La gestione delle piscine all'interno di un complesso residenziale impone all'amministratore l'osservanza delle prescrizioni in materia di sicurezza e igiene, con particolare attenzione alle disposizioni normative e regolamentari applicabili. In tale ambito, si pone il problema se la mancata predisposizione del documento di autocontrollo - previsto da alcune fonti tecniche e atti politico-istituzionali - possa integrare una "grave irregolarità" rilevante ai sensi dell'art. 1129 c.c., tale da giustificare la revoca giudiziale dell'amministratore.
Il Tribunale di Verona, con decreto 13 febbraio 2026 (R.G. n. 12227/2025), ha affrontato la questione, escludendo che l'omessa adozione del piano di autocontrollo per la piscina condominiale costituisca, allo stato della normativa vigente, una grave irregolarità idonea a fondare la revoca dell'amministratore.
La vicenda
Un condomino aveva proposto ricorso per la revoca giudiziale dell'amministratore del Residence "Condominio Casetto", deducendo una serie di presunte gravi irregolarità nella gestione, tra cui:
- l'omessa adozione del documento di autocontrollo per la piscina condominiale, nonostante ripetute segnalazioni e richieste dal 2021;
- la tardiva consegna del verbale assembleare rispetto ai termini previsti dal regolamento;
- l'omessa rendicontazione della gestione del pozzo e di altre spese;
- la mancata consultazione del Consiglio dei Condomini.
In particolare, il ricorrente aveva sostenuto che l'amministratore avrebbe dovuto predisporre il piano di autocontrollo in conformità alla normativa tecnica (UNI 10637/2016; Accordo Stato-Regioni 2003; Accordo interregionale 2004) e alle prescrizioni dell'autorità sanitaria intervenuta a seguito di sopralluogo. (per un inquadramento dei profili di responsabilità legati alla piscina condominiale si veda Piscina condominiale, malattie, infortuni, responsabilità)
L'amministratore aveva invece affermato che nessuna disposizione cogente imponeva tale obbligo alle piscine condominiali nella Regione Veneto e che comunque la questione era stata sottoposta all'assemblea, che aveva deliberato di non procedere all'adozione del documento.
La decisione
Il Tribunale ha rigettato il ricorso, ritenendo infondate tutte le doglianze sollevate dal condomino ricorrente. In relazione alla questione centrale relativa al documento di autocontrollo per la piscina condominiale, il Collegio ha affermato:
"Deve innanzitutto escludersi che l'omessa adozione del documento di autocontrollo per la piscina condominiale possa integrare una grave irregolarità, tale da recidere il rapporto fiduciario tra amministratore e assemblea, solo che si consideri come: a) la comunicazione trasmessa dall'ULSS in esito al sopralluogo del 21.9.2021 contiene una serie di meri inviti al Residence a munirsi delle dotazioni ivi elencate...; b) dalla stessa documentazione depositata da parte ricorrente emerge come non vi sia alcun obbligo ex lege per il Residence di munirsi del piano di autocontrollo e della valutazione dei rischi previsti nell'Accordo Stato-Regioni del 16.1.2003... ove il Ministero della Salute ha precisato che l'Accordo non è un atto normativo, ma un atto politico-istituzionale e che... risulta applicabile soltanto alle piscine pubbliche o alle piscine private aperte al pubblico, ma non anche alle piscine condominiali..."
"In ogni caso, è documentale che l'amministratore si sia attivato, indicendo un'assemblea straordinaria... al fine di deliberare in ordine alle problematiche in essere relative a lavori di carattere straordinario da eseguire eventualmente alla piscina... nel corso di detta assemblea i condomini hanno deliberato di non eseguire i lavori... tra i quali rientrava pure l'adozione del piano di autocontrollo."
Sotto il profilo generale, il Tribunale ha ribadito che:
"nessuna delle condotte che la sig.ra Pt_1 imputa all'amministratore rientrano tra quelle elencate dall'art. 1129 c.c. come gravi irregolarità e che... la revoca dell'amministratore... anche in caso di gravi irregolarità... non è automatica, spettando al Giudice valutare se le violazioni accertate raggiungano un grado di offensività e lesività tale da giustificare la revoca..."
Anche le ulteriori doglianze (tardiva consegna verbale assembleare; omessa rendicontazione; mancata consultazione dei consiglieri) sono state ritenute infondate sulla base della documentazione prodotta dalle parti.
I riferimenti giurisprudenziali
Nella motivazione viene richiamata App. Firenze 12 maggio 2025, a conferma dell'indirizzo secondo cui la revoca giudiziale ex art. 1129 c.c. richiede una valutazione concreta sull'idoneità delle violazioni a ledere le funzionalità essenziali del condominio.
Considerazioni conclusive
Il provvedimento applica correttamente i principi consolidati in materia, secondo cui l'elenco delle gravi irregolarità ex art. 1129 c.c. non è tassativo ma occorre sempre verificare se le violazioni contestate siano effettivamente idonee a compromettere il regolare funzionamento dell'ente condominiale. (per un esame sistematico delle principali gravi irregolarità dell'amministratore si rinvia a Gravi irregolarità dell'amministratore di condominio)
Dalla motivazione emerge chiaramente che:
- allo stato attuale non sussiste alcun obbligo normativo specifico per le piscine condominiali nella Regione Veneto circa l'adozione obbligatoria del piano di autocontrollo previsto dall'Accordo Stato-Regioni;
- gli atti tecnico-politici citati (come l'Accordo Stato-Regioni) sono applicabili solo alle piscine pubbliche o private aperte al pubblico e non anche alle strutture riservate ai soli condomini;
- l'amministratore aveva comunque sottoposto la questione all'assemblea dei condomini, rispettando così i principi partecipativi propri della gestione condominiale;
- la decisione assembleare contraria all'introduzione del piano esclude qualsiasi profilo soggettivo imputabile all'amministratore stesso.
L'indirizzo adottato dal Tribunale appare conforme alla giurisprudenza prevalente ed è pienamente rispettoso della ratio sottesa all'articolo 1129 c.c., valorizzando sia il principio della collegialità nelle scelte gestionali sia quello della proporzionalità tra violazione contestata ed effettiva lesività per gli interessi collettivi.
Si segnala tuttavia che qualora dovessero intervenire nuove norme regionali o nazionali specifiche sulle piscine condominiali - ovvero qualora emergessero situazioni concrete tali da porre effettivamente a rischio la salute o sicurezza dei condomini - potrebbe essere rivalutata in senso più rigoroso l'obbligatorietà degli strumenti tecnici oggetto della controversia.
L'approccio adottato dal Tribunale trova riscontro nei più recenti arresti giurisprudenziali sul tema delle cause legittimanti la revoca giudiziale dell'amministratore (cfr., tra le altre, Cass., sez. II civ., n. 4478/2017), secondo cui "il giudice deve accertare se le violazioni contestate abbiano inciso negativamente sul corretto funzionamento degli organi gestori e sulla tutela degli interessi comuni".
L'esito negativo della domanda comporta la condanna alle spese processuali in favore dell'amministratore resistente.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
