L'affitto di un appartamento rappresenta per il proprietario una fonte di reddito non irrilevante. Oltre a guadagnare dall'utilizzo indiretto del bene, con l'incasso del canone, il locatore copre, altresì, le spese di gestione dell'immobile (quote condominiali) e le tasse (Imu).
Tuttavia, questi vantaggi potrebbero non essere sufficienti a giustificare il rapporto e la sua prosecuzione. Basti pensare al caso in cui il conduttore e/o i suoi familiari dovessero molestare i vicini.
In una situazione del genere, infatti, il proprietario dell'immobile si troverebbe in grande difficoltà.
Ebbene, se il conduttore molesta i vicini in condominio, è possibile risolvere il contratto di locazione? Ha risposta a questa domanda il Tribunale di Bergamo con la recente sentenza n. 812 del 27 giugno 2025.
In particolare, l'argomento in questione è stato trattato poiché la proprietaria di un appartamento in condominio aveva locato il bene ad una conduttrice ed ai suoi familiari (un compagno e il figlio). Questi, appena insidiatisi nel fabbricato, avevano cominciato a molestare i vicini a vario titolo.
Ebbene, poiché la situazione incresciosa era stata ripetitiva, alla locatrice non era rimasto che ricorrere all'ufficio bergamasco per chiedere la risoluzione del contratto.
Perciò, non ci resta che approfondire quanto è emerso nel procedimento in esame e come l'invocato ufficio giudiziario ha governato la domanda proposta.
Contratto di locazione: quali sono gli obblighi del conduttore?
In tema di locazione, a proposito degli obblighi del conduttore, il primo ed unico pensiero va al canone. Molto semplicemente, quindi, si crede che l'inquilino, pagando il corrispettivo mensile, stia rispettando, senz'altro dovere, il contratto sottoscritto.
Tuttavia, se osserviamo il dettato di legge in materia, possiamo notare che gli obblighi del conduttore sono vari «Il conduttore deve: 1) prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto o per l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze; 2) dare il corrispettivo nei termini convenuti (art. 1587 cod. civ.)».
In particolare, assume rilievo l'obbligo del conduttore di osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi della cosa locata concessagli in godimento. In altri termini, l'inquilino, entrato in possesso dell'abitazione, non può fare ciò che vuole.
Ad esempio, afferma la Cassazione, il conduttore non può realizzare delle innovazioni nella cosa locata tali da mutarne la destinazione o la natura «L'obbligo del conduttore di osservare nell'uso della cosa locata la diligenza del buon padre di famiglia, a norma dell'art. 1587, n. 1, c.c., con il conseguente divieto di effettuare innovazioni che ne mutino la destinazione e la natura, è sempre operante nel corso della locazione (Cass. civ. n. 12384/2022)».
Pertanto, ritornando all'ipotesi in commento, le eventuali molestie, che il conduttore e i propri familiari arrecano ai vicini di casa, possono rappresentare una violazione del generale obbligo di diligenza del buon padre di famiglia nell'uso della cosa locata?
Vediamo come ha risolto questo dubbio il Tribunale di Bergamo.
Se il conduttore molesta i vicini, sta rispettando il contratto di locazione?
Il conduttore che molesta i propri vicini non sta rispettando il contratto di locazione. Egli sta violando l'obbligo di usare la cosa locata con la diligenza del buon padre di famiglia.
Pertanto, se ciò dovesse accadere, si tratterebbe di un inadempimento contrattuale, così come ricordato dal Tribunale di Bergamo, nell'occasione citando la giurisprudenza di legittimità «Il comportamento del conduttore che, personalmente o a mezzo delle persone con lui conviventi, provoca molestie di fatto agli altri inquilini del fabbricato costituisce inadempimento contrattuale per abuso della cosa locata nei confronti del locatore, dovendo questi rispondere verso gli altri inquilini per fatto proprio, ove tolleri tali molestie (termini mutuati da Cass. n. 6751/1987 che, a sua volta, richiama Cass. n. 1398/1978 e n. 513/1975).
Addirittura, per la Cassazione non è necessario che il comportamento molesto sia ripetuto, essendo sufficiente anche un solo episodio, qualora dovesse essere ritenuto particolarmente grave «Che le molestie arrecate ai vicini costituiscano abuso del bene locato in violazione del disposto dell'art. 1587 cod.civ.
è stato ulteriormente ribadito da una più recente pronuncia di legittimità con cui la Corte ha precisato che ai fini della risoluzione la condotta inadempiente del conduttore può essere integrata anche da un solo episodio, per la gravità dello stesso valutata per come valutata dal giudice di merito (Cass. n. 22860/2020)».
Nel caso in commento, i testimoni ascoltati hanno confermato che le molestie ai vicini erano state molteplici (insulti gratuiti e ripetuti, minacce, uso difforme della cosa comune, danneggiamento della posta dei vari condòmini, etc). Per questa ragione, addirittura, molti residenti avevano preferito trasferirsi altrove.
Pertanto, esaurita l'istruttoria ed accertato il grave inadempimento contrattuale di cui si era macchiata la conduttrice insieme a suoi familiari conviventi, al Tribunale di Bergamo non è restato che dichiarare la risoluzione del contratto (ex artt. 1453 - 1455 cod. civ.).
