Quando in un edificio condominiale vengono eseguiti lavori di manutenzione straordinaria mediante contratto di appalto, non è raro che si verifichino danni alle singole proprietà. In linea generale, il condominio conserva poteri di vigilanza e controllo sull'andamento dei lavori, e può quindi essere chiamato a rispondere dei pregiudizi subiti dai condomini. Tuttavia, questo principio non trova applicazione automatica in ogni circostanza. Su tale aspetto si segnala una decisione particolarmente significativa del Tribunale di Napoli (sentenza n. 9039/2025).
La vicenda
I comproprietari di un appartamento, situato all'ottavo piano di un complesso residenziale, citavano in giudizio il condominio e l'impresa appaltatrice incaricata dei lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria delle facciate, delle coperture e dei balconi. La richiesta era chiara: accertare le responsabilità per i danni subiti nell'immobile e ottenere sia le riparazioni necessarie sia un risarcimento.
Gli attori lamentavano una serie di conseguenze dirette dei lavori: infiltrazioni d'acqua nel soggiorno e nelle camere, colature di materiale semiliquido dal balcone soprastante con corrosione delle ringhiere, macchie di umidità e rigonfiamenti sulle pareti dei bagni e della cameretta, dovuti alle lavorazioni sulle coperture e sui cornicioni. Da qui la richiesta di condanna dell'impresa per responsabilità aquiliana, e del condominio quale committente, in via solidale.
Il condominio sosteneva che i balconi sono beni di proprietà esclusiva e quindi non rientrano nella sua responsabilità. In via riconvenzionale, il condominio chiedeva che, qualora fosse ritenuto responsabile, l'impresa fosse condannata a risarcire al condominio quanto eventualmente dovuto agli attori. L'appaltatore negava ogni responsabilità, chiedendo di chiamare in causa le proprie compagnie assicuratrici per ottenere manleva in caso di condanna.
I risultati della CTU
Il CTU ha osservato che durante i lavori di manutenzione straordinaria sulle facciate e sui balconi di un condominio, l'impresa appaltatrice ha eseguito le opere senza adottare adeguate cautele. In particolare lo stesso tecnico ha accertato che nel soggiorno e cameretta a sud‑est dell'appartamento le infiltrazioni d'acqua e danni al parquet e alle pareti sono state causate dalla fase in cui il massetto di un balcone è stato lasciato scoperto senza impermeabilizzazione. Nei locali a nord‑ovest i danni ai soffitti e alle pareti sono risultati riconducibili alle lavorazioni sui balconi e cornicioni, eseguite in modo non corretto.
Nella camera da letto le infiltrazioni sono state causate da una errata pendenza del massetto (verso la facciata del fabbricato, anziché verso l'esterno) del balcone soprastante e da una inidonea sigillatura tra la pavimentazione e la parete di tompagno. Durante l'esecuzione dei lavori di impermeabilizzazione dei balconi, si è verificato anche un fenomeno anomalo: dal frontalino del balcone a sud‑est è fuoriuscita una sostanza gelatinosa. Il consulente tecnico ha spiegato che tale evento non è casuale, ma riconducibile a errori nella fase di lavorazione.
La decisione del giudice
Il Tribunale, dopo aver esaminato la consulenza tecnica d'ufficio e condiviso integralmente le conclusioni del CTU, ha riconosciuto in primo luogo la responsabilità dell'impresa appaltatrice per i danni subiti dagli attori nel loro appartamento. Secondo il giudice partenopeo i danni sono risultati compatibili e direttamente collegati alle modalità di esecuzione dei lavori; l'impresa infatti non ha adottato le cautele necessarie per evitare infiltrazioni e deterioramenti durante le lavorazioni, soprattutto nei periodi di pioggia.
In ogni caso il Tribunale ha evidenziato come non sia stata provata l'esistenza di danni preesistenti, né sia stato ritenuto credibile il tentativo dell'impresa di attribuire la colpa al direttore dei lavori.
Il Tribunale ha osservato che per i danni presenti nell'appartamento degli attori causati da errata manutenzione sui balconi aggettanti non può essere ritenuto responsabile il condominio non avendo quest'ultimo alcun potere di custodia sui beni che hanno dato origine al danneggiamento dell'immobile.
Al contrario il condominio è stato condannato, in solido con l'impresa appaltatrice, al risarcimento dei danni verificatisi per errata manutenzione del cornicione. Il Tribunale ha riconosciuto però la responsabilità contrattuale dell'impresa appaltatrice, condannandola a risarcire i danni agli attori e a rimborsare al condominio quanto eventualmente tenuto a pagare.
Sono state accolte le domande di malleva proposte dall'impresa e, per l'effetto le assicurazioni chiamate in causa sono state condannate al pagamento diretto in favore degli attori di quanto dovuto dall'appaltatrice in favore di questi ultimi in esecuzione della sentenza, a titolo di risarcimento danni ed accessori nonché di spese legali, ivi comprese quelle di ctu.
Considerazioni conclusive
Il condominio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad altri condomini.
Ai fini della responsabilità prevista dall'art. 2051 c.c., il condomino danneggiato deve provare il nesso tra la cosa in custodia (parte comune) ed i danni nel suo appartamento, mentre il condominio - custode, per liberarsi, deve dimostrare il caso fortuito, inteso come fattore esterno che, intervenendo nella determinazione dell'evento dannoso con un impulso autonomo e con i caratteri dell'imprevedibilità ed inevitabilità, interrompe il nesso causale tra la cosa in custodia e l'evento lesivo (Trib. Santa Maria Capua Vetere 5 maggio 2021, n. 1551).
Bisogna tenere conto che la stipula dell'appalto non comporta automaticamente l'esonero del condominio dalla sua qualità di custode. Infatti, il condominio rimane responsabile verso i terzi danneggiati, salvo che riesca a fornire la prova liberatoria richiesta dall'art. 2051 c.c., dimostrando cioè che il danno si è verificato esclusivamente per fatto dell'appaltatore, quale terzo autore di un evento imprevedibile e inevitabile (Trib. Torre Annunziata 20 ottobre 2025, n. 2319).
Nella vicenda esaminata, in relazione ai danni presenti nell'appartamento degli attori derivanti da errata manutenzione del cornicione, non è risultata in alcun modo provata la presenza del "caso fortuito", il quale non può certamente confondersi con l'inadempienza nell'esecuzione dei lavori da parte dell'impresa incaricata della manutenzione, evenienza, questa, certamente prevedibile e preventivabile da parte del condominio committente. La Suprema Corte ha affermato che, la consegna del bene alla ditta appaltatrice non fa venir meno il dovere di custodia e di vigilanza che spetta al condominio (Cass. civ., sez. III, 17/03/2021, n. 7553). Per le infiltrazioni nella proprietà degli attori per errata esecuzione delle opere di rifacimento dei balconi la responsabilità del condominio deve essere esclusa atteso che tali manufatti sono beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
