Il diritto del condomino di accedere ai documenti condominiali non dipende dai tempi discrezionali dell'amministratore

Il condomino che chieda di esaminare la documentazione della gestione non deve spiegare le ragioni della richiesta, ma l'amministratore deve renderne possibile l'accesso in modo concreto, secondo luogo, giorni e orari conoscibili, senza rinvii meramente dilatori né condizioni rimesse alla propria futura disponibilità. Il Tribunale di Trani, con la sentenza n. 394 del 09/04/2026, applica questo criterio in un giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo e chiarisce, al tempo stesso, che il diritto di accesso non si estende ai documenti inesistenti né consente di pretendere, in via generalizzata, modalità diverse da quelle compatibili con la gestione. La soluzione si colloca nel solco dell'orientamento che, sugli artt. 1129 e 1130-bis c.c., collega il diritto del condomino all'onere organizzativo dell'amministratore e ai limiti di correttezza e non intralcio.

La vicenda

Una condomina aveva ottenuto decreto ingiuntivo per la consegna di una serie di documenti relativi alla gestione condominiale, compresi atti inerenti a lavori di manutenzione straordinaria, verbali assembleari, bilanci ed estratti del conto corrente condominiale. L'amministratrice proponeva opposizione, sostenendo che le richieste fossero in parte generiche, che una prima istanza fosse stata formulata anche per conto di un soggetto estraneo al condominio e che gran parte della documentazione fosse già stata consegnata nel corso del mandato.

L'opponente aggiungeva di avere comunque manifestato disponibilità all'ostensione, dapprima chiedendo una migliore specificazione dei documenti, poi proponendo la consegna soltanto presso lo studio del difensore della condomina. Deduceva inoltre che, dopo la notifica del decreto ingiuntivo, erano già stati trasmessi diversi atti, tra cui il contratto di appalto dei lavori straordinari, il disciplinare tecnico, il verbale di verifica dei lavori, le fatture dell'impresa appaltatrice con le relative contabili di bonifico e un bilancio consuntivo con verbale di approvazione.

La condomina opposta contestava il carattere completo dell'adempimento, rilevando che i riscontri dell'amministratrice erano stati pretestuosi e dilatori e che continuavano a mancare, tra l'altro, i verbali assembleari di più annualità, i bilanci e gli estratti conto bancari del condominio.

La decisione

Il Tribunale muove dal corretto inquadramento processuale dell'opposizione a decreto ingiuntivo come ordinario giudizio di cognizione: l'opposta, in quanto attrice in senso sostanziale, doveva provare il diritto azionato; l'opponente, invece, i fatti estintivi o modificativi. Da qui il primo snodo della motivazione: verificare se la condomina avesse formulato una richiesta legittima di visione ed estrazione di copia e se l'amministratrice vi avesse effettivamente dato seguito.

Il giudice richiama gli artt. 1129, comma 2, 1129, comma 7, e 1130-bis c.c., sottolineando che il condomino può prendere visione dei registri, della rendicontazione periodica del conto corrente e dei documenti giustificativi di spesa, nonché estrarne copia a proprie spese, senza dover indicare le ragioni della richiesta. Il limite è quello già fissato dalla giurisprudenza di legittimità: l'accesso non deve tradursi in intralcio all'amministrazione né violare il principio di correttezza ex art. 1175 c.c.

Il passaggio decisivo della motivazione è netto: "Sulla base della ricostruzione fattuale risultante dagli atti, pertanto, al momento dell'instaurazione del giudizio monitorio, sussisteva un evidente rifiuto dell'amministratrice alla consegna dei documenti e una violazione del diritto di accesso della condomina". Il Tribunale ricostruisce infatti una sequenza di condotte ostative: dapprima la priorità accordata ad altri impegni e ad altre situazioni condominiali; poi la mancata indicazione di un accesso presso lo studio dell'amministratrice, pur essendo quello il luogo in cui la stessa dichiarava di custodire la documentazione; quindi la pretesa che la consegna avvenisse presso lo studio del difensore della richiedente; infine il nuovo diniego, poiché l'ostensione veniva subordinata "ad una propria disponibilità, non già manifestata, e ad una successiva valutazione di necessità".

Sotto questo profilo, la pronuncia è fedele al modello legale: l'amministratore deve mettere il condomino in condizione di esercitare il diritto di accesso, non può trasformarlo in una facoltà eventuale, rimessa a tempi indefiniti o a valutazioni discrezionali. Resta però fermo che il diritto riguarda documenti esistenti e nella disponibilità dell'amministratore, e va esercitato senza aggravare irragionevolmente la gestione.

Per questa ragione il decreto ingiuntivo non è stato semplicemente confermato. Il Tribunale ha accertato un parziale adempimento successivo alla notifica e ha inoltre escluso l'obbligo di consegna per parte della documentazione richiesta. In particolare, ha ritenuto non provata l'esistenza di fatture separate del marmista, del pittore e dell'asfaltista, di quietanze ulteriori rispetto ai bonifici, nonché di SAL e relativi riparti, valorizzando anche il rilievo difensivo dell'appalto "chiavi in mano" e il criterio dell'art. 2697 c.c. Quanto alle ricevute dei pagamenti dei singoli condomini, il giudice ha osservato che, ai sensi dell'art. 1199 c.c., esse sono rilasciate dal creditore al debitore e, se emesse, restano nella disponibilità del condomino che ha pagato; inoltre, le poste debitorie e creditorie erano comunque ricavabili dal bilancio consuntivo.

Di conseguenza, l'opposizione è stata accolta solo in parte: il decreto ingiuntivo è stato revocato, ma l'amministratrice è stata ugualmente condannata a consegnare i documenti ancora non resi disponibili, e precisamente i verbali di tutte le assemblee condominiali dal 2018 alla domanda, i bilanci consuntivi e preventivi degli anni 2018-2023 e gli estratti del conto corrente bancario condominiale.

I riferimenti giurisprudenziali

La motivazione si inserisce in un quadro interpretativo ormai stabile, con alcuni arresti utili anche a delimitare le modalità concrete di esercizio del diritto.

• Cass. civ., Sez. U., 27 dicembre 2010, n. 26128: l'opposizione a decreto ingiuntivo introduce un ordinario giudizio di cognizione; l'opposto conserva la posizione di attore in senso sostanziale. È il criterio processuale richiamato dal Tribunale per il riparto dell'onere della prova.
• Cass. civ., sez. VI-2, 20 febbraio 2020, n. 4445: al diritto di accesso del condomino corrisponde l'onere dell'amministratore di predisporre un'organizzazione minima e di renderla conoscibile ai condomini. Il principio è ripreso anche da recente giurisprudenza di merito che valorizza la concreta indicazione di giorni e orari di accesso.
• Cass. civ., sez. VI-2, 28 luglio 2020, n. 15996: il condomino non deve giustificare la richiesta, ma deve dimostrare che l'amministratore non gli abbia consentito l'accesso; restano i limiti del non intralcio e della correttezza.
• Cass. civ., sez. II, 21 settembre 2011, n. 19210: l'accesso alla documentazione non può risolversi in ostacolo all'amministrazione né porsi in contrasto con buona fede e correttezza.
• Cass. civ., sez. VI-2, 25 maggio 2017, n. 13235: il diritto di accesso non comporta, in via generale, un obbligo di invio o trasmissione integrale della documentazione da parte dell'amministratore; la regola ordinaria resta la visione con estrazione di copia a spese del richiedente.
• Cass. civ., sez. II, 28 febbraio 2018, n. 4686: i costi delle copie gravano sul condomino richiedente, ma non possono trasformarsi in un compenso aggiuntivo per l'amministratore, trattandosi di attività riconducibile ai suoi compiti istituzionali.
• Trib. Taranto, 12 gennaio 2022, n. 83: è ammissibile il ricorso monitorio contro l'amministratore che rifiuti od ometta la consegna di documenti inerenti alla gestione condominiale; la legittimazione passiva spetta all'amministratore destinatario dell'ordine.
• Trib. Firenze, 27 aprile 2025, n. 1449: il rifiuto ingiustificato di consentire l'accesso alla documentazione contabile può incidere sul diritto di partecipazione informata del condomino e condurre all'annullamento della delibera approvativa del rendiconto.
• Trib. Genova, 20 gennaio 2026, n. 205: la mancata indicazione di giorni e orari di accesso assume rilievo concreto, ma il condomino è comunque tenuto a cooperare secondo correttezza nell'organizzazione dell'ostensione.
• Trib. Santa Maria Capua Vetere, 8 febbraio 2024, n. 479: in una lettura più restrittiva delle modalità attuative, prima della formazione del titolo il diritto si esercita di regola mediante messa a disposizione presso lo studio e richiesta sufficientemente specifica, senza un obbligo generalizzato di trasmissione materiale delle copie.

Considerazioni conclusive

Il principio che emerge con maggiore nettezza è che l'amministratore, a fronte di una richiesta legittima, deve organizzare un accesso effettivo alla documentazione e non può neutralizzare il diritto del condomino con rinvii, spostamenti immotivati del luogo di ostensione o formule elastiche rimesse alla propria futura disponibilità. In questa linea si collocano Cass. n. 4445/2020, che collega il diritto di controllo a un onere organizzativo minimo, Cass. n. 15996/2020 e Cass. n. 19210/2011, che ne segnano i limiti di correttezza e non intralcio, nonché la giurisprudenza che ammette la tutela monitoria contro l'amministratore inadempiente; in tal senso v. anche Cass. n. 4445/2020 sull'organizzazione minima dell'accesso, Trib. Taranto n. 83/2022 sul decreto ingiuntivo contro l'amministratore e, sul rilievo pratico di giorni e orari, Trib. Genova n. 205/2026 su giorni, orari e collaborazione del condomino.

Le letture più restrittive non negano questo assetto, ma ne delimitano le modalità attuative: prima della formazione di un titolo giudiziale, il diritto del condomino resta normalmente un diritto di visione ed estrazione di copia a proprie spese, non un diritto generalizzato all'invio domiciliare o telematico di qualsiasi documento; sul punto v. anche l'orientamento che esclude un obbligo generale di invio dei documenti e, quanto ai costi, Cass. n. 4686/2018 sui limiti ai compensi aggiuntivi. Nello stesso solco si colloca la decisione di Santa Maria Capua Vetere del 2024, che richiede una domanda sufficientemente specifica e un diniego ingiustificato quando si invochi già in fase anteriore al titolo una tutela di consegna più intensa.

La soluzione accolta a Trani è dunque coerente e misurata: il decreto viene revocato perché l'adempimento, sia pure tardivo, è stato in parte eseguito e perché una parte delle richieste riguardava documenti non provati o non dovuti; resta però l'ordine di consegna dei verbali assembleari, dei bilanci e degli estratti conto bancari, cioè dei documenti che l'amministratrice non aveva messo concretamente a disposizione e che rientrano nel nucleo tipico del diritto individuale di controllo del condomino. Per un approfondimento sull'incidenza del rifiuto di accesso anche sulla validità delle delibere, v. Trib. Firenze n. 1449/2025 sul rifiuto di accesso e l'annullamento della delibera.