In tema di responsabilità del venditore per gravi difetti dell'immobile, al fine di verificare la corretta applicabilità in concreto degli strumenti di tutela dell'acquirente, meritano particolare attenzione le questioni: dei limiti temporali e probatori dell'azione ex art. 1669 c.c.; della configurabilità di un autonomo obbligo di eliminazione dei vizi nonché della responsabilità precontrattuale per dolo incidente ossia della consapevolezza del venditore dell'esistenza dei vizi in modo da indurre in errore l'acquirente.
Con la sentenza n. 359 del 28 gennaio 2026 il Tribunale di Nola ha affrontato le suddette questioni offrendo un quadro chiaro e sistematico dei limiti di operatività delle tutele invocate dall'acquirente.
Fatto e decisione
L'acquirente di un box auto sito in un edificio condominiale conveniva in giudizio il venditore, anche costruttore dell'immobile, al fine di sentire accertare la sussistenza di vizi e difetti del locale consistenti in infiltrazioni e sversamenti di liquame provenienti dalle tubazioni. Chiedeva, in via principale, il risarcimento dei danni necessari per il ripristino, ex art. 1669 c.c.; in via subordinata, il risarcimento per dolo incidente ex art. 1440 c.c. ed in via ulteriormente gradata, l'adempimento dell'asserito impegno del venditore ad eliminare i vizi oltre al risarcimento dei danni da mancato godimento e rimborso spese.
Si costituiva in giudizio il convenuto il quale eccepiva, in via preliminare, il proprio difetto di legittimazione passiva per essere le cause dei vizi lamentati dall'attore imputabili alla colonna fecale rientrante nelle parti comuni del Condominio, di cui chiedeva in via subordinata, la chiamata in causa. In via gradata, eccepiva la decadenza e la prescrizione dell'azione promossa ai sensi dell'art. 1669 c.c. e comunque la sua inapplicabilità al caso di specie, per non avere esso venditore eseguito lavori di ristrutturazione sul bene compravenduto. Concludeva, quindi, per il rigetto della domanda attorea.
Denegata l'autorizzazione alla chiamata in causa del Condominio ed istruito il procedimento, il Tribunale ha rigettato tutte le domande attoree ed in particolare: 1) l'azione ex art. 1669 c.c. è stata ritenuta infondata in quanto i gravi difetti si erano manifestati ben oltre il termine decennale dal compimento dell'opera nonché prescritta in quanto la denuncia dei vizi era avvenuta oltre il termine annuale dalla scoperta; 2) la domanda fondata sull'asserito impegno del venditore a eseguire i lavori di sistemazione è stata rigettata per mancanza di prova; 3) la domanda di risarcimento per dolo incidente ex art. 1440 c.c. è stata ritenuta infondata per mancanza di prova circa la sussistenza di infiltrazioni in epoca precedente alla vendita; circa la conoscenza del venditore di un difetto strutturale persistente o dell'inefficacia di precedenti interventi; per mancanza di prova di una condotta dolosa o reticente del venditore idonea ad integrare l'induzione in errore dell'acquirente il quale essendo già condòmino avrebbe potuto conoscere, usando l'ordinaria diligenza, lo stato delle tubazioni condominiali.
Il rigetto delle domande principali ha comportato l'automatico rigetto di quelle accessorie ossia di quella di risarcimento per mancato godimento dell'immobile e di rimborso delle spese sostenute per le analisi di laboratorio.
Considerazioni conclusive
Il Tribunale, nel rigettare la domanda principale, ha valorizzato il fattore temporale quale requisito fondamentale dell'azione ex art. 1669 c.c.
In particolare, il giudicante, dopo aver ricordato quali sono i soggetti legittimati passivi dell'azione risarcitoria di cui all'art. 1669 c.c. nonché chiarito cosa debba intendersi per gravi difetti dell'opera rilevanti ai sensi della citata norma, ha concluso per l'inapplicabilità della disciplina in parola al caso di specie trattandosi di gravi difetti manifestatisi oltre i dieci anni dall'ultimazione dell'opera nonché ha ritenuto prescritta l'azione in quanto i vizi erano stati scoperti subito dopo l'acquisto, ma non denunciati entro un anno dalla scoperta.
L'art. 1669 c.c. si riferisce alla responsabilità dell'appaltatore nei confronti del committente o dei suoi aventi causa. Tuttavia, in base alla giurisprudenza consolidata, con riferimento alla legittimazione passiva, l'azione risarcitoria può essere esercitata anche nei confronti del venditore che sia, al tempo stesso, costruttore (venditore-costruttore) del bene e non solo nei confronti dell'appaltatore, essendo la responsabilità extracontrattuale ex art. 1669 c.c. sancita per una finalità di interesse generale, quale quella della stabilità, sicurezza e funzionalità degli edificifi e della incolumità personale dei cittadini (Cass. Sez. 2, sent. n. 2238/2012; Sez. 2, sent. n. 7634/2006; Sez. 2, sent. n. 11947/2002; Sez. 2, sent. n. 9853/1998; Sez. 2, sent. n. 3146/1998; Sez. 1, sent. n. 9313/1997; Sez. 3, sent. n. 9256/1997; Sez. 2, sent. n. 8109/1997; Sez. 2, sent. n. 7619/1997; Sez. 2, sent. n. 5514/1994; Sez. 2, sent. n. 11450/1992; Sez. 1, sent. n. 1825/1955).
Ne discende che la norma è applicabile nei confronti del venditore quando questi abbia provveduto alla costruzione dell'immobile con propria gestione diretta o comunque sotto la propria responsabilità (Cass. Sez. 2, sent. n. 17955/2024; sent. n. 2238/2012; Sez. 2, sent. n. 5514/1994; Sez. 2, sent. n. 1618/1987; Sez. 2, sent. n. 6585/1986; Sez. 2, sent. n. 5463/1985; Sez. 2, sent. n. 6122/1983).
Nondimeno, la norma trova applicazione anche nell'ipotesi in cui, pur avendo utilizzato l'opera di soggetti professionalmente qualificati -come l'appaltatore, il progettista e il direttore dei lavori -, l'alienante abbia mantenuto il potere di impartire direttive o di sorveglianza sullo svolgimento dell'altrui attività, sicché, pur avendo utilizzato l'opera di soggetti estranei, la costruzione sia, comunque, a lui riferibile, in tutto o in parte, per avere ad essa partecipato in posizione di autonomia decisionale, sempre che la rovina o i difetti dell'opera siano riconducibili all'attività che questi si è riservato (Cass. Sez. 2, ord. n. 777/2020; Sez. 2, sent. n. 16202/2007; Sez. 3, sent. n. 567/2005; Sez. 2, sent. n. 12406/2001; Sez. 2, sent. n. 13003/2000) o, comunque, lo stesso risulti fornito della competenza tecnica che gli consenta di poter dare indicazioni specifiche all'esecutore dell'opera.
Pertanto, l'azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall'art. 1669 c.c., può essere esercitata anche dall'acquirente nei confronti del venditore che risulti fornito della competenza tecnica per dare direttamente, o tramite il proprio direttore dei lavori, indicazioni specifiche all'appaltatore esecutore dell'opera, gravando sul medesimo venditore l'onere di provare di non aver avuto alcun potere di direttiva o di controllo sull'impresa appaltatrice, così da superare la presunzione di addebitabilità dell'evento dannoso ad una propria condotta colposa, anche eventualmente omissiva (Cass. Sez. 2, ord. n. 24070/2022; Sez. 2, ord. n. 18205/2020; Sez. 2, sent. n. 2987/2019; Sez. 2, sent. n. 5935/2018; Sez. 2, sent. n. 25541/2015; Sez. 2, sent. n. 467/2014; Sez. 2, sent. n. 9370/2013).
L'azione, pertanto, non può essere spiegata verso il venditore che non sia un costruttore professionale o che non abbia costruito egli stesso l'immobile con propria gestione diretta, demandandone, invece, la costruzione ad un appaltatore, verso cui non abbia conservato alcun potere di direzione o sorveglianza, rimanendone completamente estraneo (Cass. Sez. 1, sent n. 1253/1957).
Per "gravi difetti dell'opera" rilevanti ai sensi della citata norma, si intendono anche quelli che riguardano elementi secondari ed accessori (come impermeabilizzazioni, rivestimenti, infissi ecc.) purché tali da compromettere la funzionalità e il godimento dell'opera stessa e che, senza richiedere necessariamente opere di manutenzione straordinaria, possono essere eliminati anche soltanto con interventi di manutenzione ordinaria, quali opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o con opere necessarie per integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti (cfr. Cass. Civ. nn. 1164/1995 e 14449/1999).
Pertanto, non dovendo necessariamente trattarsi di vizi che compromettono la stabilità o la conservazione dell'immobile - riconducibili, piuttosto, alla "rovina o al pericolo di rovina" parimenti contemplati dall'art. 1669 c.c. - la giurisprudenza di legittimità ricomprende pacificamente tra le ipotesi di gravi difetti, ai sensi della disposizione in esame, fenomeni quali infiltrazioni d'acqua, presenza di umidità nelle murature e, più in generale, significative carenze di impermeabilizzazione (cfr. ex multis Cass. Civ. nn. 84/2013, 21351/2005, 117/2000).
Nella specie, dunque, pur essendo in astratto applicabile la disciplina di cui all'art. 1669 c.c. - per essere stata l'azione esperita nei confronti del venditore-costruttore dell'immobile e per essere i vizi contestati rientranti tra quelli ricompresi dalla norma, secondo l'interpretazione giurisprudenziale - in concreto, l'azione si è rivelata infondata oltre che prescritta.
Invero, lo stabile condominiale era stato ultimato nel 1973, mentre la vendita del locale box all'attore era avvenuta nel 2016, ben oltre dieci anni dal compimento delle opere; inoltre, i vizi erano stati scoperti pochi giorni dopo l'acquisto del locale, mentre la prima costituzione in mora era risalente a circa un anno e mezzo dopo, quando il diritto era inesorabilmente prescritto.
L'art. 1669 c.c. infatti, copre i vizi del suolo o i difetti di costruzione che si manifestino entro 10 anni dal compimento dell'opera, subordina l'esperibilità del rimedio alla denuncia entro un anno dalla scoperta e stabilisce il termine di prescrizione in un anno dalla denuncia.
È stato, inoltre, precisato che l'azionabilità dell'art. 1669 c.c. è giustificata allorquando il venditore abbia eseguito lavori di ristrutturazione sull'immobile costruito in epoca risalente, come stabilito da costante orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo cui "l'art. 1669 c.c., è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che (rovinino o) presentino (evidente pericolo di rovina o) gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest'ultimo" (cfr. Cass. civ., Sez. Unite, Sent., 27.03.2017, n. 7756); tuttavia, nella specie, l'azione era comunque prescritta in quanto i vizi non erano stati denunciati entro un anno dalla scoperta.
Quanto alla domanda di risarcimento dei danni fondata sull'assunzione di un autonomo impegno del venditore ad eliminare i vizi, è stata rigettata per mancanza di prova non potendo equivalere ad impegno ad eseguire i lavori di sistemazione il semplice accertamento della problematica ( nella specie, era stato effettuato un sopralluogo alla presenza di un tecnico di fiducia del convenuto nel corso del quale era stata riscontrata la causa dello sversamento dei liquami nella perdita dei tappi delle condotte fecali, e suggerito, come soluzione, lo spostamento delle tubature nel limitrofo garage).
Tali elementi non sono sufficienti a dimostrare l'assunzione di una nuova e autonoma obbligazione di facere distinta dalla garanzia per vizi. In tal senso, il Tribunale ha ricordato che il semplice riconoscimento dei vizi e delle difformità dell'opera da parte dell'appaltatore implica la superfluità della tempestiva denuncia da parte del committente, ma da esso non deriva automaticamente, in mancanza di un impegno in tal senso, l'assunzione in capo all'appaltatore dell'obbligo di emendare l'opera, che, ove configurabile, è una nuova e distinta obbligazione soggetta al termine di prescrizione decennale; ne consegue che il predetto riconoscimento non impedisce il decorso dei termini brevi della prescrizione previsti in tema di appalto (v. Cass. n. 19343/2022).
Quanto alla domanda di risarcimento per dolo incidente ex art. 1440 c.c., anch'essa è stata rigettata per mancanza di prova: della conoscenza dei vizi da parte del venditore al momento della vendita del locale box; della preesistenza dei vizi rispetto alla vendita nonché di una condotta dolosa o reticente del venditore tale da integrare l'induzione in errore dell'acquirente.
Ad ogni buon conto, il Tribunale ha evidenziato che la responsabilità precontrattuale per dolo incidente non incide sulla validità del contratto, ma consente solo il risarcimento del minor vantaggio o maggior aggravio economico subito dall'acquirente (cfr. Cass. n. 5965/2012). (per una panoramica sulla disciplina della garanzia per i vizi nell'acquisto di immobile in condominio si veda questo approfondimento)
In particolare, nell'ipotesi di dolo incidente ex art. 1440 c.c., il danno risarcibile corrisponde al minor vantaggio o al maggior aggravio economico rispetto alle diverse condizioni alle quali sarebbe stato concluso il contratto in mancanza della condotta dolosa, nonché agli ulteriori pregiudizi correlati alla lesione dell'interesse positivo sotteso all'accordo, ove collegati a detto comportamento da un rapporto rigorosamente conseguenziale e diretto alla stregua dell'art. 1223 c.c. (cfr. Cass. n. 5380/2024 e n. 19024/2005).
In conclusione, esaminate le domande principali e considerato il rigetto delle stesse con conseguente rigetto delle domande accessorie, il Tribunale ha ritenuto il venditore-costruttore non responsabile, dei vizi e difetti del locale box, sotto ogni profilo invocato.
