Il condominio è custode dei beni comuni e in tale veste è tenuto a curarne la manutenzione, evitando che dagli stessi derivi danno ai condomini e ai terzi. In caso di incidente, il condominio, per andare esente da responsabilità, deve provare il c.d. caso fortuito, ossia il verificarsi di un evento imprevedibile, inevitabile e a sé stante, tale da interrompere il nesso causale tra il bene e l'evento dannoso. Lo ha ribadito il Tribunale di Lecce con sentenza n. 2431 del 22 agosto 2025.
Fatto e decisione
Nel caso in questione un soggetto aveva convenuto in giudizio un condominio, in persona dell'amministratore pro tempore, per sentirne accertare e dichiarare la responsabilità ex art. 2051 c.c. (obbligo di custodia) e, in subordine, ex art. 2043 c.c. (responsabilità extracontrattuale), per i danni patrimoniali e non patrimoniali subiti in occasione della caduta occorsa nelle aree condominiali a causa di una grata di metallo.
L'attore sosteneva infatti che un giorno, recandosi al lavoro negli uffici siti all'interno del predetto condominio, era incappata in una grata di metallo mal posizionata, non visibile e non segnalata, rovinando al suolo, e che in conseguenza della caduta aveva riportato delle lesioni.
Il condominio si era costituito in giudizio chiedendo di dichiarare infondata, in fatto ed in diritto, la domanda proposta e, in subordine, di dichiarare la responsabilità concorsuale e prevalente dell'attore nel verificarsi del sinistro.
Nella specie il Tribunale ha ritenuto indubbio che ricorressero i presupposti applicativi dell'art. 2051 c.c. e ha quindi accolto la domanda del danneggiato. Da un lato, infatti, non era stato contestato dal condominio che la griglia su cui era avvenuto l'inciampo fosse a esso riferibile, con i conseguenti obblighi di manutenzione, vigilanza e custodia.
E detta circostanza risultava confermata anche dal rapporto redatto dagli agenti di polizia municipale intervenuti sul posto, secondo il quale la griglia era posta a sinistra uscendo dal portone condominiale e conduceva alle intercapedini dello stesso palazzo.
Per altro verso, in giudizio era emerso che la griglia in questione si presentava sopraelevata di qualche centimetro rispetto al suo alloggiamento, non ne era segnalata l'anomalia e che il danneggiato via era inciampato, perdendo l'equilibrio e rovinando al suolo, procurandosi delle lesioni.
Secondo il Giudice la sopraelevazione dalla sua sede di una griglia esistente su un marciapiede destinato al passaggio integra un vizio strutturale-costruttivo o, comunque, di manutenzione, indipendente dalle altrui modalità d'uso, che il condominio avrebbe dovuto evitare o eliminare o, quantomeno, segnalare.
Nel corso delle prove espletate in giudizio quest'ultimo non aveva inoltre fornito la necessaria prova liberatoria, ossia il verificarsi di un evento imprevedibile, inevitabile e a sé stante, tale da interrompere il nesso causale tra la cosa e l'evento dannoso, rendendo il custode esente da responsabilità, e nemmeno che l'attore avesse conoscenza della presenza dell'anomalia in questione, onde poterla con certezza evitare o, almeno, che quest'ultima fosse segnalata e/o protetta.
Il Tribunale ha pertanto escluso il comportamento colposo o quantomeno superficiale in capo al danneggiato, in uno all'addebitabilità del sinistro - in tutto o in parte - allo stesso, verificatosi per un evento dal medesimo non prevedibile né evitabile con la diligenza normalmente richiesta in relazione alle circostanze del caso concreto. Di qui la condanna del condominio al risarcimento dei danni patrimoniali e non subiti dall'attore.
Considerazioni conclusive
Con la recente ordinanza n. 4035/2021 la Corte di Cassazione ha nuovamente chiarito che in tema di responsabilità civile per danni cagionati da cose in custodia, ove sia dedotta la responsabilità del custode per la caduta di un pedone in corrispondenza della sconnessione o buca di un marciapiede, l'accertamento della responsabilità deve essere condotto ai sensi dell'art. 2051 c.c. e non risulta predicabile la ricorrenza del caso fortuito a fronte del mero accertamento di una condotta colposa della vittima (la quale potrà invece assumere rilevanza, ai fini della riduzione o dell'esclusione del risarcimento, ai sensi dell'art. 1227, comma 1 o 2 c.c.), richiedendosi, per l'integrazione del fortuito, che detta condotta presenti anche caratteri di imprevedibilità ed eccezionalità tali da interrompere il nesso causale tra la cosa in custodia e il danno.
Come è noto, il rapporto di custodia presuppone un rapporto di fatto, quindi, un potere fisico tra il custode (ossia il soggetto in grado di controllare la cosa, nel senso di neutralizzare il pericolo insito nella stessa) e il bene, a prescindere dalla qualificazione giuridica del rapporto sottostante.
Il particolare legame tra custode e bene giustifica il peculiare regime di cui all'art. 2051 c.c., divenendo esso stesso il fondamento del criterio di imputazione del danno al soggetto, criterio, cioè, che prescinde dalla colpa.
In sostanza, la responsabilità del custode potrà escludersi solo laddove il custode fornisca la prova liberatoria del caso fortuito, ossia di un elemento esterno che valga a escludere il nesso causale e che può essere costituito da un fatto naturale o dal fatto di un terzo o della stessa vittima.
Tale essendo la struttura della responsabilità ex art. 2051 c.c., l'onere probatorio gravante sul danneggiato si sostanzia nella duplice dimostrazione dell'esistenza (ed entità) del danno e della sua derivazione causale dalla cosa, residuando a carico del custode l'onere di dimostrare la ricorrenza del caso fortuito.
