In ambito condominiale, è ormai regola consolidata che le somme provenienti dalle quote pagate dai vari proprietari debbano confluire sul conto corrente dedicato al condominio. Per questo motivo, ad esempio trimestralmente, i condòmini del fabbricato effettuano un bonifico corrispondente alle spese dovute per la gestione ordinaria dell'edificio.
Sappiamo, però, che entro certi limiti d'importo, è possibile effettuare i pagamenti anche in contanti. Magari, in un condominio, potrebbero esserci delle persone che preferiscono saldare le quote condominiali pro manibus all'amministratore oppure a un suo delegato. Se ciò dovesse accadere, l'entrata dovrebbe essere contabilizzata correttamente.
Si è discusso di questo argomento anche nella recente sentenza del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere n. 2695 del 15 settembre 2025. In particolare, in questa lite, i comproprietari di un appartamento posto al primo piano di un edificio avevano impugnato una delibera assembleare.
In essa era stato approvato il rendiconto nonostante ci fossero delle incongruenze tra il registro cassa del condominio e il saldo del conto corrente dedicato al fabbricato.
Mancavano, altresì, i documenti giustificativi di alcuni costi che erano stati contabilizzati e che avevano contribuito a costituire le spese di gestione annuali. Insomma, erano vari i punti oggetto di contestazione per cui era stata proposta l'azione legale.
Pertanto, all'invocato ufficio campano, nel risolvere la lite propostagli, è spettato il compito di precisare, in tema di entrate in contanti in condominio, come queste devono essere gestite. Non ci resta, perciò, che approfondire l'argomento.
Entrate in contanti in condominio: devono essere versate sul conto corrente comune?
Nella vicenda in esame, l'amministratore del fabbricato aveva, evidentemente, incassato alcune quote condominiali in contanti. Dopodiché, utilizzando tale liquidità, aveva provveduto a saldare delle spese condominiali.
Insomma, l'importo ricevuto in contanti da alcuni proprietari non era passato dal conto corrente condominiale e non era stato prelevato dallo stesso per effettuare certi pagamenti nell'interesse dell'edificio.
In conseguenza di tale comportamento, si era riscontrata una incongruenza tra il registro di cassa condominiale e la somma complessivamente presente sul conto. Questa circostanza aveva influito sulla legittimità dell'approvazione del bilancio consuntivo.
Secondo, infatti, il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, sebbene sia consentito ricevere il pagamento delle quote condominiali in contanti, le stesse non possono essere conservate e gestite separatamente dal conto corrente comune.
Nel rispetto, quindi, della trasparenza che deve caratterizzare la gestione di un fabbricato, tali incassi devono essere versati sul conto del condominio per poi, magari, essere prelevati per effettuare un pagamento in contanti.
In caso contrario, la violazione di legge sarebbe palese e il rendiconto così approvato sarebbe annullabile «sul punto, giova comunque precisare che la norma citata non vieta il pagamento delle quote dei condomini in contanti, sebbene sia auspicabile che ogni versamento avvenga attraverso disposizione di bonifico sul conto corrente, ma, nell'ipotesi di versamento con denaro liquido, l'amministratore deve depositarlo sul suddetto conto, registrandolo come pagamento del condomino, stanti le basilari esigenze di trasparenza e correttezza sottese alla norma di cui all'art. 1129 comma 7 c.c. - L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio».
Assenza giustificativi di spese: è legittimo il bilancio approvato?
In occasione della lite in esame, era emersa anche un'altra irregolarità nell'approvazione del bilancio condominiale e nella delibera, quindi, che lo aveva votato favorevolmente.
A quanto pare, infatti, mancavano alcuni documenti giustificativi dei costi che erano stati contabilizzati nel rendiconto. Non erano state prodotte, altresì, determinate fatture a legittimazione dei bonifici di pagamento di diverse spese comuni. Tali circostanze avevano, anch'esse, influito sulla validità dell'approvazione.
Sul punto, il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere ha, quindi, ricordato che l'assenza dei giustificativi di spesa e il fatto che non sia stato consentito ai condòmini di verificare gli stessi influisce sulla legittimità della delibera, inevitabilmente, affetta da annullabilità.
In tale circostanza, infatti, è palese la violazione dei principi di chiarezza e trasparenza che devono caratterizzare la contabilità di un condominio «Per consolidato orientamento giurisprudenziale è onere dell'amministratore consentire ai condomini di verificare i giustificativi di spesa e questo sia durante l'assemblea chiamata ad approvare il rendiconto che antecedentemente e successivamente ad essa (Cass. Civ. n. 11940/2003, n. 13350/2003 e n. 12650/2008). Pertanto, nel caso in cui l'assemblea approvi un rendiconto senza i predetti documenti, si configura ipotesi di annullabilità della delibera, essendo venuto meno il principio della chiarezza e della trasparenza a cui deve uniformarsi la tenuta della contabilità condominiale».
Per questa ragione, anche sotto questo aspetto, l'impugnazione proposta è stata accolta.
