La Corte di Appello di Napoli, IV Sezione Civile, con sentenza n. 4229 del 14 settembre 2025, ha affermato che il distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato non esonera il condomino dal pagamento delle spese di gestione ove il regolamento condominiale di natura contrattuale preveda espressamente l'obbligo di contribuzione anche per i condomini che si siano distaccati.
La pronuncia si fonda su un'interpretazione sistematica delle clausole regolamentari (artt. 10 e 13) e sui principi consolidati della giurisprudenza di legittimità.
La vicenda
I proprietari (usufruttuari e nudo proprietario) di un'unità immobiliare avevano citato in giudizio il condominio impugnando la delibera assembleare del 30 maggio 2016, con cui erano stati approvati i rendiconti consuntivi degli anni 2013-2014 e 2014-2015, comprensivi delle spese relative all'esercizio dell'impianto centralizzato di riscaldamento.
Tali spese erano state poste a carico anche degli attori, nonostante questi avessero comunicato, con raccomandata del 7 settembre 2013, l'avvenuto distacco dall'impianto.
Gli attori chiedevano l'accertamento della legittimità del distacco e l'esonero dal pagamento delle spese di esercizio dell'impianto; in subordine, domandavano la nullità o annullabilità della deliberazione limitatamente al primo punto all'ordine del giorno.
Il condominio si costituiva eccependo il difetto di legittimazione attiva in capo al nudo proprietario e sostenendo la legittimità della deliberazione impugnata sulla base dell'art. 13 del regolamento condominiale contrattuale, che prevedeva l'obbligatorietà della contribuzione alle spese anche per i condomini distaccati. Inoltre, veniva contestata la mancanza di prova circa l'assenza di squilibri o aggravi derivanti dal distacco.
La decisione
La Corte d'Appello ha accolto il terzo e il quarto motivo dell'appello proposto dal condominio, riformando parzialmente la sentenza di primo grado e rigettando le domande degli attori volte all'esonero dalle spese e alla declaratoria di nullità/annullabilità della deliberazione assembleare.
La delibera del 30 maggio 2016 è stata ritenuta immune da vizi, anche perché approvata nel rispetto dei quorum costitutivi e deliberativi e conforme al regolamento contrattuale.
"Il 'Capitolo II' di tale regolamento condominiale […] contiene non solo l'art. 10 denominato 'Termosifoni' […], ma anche l'art. 13, intitolato 'Obbligatorietà di partecipazione', secondo il quale: 'A norma dell'art. 1118 del c.c. ultimo comma e 1104 c.c. nessuno dei condomini può sottrarsi alla contribuzione delle spese come innanzi determinate, nemmeno rinunziando al corrispondente diritto sulla cosa riparata, mantenuta e ricostruita.'"
"Pertanto, atteso il disposto testuale del richiamato art. 13, […] la locuzione ivi richiamata: 'sottrarsi alla contribuzione delle spese, come innanzi determinate', va interpretata nel senso che la stessa non possa non ricomprendere anche quelle per l'esercizio dell'impianto di riscaldamento […]."
"Del resto, tale interpretazione è corroborata dalla giurisprudenza di legittimità, secondo la quale […] è valida la clausola del regolamento contrattuale che, in ipotesi di rinuncia o distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato, ponga a carico del condomino rinunciante o distaccatosi l'obbligo di contribuzione alle spese per il relativo uso in aggiunta a quelle comunque dovute per la sua conservazione […]."
Sulla base delle risultanze istruttorie e della documentazione prodotta (in particolare il regolamento contrattuale pubblicato nel 1968 e richiamato nei titoli di acquisto), la Corte ha ritenuto pienamente opponibile agli attori la clausola che imponeva il pagamento delle spese anche ai condomini distaccati.
È stato, inoltre, evidenziato che, alla data della delibera del 30 maggio 2016, mancava la preventiva documentazione tecnica attestante l'assenza di squilibri o aggravi dovuti al distacco, documentazione poi acquisita solo in corso di causa tramite c.t.u.; da ciò l'ulteriore conferma della legittimità della delibera impugnata.
I riferimenti giurisprudenziali
La Corte richiama espressamente:
- Cass. civ., Sez. VI-2, Ord. n. 12580/2017: "In tema di condominio negli edifici, è valida la clausola del regolamento contrattuale che […] ponga a carico del condomino rinunciante o distaccatosi l'obbligo di contribuzione alle spese per il relativo uso in aggiunta a quelle comunque dovute per la sua conservazione […]."
- Cass. civ., Sez. VI-2, Sent. n. 22285/2016: L'art. 1118 c.c., come modificato dalla L. n. 220/2012, consente al condomino il distacco solo se ciò non comporta squilibri o aggravi per gli altri; tali condizioni devono essere provate dal condomino mediante preventiva informazione corredata da documentazione tecnica.
- Cass. civ., Sez. II, Ord. n. 9502/2025: sulla legittimazione e sul giudicato interno in difetto di specifico gravame.
- Cass. civ., Sez. I, Ord. n. 26507/2023: sull'assorbimento proprio e improprio dei motivi.
Considerazioni conclusive
L'arresto conferma un orientamento consolidato: in presenza di un regolamento condominiale avente natura contrattuale, opponibile perché richiamato nei titoli di acquisto, le clausole che impongono ai condomini distaccati dall'impianto centralizzato l'obbligo di concorrere anche alle spese di gestione sono valide ed efficaci nei loro confronti.
Laddove invece manchi una simile previsione regolamentare contrattuale, trova applicazione diretta l'articolo 1118 c.c., comma quarto (come modificato dalla L. n. 220/2012): in tal caso il condomino può essere esonerato dalle sole spese "di esercizio", purché dimostri, con preventiva documentazione tecnica, che il distacco non comporta squilibri tecnici o aggravi economici per gli altri partecipanti.
L'efficacia vincolante delle clausole regolamentari di natura contrattuale richiede l'unanimità dei partecipanti e il richiamo nei titoli di acquisto; sono comunque invalide le clausole che comprimano il diritto al distacco.
In conclusione: il regolamento condominiale contrattuale può validamente imporre ai condomini distaccati dall'impianto centralizzato l'obbligo contributivo anche per le spese gestionali; tale obbligo opera in deroga ai criteri legali di riparto, ferma l'impossibilità di escludere il diritto al distacco e nel rispetto dei limiti di cui all'art. 1138 c.c.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
