In tema di impugnazione delle deliberazioni assembleari, il giudice non può sindacare l'opportunità, la convenienza economica o la razionalità delle scelte gestionali dell'assemblea, né assumono rilievo i motivi individuali che hanno determinato il voto dei condomini. Il controllo giudiziale resta limitato alla verifica della conformità della delibera alla legge o al regolamento, potendo estendersi al merito solo nell'ipotesi eccezionale prevista dall'art. 1109 c.c., comma 1, n. 1, relativa agli atti di ordinaria amministrazione che risultino gravemente pregiudizievoli alla cosa comune. È quanto ha affermato la Cassazione nella sentenza n. 9571 del 14/04/2026.
La vicenda
La vicenda trae origine dal giudizio promosso nel 2009 da quattro condomini, i quali convenivano in giudizio il condominio e alcuni partecipanti, lamentando una serie articolata di condotte ritenute illegittime. Gli attori chiedevano, tra l'altro, che fosse dichiarata la nullità della delibera assembleare del 24 novembre 2008, con cui il condominio aveva deciso di ristrutturare a proprie spese l'unità immobiliare di una condomina; domandavano inoltre il risarcimento dei danni derivanti da infiltrazioni d'acqua e la condanna dei convenuti all'esecuzione di varie opere di riparazione. Il Tribunale, dopo aver disposto una consulenza tecnica, accoglieva solo in parte le domande, condannando il condominio al pagamento di € 7.614,99 per i danni da infiltrazioni, rigettando le altre pretese e regolando le spese in modo sfavorevole agli attori.
La Corte d'appello confermava integralmente la decisione di primo grado, respingendo l'appello principale e accogliendo solo gli appelli incidentali relativi alla ripartizione delle spese processuali. Gli originari attori proponevano quindi ricorso per cassazione, articolato in venticinque motivi distribuiti in quarantacinque pagine, contestando la correttezza della sentenza d'appello sotto molteplici profili.
I ricorrenti cercavano di ampliare il contenuto delle loro originarie doglianze, introducendo in Cassazione elementi e allegazioni che non erano stati proposti in modo specifico nel giudizio d'appello. In particolare, provavano a sostenere che la delibera era viziata da un presunto "eccesso di potere assembleare", perché, a loro dire, l'assemblea aveva agito in modo irragionevole, non trasparente e contrario all'interesse del condominio.
La decisione della Cassazione
La Cassazione ha precisato che il giudice non può essere trasformato in un organo di controllo della razionalità o della convenienza delle scelte dell'assemblea. Il sindacato resta confinato alla verifica della conformità della delibera alla legge o al regolamento, mentre l'eccesso di potere si riduce alla verifica del legittimo esercizio delle attribuzioni assembleari. Non assumono rilievo né i motivi individuali dei condomini, né la presunta "non congruità" della spesa deliberata, né eventuali favoritismi percepiti: ciò che conta è solo la conformità dell'atto ai limiti normativi.
La Corte ricorda inoltre che, quando l'assemblea decide di accollare alla gestione condominiale un intervento di riparazione relativo a un'unità immobiliare, il vizio eventualmente configurabile è quello di nullità per difetto assoluto di attribuzioni. Tuttavia, se l'assemblea accerta che un danno deriva dall'inadempimento degli obblighi di conservazione delle parti comuni, la relativa spesa rientra tra quelle condominiali.
Considerazioni conclusive
Per comprendere davvero il significato dell'eccesso di potere nel condominio, è utile ricordare da dove proviene questa figura.
La sua origine è infatti nel diritto amministrativo, dove nasce come strumento di controllo dell'operato della pubblica amministrazione. In quel contesto, il rapporto tra cittadino e autorità è strutturalmente sbilanciato: da un lato c'è un soggetto pubblico che esercita poteri autoritativi, dall'altro un privato che subisce l'esercizio di quel potere.
Nel condominio, però, questo schema non può essere utilizzato automaticamente.
L'assemblea non è un'autorità pubblica, né esercita un potere sovraordinato rispetto ai singoli partecipanti. È un organo collegiale composto dagli stessi condomini, che decidono insieme sulla gestione dei beni comuni. Non c'è, dunque, quella distanza strutturale che giustifica un controllo penetrante sulla discrezionalità, come avviene nei confronti della pubblica amministrazione.
Per questo motivo il richiamo all'eccesso di potere nel condominio deve essere contenuto entro confini molto più ristretti.
Nella decisione in commento la Cassazione interviene con particolare chiarezza proprio per delimitare in modo netto l'ambito del sindacato giudiziale.
La Cassazione ribadisce che il giudice non può entrare nel merito delle decisioni assembleari: non gli è consentito valutare se un preventivo sia più conveniente di un altro, se l'impresa prescelta sia la migliore, se i lavori approvati fossero effettivamente necessari o se la maggioranza abbia agito sulla base di motivazioni più o meno condivisibili. L'assemblea resta l'organo sovrano della gestione condominiale e la volontà della maggioranza vincola la minoranza, anche quando la scelta possa apparire discutibile.
Il passaggio centrale della sentenza è chiarissimo: il controllo giudiziale si limita alla legittimità, non all'opportunità. L'eccesso di potere, precisa la Corte, non è un vizio autonomo modellato sul diritto amministrativo, ma si riduce alla verifica del legittimo esercizio delle attribuzioni dell'assemblea.
Il giudice non può dunque essere investito di una delibazione sulla opportunità e sulla convenienza dell'atto di gestione approvato dall'assemblea, se non nell'ipotesi, regolata dall'art. 1109 c.c., comma 1, n. 1), (applicabile al condominio ex art. 1139 c.c.), della delibera "gravemente pregiudizievole alla cosa comune", peraltro operante "nel caso previsto dal secondo comma dell'articolo 1105", e cioè per gli atti di ordinaria amministrazione.
Si tratta di un'ipotesi eccezionale, che non amplia il concetto di eccesso di potere, ma consente un controllo di merito solo quando la decisione della maggioranza mette a rischio l'integrità del bene comune in modo ingiustificato. È il caso, ad esempio, dell'assemblea che, senza alcuna motivazione, decide di rinviare lavori di manutenzione ordinaria già approvati e ritenuti necessari da un tecnico, esponendo il tetto o le facciate dell'edificio a un deterioramento grave.
Fuori da questa stretta eccezione, il giudice non può sostituirsi all'assemblea.
La sentenza n. 9571/2026 è particolarmente significativa perché chiude definitivamente la porta a tutte quelle impugnazioni fondate su presunti favoritismi, scelte discutibili o valutazioni economiche non condivise. Il messaggio è chiaro: finché la delibera rientra nelle attribuzioni dell'assemblea e rispetta la legge, la maggioranza è libera di decidere, e il giudice non può sindacarne la convenienza.
