In condominio, il distacco dall'impianto centralizzato non determina il venir meno della comproprietà dell'impianto comune, con la conseguenza che il condomino distaccato resta comunque tenuto a contribuire alle spese di conservazione e manutenzione dello stesso.
Alla luce di tale principio, il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 6695 del 29 aprile 2026, ha ritenuto nulla la delibera assembleare con cui erano stati esonerati dalle quote involontarie e dalle future spese straordinarie alcuni condomini autorizzati alla trasformazione del proprio impianto da centralizzato ad autonomo, riavvisando un'illegittima modifica dei criteri legali di ripartizione delle spese condominiali.
Fatto e decisione
Una condomina, proprietaria di due unità immobiliari, impugnava una delibera condominiale avente ad oggetto il distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato di alcuni condomini e il conseguente esonero dal pagamento di determinate spese.
In particolare, con tale delibera, l'assemblea aveva deciso in merito all'erogazione di una somma finalizzata a consentire la trasformazione dell'impianto di riscaldamento da centralizzato ad autonomo in favore dei condomini le cui unità immobiliari non potevano usufruire dell'impianto condominiale a causa dell'ammaloramento delle tubature.
L'assemblea aveva inoltre deliberato che tali condomini, una volta distaccati in via definitiva dall'impianto centralizzato, sarebbero stati esonerati: dal pagamento della quota relativa al riscaldamento involontario; dalle future spese straordinarie riguardanti l'impianto condominiale.
L'attrice rilevava l'illegittimità della delibera per eccesso di potere, essendosi con la stessa autorizzato un ingiustificato arricchimento in favore dei condomini distaccati senza, peraltro, alcun progetto esecutivo e sulla base di un unico preventivo; inoltre, non risultavano verificate le condizioni previste ex lege per il distacco ex art. 1118 c.c., non risultando inviata alcuna relazione tecnica e non potendo, comunque, esonerarsi i distaccati dalla contribuzione ai costi per le dispersioni dell'impianto.
Si costituiva in giudizio il Condominio eccependo, in via preliminare, la tardività dell'impugnazione e sostenendo la correttezza della delibera adottata.
Il Tribunale ha dichiarato la nullità della delibera impugnata limitatamente al punto all'o.d.g. relativo al riconoscimento del contributo in favore dei condomini distaccati e all'esonero degli stessi dal pagamento delle spese di manutenzione e conservazione dell'impianto centralizzato.
Considerazioni conclusive
Il Tribunale ha fondato la propria decisione su due fondamentali principi giurisprudenziali inerenti: alla distinzione tra nullità e annullabilità delle delibere condominiali nonché alla disciplina del distacco dell'impianto centralizzato.
Richiamando la nota sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione, n. 9839 del 2021, il giudice ha in primo luogo evidenziato che l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi, essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico - quest'ultima da valutarsi in relazione al "difetto assoluto di attribuzioni" -, contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all' "ordine pubblico" o al "buon costume".
Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c. (C.C. SS.UU. 9839/21).
Nel caso di specie, l'assemblea non si era limitata ad una ripartizione delle spese in maniera erronea, ma aveva stabilito che alcuni condomini fossero totalmente esonerati da oneri previsti dalla legge come inerenti alla comproprietà dell'impianto comune, creando un regime derogatorio rispetto alla disciplina codicistica.
La nullità della delibera derivava, dunque, dal fatto che l'assemblea aveva illegittimamente eliminato obblighi contributivi inderogabili derivanti direttamente dall'art. 1118 c.c. secondo cui il condomino che rinuncia all'impianto di riscaldamento centralizzato rimane tenuto a concorrere al pagamento delle spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
Sul punto, il Tribunale ha valorizzato il principio giurisprudenziale secondo cui il condomino autorizzato a rinunziare all'uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto comune rimane obbligato a pagare le sole spese di conservazione di quest'ultimo - quali, ad esempio, quelle di sostituzione della caldaia - perché l'impianto centralizzato è comunque un accessorio di proprietà comune, al quale egli potrà, in caso di ripensamento, riallacciare la propria unità immobiliare.
Solo nell'ipotesi in cui vi sia un'impossibilità definitiva di allaccio e futuro riallaccio può venir meno ogni obbligo contributivo (cfr. Cass. n. 18131/20).
Nel caso concreto, tuttavia, tale impossibilità definitiva non risultava dimostrata atteso che l'assemblea aveva semplicemente preso atto del distacco dei condomini senza accertare l'esistenza di elementi tecnici tali da escludere in modo irreversibile ogni nuovo collegamento all'impianto centralizzato.
I condomini continuavano a mantenere un rapporto di comproprietà con il bene comune con obbligo di partecipare almeno alle spese conservative.
Il distacco dall'impianto centralizzato, infatti, non determina la perdita della comproprietà del bene ma soltanto la cessazione dell'utilizzo del servizio con la conseguenza che il condomino distaccato può essere esonerato dalle spese di esercizio, ma non da quelle necessarie per la sua conservazione.
D'altronde, l'art. 1118 c.c. consente il distacco soltanto a condizione che da esso non derivino aggravi di spesa per gli altri condomini; effetto questo che, invece, si viene a creare nell'ipotesi, come quella di specie, di esonero dal pagamento di oneri comunque a carico dei condomini distaccati poichè tale decisione trasferisce integralmente sugli altri condomini le spese di conservazione dell'impianto comune.
Deve, pertanto, ritenersi nulla la delibera assembleare che esoneri integralmente i condomini distaccati dalle quote involontarie e dalle spese straordinarie in quanto idonea a modificare i criteri legali di ripartizione delle spese e a determinare un aggravio economico per gli altri condomini in violazione dell'art. 1118 c.c.
