Gestione opaca dei conti condominiali e assegni non tracciati portano a responsabilità contrattuale

L'amministratore di condominio è tenuto a svolgere il proprio incarico con diligenza, nel rispetto degli obblighi imposti dalla legge (in particolare, quelli di corretta tenuta e conservazione della documentazione e della contabilità). In caso di inadempimento, la responsabilità è ricondotta all'ambito contrattuale (rapporto assimilabile al mandato), con applicazione delle regole sul riparto dell'onere della prova: il condominio deve allegare l'inadempimento e provare il danno, mentre l'amministratore deve provare il corretto adempimento o l'impossibilità della prestazione per causa a sé non imputabile.

Con sentenza n. 5 del 2 gennaio 2026, il Tribunale di Forlì si è pronunciato sulla responsabilità dell'ex amministratrice sia per omessa consegna di documentazione (nella specie, il registro dei verbali) sia per profili di gestione contabile non conforme ai requisiti normativi, accogliendo solo in parte la domanda di condanna al pagamento di somme asseritamente uscite dal conto condominiale.

La vicenda

Il condominio ha agito contro la precedente amministratrice chiedendo l'accertamento dell'indebita (o comunque ingiustificata) fuoriuscita di somme dal conto condominiale (per euro 26.906,28) e la conseguente condanna alla restituzione. È stata inoltre domandata la consegna in originale dei registri dei verbali dal 2012 al 2021, ritenuti indispensabili per il corretto passaggio di consegne, nonché la ripetizione dei compensi professionali, anche richiamando l'art. 71-bis disp. att. c.c. in tema di formazione/aggiornamento.

Dopo la nomina del nuovo amministratore (marzo 2021), la documentazione è stata richiesta alla precedente gestione; la consegna, tuttavia, sarebbe avvenuta solo in parte. Il condominio ha dedotto ammanchi e irregolarità contabili, prospettando che tali anomalie avessero impedito una corretta redazione del rendiconto e una gestione trasparente.

La ex amministratrice si è costituita contestando le domande, eccependo la genericità delle allegazioni e sostenendo, tra l'altro, che la documentazione bancaria avrebbe potuto essere acquisita anche direttamente presso gli istituti di credito. Ha inoltre prodotto attestazioni relative alla formazione/aggiornamento.

La decisione

Il Tribunale ha inquadrato la responsabilità dell'amministratore come contrattuale, richiamando l'assimilazione al mandato con rappresentanza e le conseguenze sul riparto dell'onere della prova. In motivazione si legge:
"Come è noto, e come già evidenziato in atti, la responsabilità dell'amministratore di condominio ha natura contrattuale, in quanto l'amministrazione del condominio è assimilabile al mandato con rappresentanza, con conseguente applicazione delle norme sul mandato e relativi obblighi di diligenza (cfr. Tribunale Roma sez. V, 31/05/2022, n. 8568) (...): a tal fine, la parte creditrice deve dimostrare il fatto costitutivo del proprio diritto e può limitarsi ad allegare l'inadempimento del debitore, sul quale viceversa grava l'onere di dimostrare l'avvenuto adempimento ovvero l'impossibilità dello stesso per causa a sé non imputabile (Cass. Sez. Un. 13533/2001)."
con l'ulteriore precisazione (rilevante ai fini decisori) che il danno deve essere provato dal condominio ai sensi dell'art. 1223 c.c..

1) Consegna della documentazione alla cessazione dell'incarico. In ordine all'obbligo di consegna, il Tribunale ha richiamato l'art. 1129, comma 8, c.c.:
"Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini (…)".
Ha poi valorizzato gli obblighi di tenuta e conservazione di cui all'art. 1130 c.c., osservando che il registro dei verbali rientra pacificamente tra la documentazione che l'amministratore deve custodire e trasferire.

Nel caso concreto, la consegna in originale del registro (anni 2012-2021) è risultata ancora omessa: la mera produzione in giudizio di singoli verbali in copia è stata ritenuta non equipollente all'adempimento dell'obbligo di consegna. Ne è conseguita la condanna alla consegna immediata.

2) Profili contabili e domanda restitutoria/risarcitoria. Sul versante della gestione contabile, la decisione si fonda sugli esiti della CTU, svolta sulla documentazione ritualmente in atti; è stato inoltre ricordato che la perizia di parte non è prova, ma costituisce un'elaborazione difensiva a contenuto tecnico (in termini generali, v. anche l'inquadramento sulla perizia stragiudiziale come "mera allegazione difensiva" ).

Quanto alla completezza del rendiconto e alle informazioni dovute, il CTU ha rilevato (tra l'altro) l'assenza della situazione patrimoniale/finanziaria e l'impossibilità di effettuare verifiche sui saldi in mancanza di documenti bancari, richiamando espressamente l'art. 1130-bis c.c.:
"I bilanci presenti in atti non contengono tutte le informazioni previste dalla normativa… La mancanza della situazione patrimoniale e/o finanziaria non consente infatti di quantificare i debiti e i crediti del Condominio (…)"; "i prelievi di denaro rendono effettivamente non trasparente la gestione finanziaria"; "i pagamenti a mezzo assegni non sono verificabili in mancanza di qualsivoglia documentazione."

Tuttavia, sul piano della condanna al pagamento, il Tribunale ha distinto tra:
(i) bonifici in favore dell'amministratrice: all'esito delle osservazioni e dei chiarimenti, sono stati ritenuti non eccedenti i compensi contabilizzati e approvati;
(ii) pagamenti mediante assegni per euro 14.722,03: qui il Tribunale ha concentrato la decisione, evidenziando che la parte attrice non aveva prodotto in atti la documentazione bancaria citata nella perizia di parte; nondimeno, ai sensi dell'art. 115 c.p.c., è stata valorizzata la mancata contestazione effettiva dell'emissione degli assegni (quanto ad an e quantum), a fronte della quale l'ex amministratrice non ha fornito alcuna giustificazione del movimento patrimoniale, né documenti idonei a renderlo verificabile.

Da ciò la condanna al pagamento della somma di euro 14.722,03 oltre interessi al tasso legale dalla domanda al saldo, quale conseguenza dell'inesatto adempimento del mandato sotto i profili individuati in motivazione.

3) Domande ex art. 71-bis disp. att. c.c. e ripetizione compensi. Le censure relative all'asserita violazione dell'art. 71-bis disp. att. c.c. (con invocata nullità dell'incarico) sono state respinte per genericità e, soprattutto, perché ritenute estranee all'oggetto del giudizio (non essendo in discussione né l'impugnazione della delibera di nomina né la revoca giudiziale dell'amministratore, già cessato). Per le stesse ragioni non è stata accolta la domanda di ripetizione dei compensi.

Riferimenti giurisprudenziali

Nel corpo della motivazione sono richiamati, tra gli altri, Cass., Sez. Un., n. 13533/2001; Corte d'Appello di Napoli, sez. II, n. 3289/2020; Trib. Monza, sez. II, n. 3103/2015; Trib. Livorno, n. 1032/2024; Trib. Reggio Emilia, n. 1192/2015; nonché arresti di legittimità sui limiti dei poteri acquisitivi del CTU e sul valore della perizia di parte (tra cui Cass. ord. n. 5370/2023; Cass. ord. n. 26144/2023; Cass. ord. n. 5667/2025).

Considerazioni conclusive

L'esito del giudizio è, in sintesi, il seguente:

• ( accertata l'omessa consegna del registro dei verbali 2012-2021 e ordinata la consegna immediata in originale;
• accertato il non corretto adempimento dell'incarico di amministratore "sotto i profili meglio individuati in narrativa";
• ( condanna al pagamento di euro 14.722,03 (assegni non giustificati) oltre interessi legali dalla domanda al saldo;
• rigetto delle ulteriori pretese (ivi incluse quelle collegate all'art. 71-bis disp. att. c.c. e alla ripetizione dei compensi);
• spese di CTU e di lite poste a carico della parte risultata soccombente, secondo liquidazione in sentenza.

Sul piano pratico, la pronuncia ribadisce due coordinate operative che, pur calate nel caso concreto, hanno portata applicativa ricorrente:
a) Passaggio di consegne e documenti "originali". L'obbligo ex art. 1129, comma 8, c.c. riguarda la consegna della documentazione, non la semplice "produzione" di copie in giudizio; ove la consegna sia ancora omessa, è esperibile una domanda di condanna all'adempimento.

In casi di persistente inottemperanza, la prassi giudiziaria conosce anche strumenti di pressione indiretta (ad esempio, la richiesta di penalità di mora ex art. 614-bis c.p.c. nelle controversie sull'adempimento di obblighi di fare), come ricordato in Mala gestio dell'amministratore, passaggio di consegne e difficoltà di ricostruzione contabile .
b) Contabilità e prova del danno. La CTU ha evidenziato profili di incompletezza del rendiconto rispetto all'art. 1130-bis c.c. (situazione patrimoniale, fondi disponibili, debiti/crediti), ma la condanna al pagamento è stata limitata a ciò che, nel caso concreto, è stato ritenuto effettivamente riscontrabile e non giustificato. È un passaggio coerente con l'idea che il danno da passaggio di consegne incompleto o da gestione opaca non è "in re ipsa", ma va dimostrato: in termini analoghi, v. Trib. Benevento, 1° giugno 2022, n. 1315 .

Quanto al tema, solo evocato ma non deciso nel merito, dell'art. 71-bis disp. att. c.c., la decisione ne ha escluso la rilevanza processuale per genericità ed estraneità all'oggetto del giudizio. Resta però opportuno segnalare che, fuori da questo perimetro, la giurisprudenza registra (o ha registrato) letture non sempre uniformi: da un lato l'impostazione che riconduce la carenza di requisiti formativi alla revocabilità (cfr. ricostruzione in Formazione periodica degli amministratori ); dall'altro l'approdo più rigoroso che qualifica la norma come imperativa, con possibili ricadute in termini di nullità della delibera di nomina, valorizzato anche da Cass. civ., sez. II, 31/10/2024, n. 28195 Nomina dell'amministratore privo dei requisiti di legge: delibera radicalmente nulla . In ogni caso, l'utilizzabilità di tale profilo dipende dal tipo di azione proposta (impugnativa della delibera di nomina; revoca; responsabilità risarcitoria) e dalla specificità delle allegazioni.

Da ultimo, in tema di consegna documentale, va tenuto presente che in altri arresti di merito l'onere probatorio può cadere anche sulla dimostrazione della conoscenza formale della cessazione/revoca e della detenzione di ulteriori documenti da parte dell'uscente; sul punto, per un inquadramento, v. L'accertamento negativo del credito vantato dall'amministratore uscente . Nel caso deciso dal Tribunale di Forlì, tali profili risultano recessivi rispetto all'accertamento (in fatto) dell'omessa consegna del registro e alla mancata giustificazione delle somme pagate mediante assegni.