rivolgere la propria relativa iniziativa non già contro il condominio come tale quanto piuttosto contro l'amministratore personalmente".

Nella motivazione viene dato ampio rilievo a un duplice snodo:

(i) il piano esecutivo: il creditore può prioritariamente aggredire il conto corrente condominiale, strumento di gestione intestato al condominio; tale iniziativa è tenuta distinta dall'azione contro i singoli partecipanti ed è ritenuta non condizionata dal beneficium excussionis, poiché non rivolta contro "gli obbligati in regola", ma contro il patrimonio facente capo all'ente di gestione.

Sul tema della pignorabilità del conto, l'orientamento favorevole all'immediata aggredibilità è ampiamente rappresentato (ad es. Corte d'Appello di Bari, sent. n. 1759/2019 ; cfr. anche la rassegna in tema di pignoramento del conto ).

(ii) il piano dell'obbligo informativo: quando invece il creditore intenda (o debba) procedere contro i singoli, l'obbligo di comunicare i dati dei morosi è qualificato come dovere legale personale dell'amministratore.

In particolare, nella motivazione viene dato rilievo alla natura personale dell'obbligo imposto dall'art. 63 disp. att. c.c., comma 1:

"Il dovere legale di informazione è da ritenere posto direttamente in capo all'amministratore … perché lo stesso vi soggiace … dal lato passivo … non già in attuazione di un'obbligazione complessivamente condominiale … ma a tutela … dei condòmini … e … dei creditori."

Il Tribunale ha quindi ritenuto che "legittimato passivo nell'azione di condanna alla comunicazione dei dati dei morosi è l'amministratore in proprio e non il condominio in persona dell'amministratore". Di conseguenza, poiché la domanda era stata proposta contro il condominio e non direttamente contro l'amministratore quale persona fisica titolare dell'obbligo legale ex art. 63 disp. att. c.c., il ricorso doveva essere dichiarato inammissibile.

Nella parte finale si legge:

"La domanda volta a conseguire l'ordine impartito dal giudice all'Amministratore affinché comunichi al creditore non soddisfatto i dati dei Condomini morosi ai sensi e per gli effetti previsti dall'articolo 63 comma I disp.att.cc deve essere rivolta nei confronti dello stesso amministratore e non già nei confronti del Condominio".

I riferimenti giurisprudenziali

Nella motivazione sono richiamati, tra gli altri, Cass., Sez. Un., 8 aprile 2008, n. 9148; Cass., sez. II, 17 febbraio 2023, n. 5043; Cass., civ., ord., 9 giugno 2017, n. 14530; Cass., civ., 29 settembre 2017, n. 22856; Cass., civ., 15 gennaio 2025, n. 1002, oltre a precedenti di merito conformi e a un diverso orientamento di merito (Tribunale di Roma, sent. 14 febbraio 2020, n. 3270).

Quanto agli sviluppi successivi, si segnala che l'impostazione che individua nell'amministratore il legittimato passivo dell'azione di condanna alla comunicazione è stata ribadita anche in sede di merito (ad es. Tribunale di Napoli, sent. 27 maggio 2025, n. 5280 ), pur permanendo in giurisprudenza di merito un filone che, in fattispecie analoghe, riconduce la legittimazione passiva al condominio in persona dell'amministratore .

Considerazioni Conclusive

La pronuncia valorizza un'impostazione operativa netta: il creditore, in via prioritaria, può agire esecutivamente sul conto corrente intestato al condominio; solo quando scelga (o sia costretto) a rivolgersi ai singoli partecipanti, entra in gioco l'art. 63 disp. att. c.c. con i suoi due corollari: (a) obbligo di preventiva escussione dei morosi (comma 2) e (b) obbligo dell'amministratore di comunicare i relativi dati (comma 1).

Sotto il profilo processuale, viene ribadito che la domanda di condanna alla comunicazione dei dati non va proposta contro il condominio (anche se rappresentato dall'amministratore pro tempore), ma contro l'amministratore in proprio, quale titolare dell'obbligo legale: in difetto, l'azione è dichiarata inammissibile per difetto di legittimazione passiva.

Sul piano sostanziale, la motivazione collega l'inadempimento dell'obbligo informativo a un dovere legale di cooperazione con il creditore, affermando che la violazione può integrare una responsabilità aquiliana personale dell'amministratore verso il creditore danneggiato dal ritardo o dall'omissione. In prospettiva pratica, ciò rafforza l'esigenza, per l'amministratore, di gestire correttamente sia il flusso informativo verso i terzi (nei limiti imposti dalla disciplina privacy) sia la tenuta della contabilità condominiale e del conto corrente, che costituisce il primo presidio esecutivo.

Quanto alla protezione dei dati, nella motivazione si richiama un precedente del Garante (26.9.2008) e l'impostazione del d.lgs. 196/2003; va considerato che, oggi, la base giuridica della comunicazione ai creditori che ne abbiano titolo trova il proprio riferimento primario nel GDPR (adempimento di un obbligo legale e tutela di un diritto), ferma la necessità di limitare la comunicazione ai soli dati pertinenti allo scopo indicato dall'art. 63 disp. att. c.c.

In definitiva, il quadro ricostruito porta a distinguere con chiarezza: pignoramento del conto corrente condominiale (azione sull'ente di gestione e sul suo patrimonio) e azioni individuali (pro quota, con rischio di opposizioni e con necessità di rispettare l'ordine di escussione), con l'ulteriore precisazione che l'azione per ottenere giudizialmente l'elenco dei morosi deve essere incardinata contro l'amministratore-persona fisica.