L'articolo 1130, comma 1, n. 6, c.c. attribuisce all'amministratore l'obbligo di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, destinato a contenere le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali o personali di godimento (con codice fiscale e residenza o domicilio), i dati catastali di ciascuna unità immobiliare e ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio.
La disciplina non impone soltanto la predisposizione iniziale del registro, ma anche il suo costante aggiornamento, prevedendo un preciso iter in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni: richiesta con raccomandata e, decorso il termine di trenta giorni in caso di omessa o incompleta risposta, acquisizione diretta delle informazioni necessarie, con addebito del costo ai condomini responsabili (sul punto, in termini pratici, v. anche Guida anagrafe condominiale e Trasferimenti immobiliari e aggiornamento dell'anagrafe condominiale ).
L'omessa o irregolare tenuta dell'anagrafe condominiale integra una grave irregolarità tipizzata dall'art. 1129, comma 12, n. 7, c.c. (in relazione agli obblighi di cui all'art. 1130, nn. 6, 7 e 9, c.c.). In tale cornice si colloca il decreto del Tribunale di Cagliari (Sez. Volontaria Giurisdizione), R.G. 2785/2024, 4 dicembre 2025, che ha disposto la revoca giudiziale dell'amministratore per violazione dell'art. 1130, comma 1, n. 6, c.c.
La vicenda
Un condomino, proprietario di un'unità immobiliare, ha richiesto la revoca giudiziale dell'amministratore deducendo plurimi profili di inadempimento. Tra questi, è stata evidenziata l'omessa e irregolare tenuta del registro di anagrafe condominiale ai sensi dell'art. 1130, comma 1, n. 6, c.c.
Dalla ricostruzione accolta nel provvedimento risulta che, dovendo contattare con urgenza la proprietaria dell'unità sovrastante (in relazione a infiltrazioni), l'interessato ha richiesto all'amministratore la trasmissione dei dati anagrafici necessari.
L'amministratore ha fornito il recapito di un tecnico incaricato dalla proprietaria dell'unità sovrastante, sostenendo che la stessa risiedesse fuori regione; a fronte delle successive reiterazioni della richiesta, non ha però trasmesso i dati anagrafici effettivamente domandati.
È inoltre emerso che il registro anagrafico condominiale riportava un indirizzo di residenza errato relativo alla condomina interessata, circostanza che ha costretto l'istante ad attivarsi autonomamente per reperire i dati corretti.
In difesa, l'amministratore ha sostenuto di aver redatto l'anagrafe condominiale e di non aver trasmesso i dati richiesti in quanto la condomina avrebbe delegato un familiare alla gestione della vicenda; ha altresì affermato che l'onere di trasmettere l'intera anagrafe sorgerebbe solo in ipotesi di recupero crediti per conto del condominio.
La decisione
Il Tribunale ha preliminarmente escluso l'applicabilità della mediazione obbligatoria, valorizzando la sottrazione dei procedimenti in camera di consiglio dall'ambito dell'art. 5 d.lgs. 28/2010 e richiamando Cass. civ., sez. VI, ord. 18 gennaio 2018, n. 1237.
Nel merito, è stato ritenuto fondato il motivo relativo all'anagrafe condominiale, con conseguente revoca giudiziale dell'amministratore ai sensi degli artt. 1129 e 1130 c.c., e assorbimento degli ulteriori addebiti.
Il provvedimento rileva: "Dalla documentazione versata in atti è poi emersa un'errata compilazione e tenuta del registro di anagrafe, nel quale l'indirizzo della condomina […] è indicato come '[…]', in luogo di '[…]', come da certificato di residenza prodotto".
Ancora, il Tribunale chiarisce che "l'amministratore non solo si è reso inadempiente all'obbligo di fornire i dati anagrafici in suo possesso… non rientrando nella sua discrezionalità fornire dati diversi da quelli espressamente richiesti, ma ha anche violato l'art. 1130 n. 6 c.c., che… impone all'amministratore non solo di compilare l'anagrafe condominiale, ma anche di accertarsi che i dati anagrafici siano aggiornati e corretti, anche mediante acquisizione diretta dei dati con addebito dei costi ai condomini che non li abbiano forniti."
Conseguentemente, la commissione di un'irregolarità già qualificata grave dal legislatore ha imposto l'accoglimento del ricorso.
I riferimenti giurisprudenziali
Nel decreto è richiamata Cass. civ., sez. VI, ord. 18 gennaio 2018, n. 1237, in tema di non applicabilità della mediazione obbligatoria ai procedimenti camerali di revoca dell'amministratore.
Quanto al profilo dei registri, si segnala che la giurisprudenza di merito ha più volte valorizzato la centralità degli adempimenti documentali e della "trasparenza" gestionale quale parametro di corretta amministrazione (ad es. Trib. Milano, 28 marzo 2018, in tema di revoca per irregolarità nella gestione e nell'accesso ai registri: v. Trib. Milano 28.03.2018 - revoca per registri e documentazione ).
Va però considerato che, soprattutto in una fase immediatamente successiva alla riforma del 2012, non sono mancate letture più caute circa la configurabilità della grave irregolarità in presenza di condotte "in via di prima attuazione" e in assenza di un termine espresso (in senso più restrittivo, Trib. Udine, 7 novembre 2014, richiamato in Guida anagrafe condominiale ).
Infine, in prospettiva sistematica, merita attenzione l'indirizzo secondo cui taluni inadempimenti dell'amministratore (tra cui quelli relativi a registri e conto corrente) rilevano tipicamente sul piano della revoca ex art. 1129 c.c. più che come vizi della deliberazione impugnabile ex art. 1137 c.c. (cfr. Cass. civ., sez. II, ord. 5 novembre 2020, n. 24761, come riportata in ).
Considerazioni Conclusive
Il decreto ribadisce, in modo particolarmente netto, la distinzione tra irregolarità "atipiche" (valutabili in concreto in base alla loro gravità) e ipotesi tipiche di revoca, "tendenzialmente sottratte al giudizio di gravità" perché già valutate "a monte" dal legislatore. In questa seconda categoria viene ricondotta l'inottemperanza agli obblighi del registro anagrafico.
Sul piano operativo, il passaggio motivazionale secondo cui "non rientra nella discrezionalità dell'amministratore fornire dati diversi da quelli espressamente richiesti" è di immediata ricaduta pratica: quando un condomino ha necessità di individuare e contattare un altro avente titolo (ad esempio per iniziative stragiudiziali o giudiziali connesse a danni o infiltrazioni), l'amministratore deve cooperare fornendo i dati anagrafici già in suo possesso e, parallelamente, deve verificare e correggere eventuali inesattezze del registro, attivando—se necessario—la procedura di acquisizione diretta prevista dall'art. 1130, comma 1, n. 6, c.c. (con addebito dei costi ai responsabili, come ricorda anche ).
Resta fermo che l'applicazione del principio dipende dal dato concreto accertato: qui è stata riscontrata una duplice criticità (mancata trasmissione dei dati richiesti e anagrafe inesatta) ritenuta sufficiente, in quanto ricadente in una fattispecie "tipizzata", a giustificare la revoca. In situazioni diverse (ad esempio, iniziali attività di raccolta dati avviate tempestivamente o oggettive difficoltà non imputabili), parte della giurisprudenza ha talora adottato letture meno automatiche, soprattutto nella fase di prima applicazione della riforma (richiamo, ancora, a Trib. Udine 7.11.2014 in ).
In conclusione: il provvedimento conferma che il registro anagrafico non è un adempimento meramente formale, ma un presidio essenziale di gestione; la sua scorretta tenuta e l'inerzia nel fornire informazioni richieste e già disponibili possono integrare una grave irregolarità tipica, legittimando la revoca giudiziale dell'amministratore anche su iniziativa del singolo condomino.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
