Il condominio risponde dei danni da infiltrazioni se l'umidità arriva dalle fondazioni

Il Tribunale di Messina, con sentenza n. 2309 del 15 dicembre 2025, ha dichiarato la responsabilità del condominio per i danni da umidità di risalita verificatisi in un locale posto al piano terra, applicando l'art. 2051 c.c. in relazione alla custodia delle fondazioni e del sottosuolo quali parti comuni e puntualizzando, nel caso concreto, i limiti della prova liberatoria del caso fortuito.

La motivazione valorizza, da un lato, la riconducibilità delle infiltrazioni alle parti comuni "in profondità" e, dall'altro, la non idoneità di elementi quali vetustà dell'immobile, tecniche costruttive dell'epoca o vicinanza al mare a integrare, di per sé, il caso fortuito, evidenziando che tali circostanze rafforzano piuttosto l'esigenza dell'intervento manutentivo del custode.

La vicenda

La proprietaria di una bottega a piano terra ha convenuto in giudizio il condominio con ricorso ex art. 281-decies c.p.c., chiedendo la condanna all'esecuzione dei lavori necessari al risanamento e ripristino del locale e il risarcimento dei danni subiti, sia per gli esborsi di rimessione in pristino sia per il mancato guadagno conseguente alla perdita della disponibilità del bene locato a terzi. È stata altresì formulata istanza ai sensi dell'art. 614-bis c.p.c.; sul punto, tuttavia, il dispositivo non reca una statuizione espressa.

Il condominio si è costituito contestando le domande e sostenendo che le infiltrazioni fossero riconducibili alla vetustà dell'edificio e a opere pubbliche eseguite dal Comune in zona. In subordine, ha chiesto la riduzione delle pretese risarcitorie per concorso di responsabilità della danneggiata.

Dalla CTU (già espletata nell'ambito del procedimento ex art. 696-bis c.p.c.) è emerso che "gli ammaloramenti presenti sulle pareti perimetrali risultano imputabili prevalentemente ad infiltrazioni umidifere di risalita" e che "i fenomeni infiltrativi riscontrati all'interno del locale oggetto di perizia, al momento del sopralluogo risultano essere 'attive', in quanto provenienti prevalentemente dal sottosuolo".

Il CTU ha inoltre precisato che "le infiltrazioni riscontrate all'interno del locale di parte ricorrente risultano provenienti dal sottosuolo. Quindi dalle fondazioni del complesso condominiale", aggiungendo che "la tipologia costruttiva del complesso immobiliare condominiale risale al post terremoto del 1908, ed in particolare verso la fine degli anni '60, periodo in rapporto al quale, le odierne modalità costruttive sono certamente differenti a quelle utilizzate all'epoca di realizzazione del condominio". La consulenza ha infine quantificato il costo dei lavori necessari al risanamento e ripristino in Euro 10.124,96, oltre oneri di legge.

La decisione

Il Tribunale ha affermato la natura comune del sottosuolo e delle fondazioni, in difetto di titolo contrario, per il combinato disposto degli artt. 840 e 1117 c.c., richiamando Cass., sez. II, 14/10/2025, n. 27446.

"Non vi è dubbio, pertanto, che, in assenza di diverso titolo di proprietà, il sottosuolo, da intendersi quale zona esistente in profondità al di sotto dell'area superficiaria che è alla base dell'immobile, ed ancor di più le fondamenta dell'immobile, siano parte comune dell'edificio e ricadano nella sfera di custodia del condominio."

Quanto al titolo di responsabilità, il giudice ha applicato l'art. 2051 c.c., ribadendo che "la responsabilità ex art. 2051 c.c. si fonda unicamente sulla dimostrazione del nesso causale tra la cosa in custodia e il danno, non già su una presunzione di colpa del custode" e che l'esonero può derivare solo dalla prova del caso fortuito ovvero dalla dimostrazione della rilevanza causale esclusiva o concorrente delle condotte del danneggiato o di terzi (Cass., sez. II, 12/07/2011, n. 15291).

Nel caso concreto, il Tribunale ha escluso che la prova liberatoria potesse essere soddisfatta invocando la vetustà o le tecniche costruttive dell'epoca (o la vicinanza al mare), affermando che:

"Nel caso che ci occupa, il caso fortuito non può essere integrato dalla vetustà dell'immobile o delle tecniche costruttive utilizzate, né tantomeno dalla vicinanza al mare dell'immobile medesimo, elementi, questi ultimi, che anzi rafforzano la necessità dell'intervento manutentivo del custode…"

In esito a tali premesse, il condominio è stato:

dichiarato responsabile dei danni da umidità di risalita cagionati alla proprietà esclusiva e condannato a eseguire i lavori dettagliatamente indicati in CTU; è stata invece respinta la domanda risarcitoria relativa agli esborsi di rimessione in pristino per difetto di prova; è stata accolta la domanda di risarcimento per mancata disponibilità del locale nei limiti dei canoni non riscossi per due annualità contrattuali, pari a Euro 12.000,00, con limitazione alla scadenza naturale del contratto.

I riferimenti giurisprudenziali

Il provvedimento richiama:

• Cass., sez. II, 14/10/2025, n. 27446: sottosuolo e fondazioni quali beni comuni in difetto di titolo contrario (artt. 840 e 1117 c.c.);
• Cass., sez. II, 12/07/2011, n. 15291: responsabilità ex art. 2051 c.c. fondata sul nesso causale e prova liberatoria del caso fortuito;
• Cass., Sez. Unite, 15/11/2022, n. 33645: ammissibilità della prova presuntiva del danno da perdita di godimento;
• Cass., sez. II, 02/12/2024, n. 30791: estensione dell'impostazione delle Sezioni Unite alle ipotesi di perdita di disponibilità/godimento dovuta all'attività colposa di terzi.

Considerazioni Conclusive

La motivazione si colloca nel solco dell'orientamento che riconduce al condominio, quale custode, la responsabilità per i danni derivanti dalle parti comuni, una volta provato il nesso causale tra cosa in custodia e pregiudizio: impostazione coerente con l'inquadramento generale dell'art. 2051 c.c., frequentemente ricostruito come fattispecie di responsabilità fondata sulla custodia e sul nesso eziologico, con prova liberatoria circoscritta al fortuito (anche quale fatto del terzo o del danneggiato).

In termini generali, la giurisprudenza di legittimità ha più volte chiarito che il fortuito opera sul piano causale come fattore esterno idoneo a interrompere il nesso eziologico (cfr., tra le altre, Cass. 20/05/2009, n. 11695, richiamata in Danni da infiltrazioni: responsabilità e caso fortuito ).

La conclusione, tuttavia, va letta nel perimetro fattuale accertato: qui la CTU ha ricondotto l'origine delle infiltrazioni al sottosuolo e alle fondazioni e il Tribunale ha escluso che, in quelle specifiche condizioni, vetustà/tecniche costruttive e vicinanza al mare potessero integrare il fortuito. In altri casi, la giurisprudenza ha valorizzato, in chiave più restrittiva, la possibile incidenza del fatto del danneggiato (ad es. modalità d'uso del locale, difetto di aerazione, mutamento di destinazione) quale fattore idoneo a interrompere il nesso causale e dunque a integrare il fortuito: si veda, ad esempio, Cass. 29/11/2011, n. 25239, richiamata anche da Trib. Savona 9/11/2023, n. 812, in Infiltrazioni: c'è risarcimento se derivano da tecniche costruttive? .

Quanto al danno da mancata disponibilità, l'accoglimento limitato ai canoni non riscossi per le annualità contrattuali documentate è coerente con l'impostazione secondo cui la prova può essere anche presuntiva, ma richiede pur sempre allegazioni concrete circa la possibilità di godimento perduta e lo specifico pregiudizio, con delimitazione temporale quando manchi un principio di prova su proroghe o nuove locazioni.

Sul versante applicativo, la recente Cass. 02/12/2024, n. 30791 ha espressamente esteso l'impianto delle Sezioni Unite alla perdita di disponibilità dovuta a inagibilità conseguente ad attività colposa di terzi, come ricordato anche in Occupazione senza titolo e inagibilità: risarcimento per perdita di godimento .

In conclusione, la sentenza: (i) conferma, nel caso concreto, la riconducibilità del sottosuolo/fondazioni alle parti comuni in difetto di titolo contrario (artt. 840 e 1117 c.c.; sul punto, in termini generali, cfr. anche Cass. 18/11/2019, n. 29925 e Cass. n. 6154/2016, ricordate in Sottosuolo in condominio: bene comune ); (ii) applica l'art. 2051 c.c. sulla base del nesso causale e restringe la prova liberatoria del fortuito, escludendone l'integrazione mediante la sola vetustà/tecniche dell'epoca e la vicinanza al mare; (iii) ammette il risarcimento del pregiudizio da mancata disponibilità nei limiti in cui il danno risulti ancorato a elementi oggettivi (qui: canoni non riscossi sino alla scadenza naturale del contratto), evitando estensioni oltre ciò che non è supportato, neppure indiziariamente, da allegazioni/prove.