Gli addebiti personali effettuati dall'amministratore nei confronti del singolo condomino nel consuntivo non rendono nulla la delibera se quest'ultimo li aveva accettati, anche se poi il medesimo abbia votato contro l'approvazione del rendiconto.
In questo caso l'eventuale impugnazione deve quindi essere proposta nel termine di decadenza di 30 giorni di cui all'art. 1137 c.c. Lo ha chiarito il Tribunale di Piacenza, quale giudice di appello, con la sentenza n. 57, pubblicata lo scorso 11 febbraio 2025.
Fatto e decisione
La proprietaria di un appartamento posto al secondo piano di uno stabile condominiale privo di ascensore, stante la sua invalidità al 100%, richiedeva all'amministratore di poter installare un montacarichi, appoggiato esternamente al muro condominiale, che le consentisse di accedere agevolmente alla sua casa di abitazione.
L'amministratore, ottenuta la documentazione necessaria, inseriva la domanda della condomina, corredata da un progetto di massima, nell'ordine del giorno dell'assemblea.
La mozione veniva votata con voti favorevoli all'opera per millesimi 476,60 e, dal momento che non veniva raggiunto il quorum deliberativo, l'assemblea riteneva necessario un ulteriore progetto tecnico, rinviando la valutazione della questione alla prima assemblea utile.
In questa sede l'amministratore presentava il nuovo progetto, ma la mozione veniva votata con voti favorevoli all'opera per soli millesimi 205,30.
Interveniva la condomina, dichiarando a verbale di necessitare dell'ausilio a causa della propria patologia invalidante e affermando di affrontare e sostenere le spese interamente a proprio carico.
Ottenuto il via libera dal comune, la condomina veniva autorizzata dall'amministratore a realizzare l'opera richiesta e quest'ultima provvedeva ad accollarsi per iscritto anche i costi per la pratica di protezione antincendio delle strutture in acciaio aggiunte nell'area dei box sottostanti il montacarichi, che sarebbe stata espletata dal condominio, nonché quelli relativi a interventi di riparazione di eventuali danni arrecati alla proprietà comune a causa dell'esecuzione dei lavori.
Una volta terminata l'opera, la condomina non provvedeva però ad approvare il consuntivo nel quale l'amministratore aveva esposto le spese sostenute per il tecnico e che erano state poste a carico ella stessa quali spese personali e neppure provvedeva al pagamento delle stesse.
Di qui la richiesta, da parte dell'amministratore, di un decreto ingiuntivo nei confronti della condomina morosa, che quest'ultima aveva provveduto a opporre.
Il Giudice di Pace, tuttavia, aveva respinto l'opposizione, perché la delibera che aveva approvato il consuntivo non era stata impugnata nei termini di legge.
La condomina aveva allora impugnato la sentenza, ma anche il Tribunale ha condiviso la decisione del giudice di primo grado, respingendo quindi l'impugnazione. Il giudice ha infatti evidenziato che, come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, in sede di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di oneri condominiali l'opponente non può invocare vizi di annullabilità della deliberazione non tempestivamente impugnata.
Tale assetto, come è noto, è stato confermato dalle Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 9839/2021), le quali hanno chiarito che in tale giudizio il giudice può sindacare sia la nullità dedotta dalla parte o rilevata d'ufficio della deliberazione assembleare posta a fondamento dell'ingiunzione sia l'annullabilità di tale deliberazione, a condizione che quest'ultima sia dedotta in via d'azione, mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell'atto di citazione, ai sensi dell''art. 1137 c.c., nel termine perentorio ivi previsto, e non in via di eccezione.
Considerazioni conclusive
Nel caso di specie il Tribunale ha escluso che il vizio della deliberazione assembleare contestato dalla condomina potesse essere qualificato come nullità, superando quindi il problema della mancata impugnazione nel termine di decadenza di cui all'art. 1137 c.c. A tal proposito il giudice ha nuovamente fatto riferimento alla citata decisione n. 9839/2021 delle Sezioni Unite, laddove le stesse hanno affermato che in materia di ripartizione delle spese condominiali le delibere sono nulle per impossibilità giuridica dell'oggetto ove l'assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifichi i criteri di ripartizione delle spese, stabiliti dalla legge o in via convenzionale da tutti i condomini, da valere oltre che per il caso oggetto della delibera anche per il futuro; mentre sono semplicemente annullabili nel caso in cui i suddetti criteri vengano soltanto violati o disattesi nel singolo caso deliberato.
In proposito, va osservato che le attribuzioni dell'assemblea in tema di ripartizione delle spese condominiali sono circoscritte, dall'art. 1135, nn. 2 e 3, c.c., alla verifica e all'applicazione in concreto dai criteri stabiliti dalla legge e non comprendono il potere di introdurre modifiche ai criteri legali di riparto delle spese, che l'art. 1123 c.c. consente solo mediante apposita convenzione tra tutti i partecipanti al condominio; di modo che l'assemblea che deliberi a maggioranza di modificare, in astratto e per il futuro, i criteri previsti dalla legge o quelli convenzionalmente stabiliti si troverebbero a operare in difetto assoluto di attribuzioni.
Nel caso di specie, come evidenziato dal giudice, la deliberazione assembleare attribuiva alla condomina tutti i costi relativi alla costruzione del montacarichi necessario per la sua condizione di invalidità, compreso il compenso del tecnico cui si era rivolto l'amministratore, per quel singolo esercizio a cui tali costi si riferivano, senza che nulla lasciasse intendere che l'assemblea avesse voluto modificare, con regola da valere per il futuro, il criterio di ripartizione delle spese previsto dal regolamento condominiale.
Il Tribunale ha altresì ritenuto legittimo l'addebito di tali spese alla condomina a titolo personale, facendo leva sul fatto che la stessa in più occasioni aveva dichiarato per iscritto di volersele accollare pur di realizzare l'opera che le serviva per superare il problema fisico che le rendeva difficoltoso l'accesso alla propria abitazione.
Occorre infatti evidenziare che, generalmente, l'amministratore non può effettuare addebiti personali ai condomini, salvo che vi sia un espresso provvedimento giurisdizionale. In caso contrario, il consuntivo deve considerarsi nullo e non meramente annullabile.
