Le disposizioni dei regolamenti condominiali volte a vietare alcune forme di utilizzo dei beni di proprietà esclusiva, per quanto gli stessi abbiano natura contrattuale, sono opponibili ai condomini che abbiano acquistato dagli originari proprietari soltanto se trascritte nei registri immobiliari. Lo ha ricordato il Tribunale di Busto Arsizio nella recente sentenza n. 783 del 25 giugno 2025.
Fatto e decisione
Nella specie i condomini comproprietari di due negozi avevano allegato di avere concesso in locazione dette unità immobiliari in favore di soggetti che esercitavano attività di somministrazione di cibo e bevande e che il Comune aveva disposto l'adeguamento dell'impianto di aspirazione per la cottura dei cibi e l'adozione di tutte le misure necessarie.
Quindi, sulla scorta delle citate ordinanze, l'amministratore del condominio aveva convocato un'assemblea che aveva però negato l'autorizzazione allo svolgimento di detti interventi, in ragione del divieto previsto dal regolamento condominiale, avente natura contrattuale, di svolgere attività di ristorazione all'interno dei locali di proprietà esclusiva.
Tuttavia, secondo i predetti condomini, detto regolamento condominiale, per quanto di natura contrattuale, non era loro opponibile, avendo gli stessi acquistato i predetti locali dagli originari proprietari e non essendo stato trascritto tale divieto nei registri immobiliari né riportato nel rogito.
Il Tribunale, in accoglimento della domanda formulata dai condomini attori, ha dichiarato nulla la deliberazione con cui l'assemblea condominiale aveva negato l'autorizzazione allo svolgimento degli interventi indicati dall'ente locale come necessari per lo svolgimento dell'attività commerciale esercitata nei locali di proprietà degli stessi.
Secondo il Giudice, infatti, la stessa risultava fondata su un presupposto erroneo e cioè sulla opponibilità del regolamento condominiale contrattuale agli attori.
Quest'ultimo, tuttavia, in caso di condomini che abbiano acquistato dagli originari proprietari, risulta obbligatorio per questi ultimi soltanto ove il divieto relativo a uno o più utilizzi particolari della proprietà esclusiva sia stato trascritto nei registri immobiliari.
Nel caso di specie, come detto, da un lato non era contestato che il regolamento non fosse stato trascritto e, dall'altro, nell'atto di acquisto della proprietà dell'immobile in questione vi era un mero richiamo all'assoggettamento dello stesso al regolamento condominiale.
Ma sul punto il Tribunale ha citato un precedente della Corte di Cassazione che, con sentenza n. 24526/2022, ha stabilito che le clausole contenute in un regolamento condominiale di formazione contrattuale, le quali limitino la facoltà dei proprietari delle unità singole di adibire il proprio immobile a determinate destinazioni, hanno natura contrattuale e, pertanto, ad esse, deve corrispondere una tecnica formativa di pari livello formale e sostanziale, che consiste in una "relatio perfecta", attuata mediante la riproduzione delle suddette clausole all'interno dell'atto di acquisto della proprietà individuale, non essendo sufficiente, per contro, il mero rinvio al regolamento stesso.
Dall'inapplicabilità del divieto regolamentare ai condomini attori, sempre secondo il Tribunale, derivava quindi la nullità della deliberazione assembleare che si era pronunciata (negativamente) su interventi da svolgere sulle proprietà esclusive, andando quindi oltre i confini della propria competenza.
Considerazioni conclusive
Il Tribunale di Busto Arsizio ha fatto applicazione della più recente giurisprudenza di legittimità in tema di opponibilità ai condomini dei divieti contenuti nel regolamento condominiale e relativi all'utilizzo dei beni di proprietà esclusiva.
E' noto, infatti, che le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà individuale contenute nel regolamento e volte a vietare lo svolgimento di determinate attività all'interno delle unità immobiliari esclusive, costituiscono servitù reciproche e devono perciò essere approvate o modificate mediante espressione di una volontà contrattuale, ossia con il consenso di tutti i condomini.
Inoltre l'opponibilità di tali divieti ai terzi acquirenti che non vi abbiano espressamente e consapevolmente aderito, rimane subordinata all'adempimento dell'onere di trascrizione nei registri immobiliari del relativo peso (si vedano: Cass. civ., n. 23 del 2004; Cass. civ., n. 5626 del 2002; Cass. civ., n. 4693 del 2001; Cass. civ., n. 49 del 1992; Cass. civ., n. 21024 del 2016; Cass. civ., n. 6769 del 2018; Cass. civ., n. 3852 del 2020; Cass. civ., n. 24526 del 2022).
Secondo i giudici di legittimità, quindi, intanto può ritenersi che un regolamento condominiale ponga limitazioni ai poteri ed alle facoltà spettanti ai condomini sulle unità immobiliari di loro esclusiva proprietà, in quanto le medesime limitazioni siano enunciate nel regolamento in modo chiaro ed esplicito, dovendosi desumere inequivocabilmente dall'atto scritto, ai fini della costituzione convenzionale delle reciproche servitù, la volontà delle parti di costituire un vantaggio a favore di un fondo mediante l'imposizione di un peso o di una limitazione su un altro fondo appartenente a diverso proprietario.
Il contenuto di tale diritto di servitù si concreta nel corrispondente dovere di ciascun condomino di astenersi dalle attività vietate, quale che sia, in concreto, l'entità della compressione o della riduzione delle condizioni di vantaggio derivanti ai reciproci fondi dominanti e perciò indipendentemente dalla misura dell'interesse del condominio o dei condomini a far cessare impedimenti e turbative.
