Il procedimento cautelare d'urgenza ex art. 700 c.p.c. che ha investito il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere (ordinanza 20 gennaio 2026) ha origine dall'avvenuto abbattimento dell'edificio confinante al fabbricato su cui insiste il condominio ricorrente.
L'azione promossa ha ad oggetto la richiesta di esecuzione dei lavori necessari ad eliminare l'irreparabilità del pregiudizio subito all'immobile e, anche, ed in particolare, ad elidere il pericolo alla salubrità e stabilità degli ambienti in ragione dell'esigenza di tutelare la salute ed incolumità degli occupanti e dei terzi.
In proposito, appare utile ricordare come, la denuncia di un tale situazione, imponga al Giudicante una esaustiva indagine sulla situazione di fatto, ovvero sulla condizione dei luoghi portata alla sua attenzione per un giusto apprezzamento della sussistenza dei requisiti indicati dalla richiamata norma, il fumus boni juris ed il periculum in mora, quali presupposti indefettibili per poter ritenere ammissibile il ricorso.
E' di tutta evidenza come, quindi, assuma primaria rilevanza la disamina della documentazione prodotta in atti dal ricorrente, ovvero le prove poste a sostegno del provvedimento invocato, con specifico riferimento all'urgenza ed irreparabilità del pregiudizio subito e subendo.
A tal riguardo, è indubbio che l'allegazione di una compiuta e dettagliata relazione tecnica ricognitiva dello stato dei luoghi e delle cause dei danni lamentati, attuali e potenziali, con indicazione delle opere atte alla loro eliminazione, costituisca un elemento di fondamentale importanza per l'accoglimento della domanda, essendo onere della parte richiedente dimostrare l'irreparabilità del pregiudizio denunciato.
La vicenda
A seguito dell'abbattimento dell'edificio attiguo, il condominio adiacente ha depositato ricorso per accertamento tecnico preventivo nei confronti della ditta appaltatrice esecutrice dell'intervento per accertare le lesioni ed i danni subiti ed i lavori necessari per i dovuti e doverosi ripristini.
Il consulente tecnico nominato dal Giudice (CTU) ha depositato perizia nella quale è stato confermato che in conseguenza della demolizione del fabbricato confinante, l'immobile del condominio ricorrente ha subito danni che compromettono la sicurezza statica dell'edificio all'uopo indicando i lavori di risanamento necessari (consolidamento, intonacatura ed impermeabilizzazione), e riconoscendo la esistenza di un pericolo in mancanza della loro realizzazione (per un approfondimento sui danni dell'impresa appaltatrice e responsabilità del condominio).
In considerazione della mancata attuazione delle lavorazioni individuate dal CTU, nonostante l'invio di formale diffida, il condominio è stato costretto a promuovere ricorso ex art. 700 c.p.c., deducendo la pericolosità dello stato dei luoghi per la pubblica e privata incolumità e, per l'effetto, l'urgenza di porre in essere i lavori elencati e descritti nella perizia resa nel procedimento di accertamento tecnico preventivo esperito, allegandola in atti.
Il condominio limitrofo si è costituito in giudizio, rappresentando di voler eseguire i lavori intimati, contestando l'urgenza e dando notizia di essere in attesa di revoca dell'ordinanza con la quale il Comune aveva sospeso le opere, precisando che, in ogni caso, l'intervento sulla muratura in tufo richiedeva di attendere i mesi estivi.
Il Giudice, rimasta inevasa la volontaria esecuzione dei lavori da parte del resistente, ha disposto CTU al fine di valutare l'indifferibilità ed urgenza delle opere da eseguire.
All'esito della istruttoria, è stata emessa l'ordinanza in commento, con la quale e' stato accolto il ricorso in ordine agli interventi di consolidamento ed impermeabilizzazione, per i motivi in appresso illustrati.
Sussistenza del fumus boni juris e periculum in mora
Per un giusto inquadramento dei profili giuridici inerenti la questione sottoposta al Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, occorre rammentare che l'instaurazione di un procedimento cautelare è tesa alla emissione di un provvedimento urgente atto ad eliminare una situazione di pericolo grave e irreparabile in assenza dello stesso.
La parte che lo promuove è, dunque, gravata dal dimostrare la sussistenza di un pregiudizio imminente a tutela del diritto per cui chiede tutela al fine di assicurare, temporaneamente, gli effetti della successiva pronuncia di merito ed evitare che una decisione tardiva possa comprometterne la sua soddisfazione integrale.
Sul punto, invero, è utile rilevare come, sovente, il tempo occorrente alla definizione di un giudizio ordinario possa pregiudicare la tutela effettiva del diritto fatto valere per cui sorge l'esigenza di ottenere, in via preventiva, un'ordinanza cautelare di natura conservativa o inibitoria.
Al contempo, è confacente sottolineare che la irreparabilità del pregiudizio può attenere sia la violazione o la minaccia di un diritto di natura e funzione non patrimoniale che patrimoniale.
Posto ciò, è opportuno render noto che il ricorso cautelare d'urgenza ex art. 700 c.p.c. richiede la imprescindibile sussistenza di due condizioni, che rappresentano anche i requisiti fondamentali per l'accoglimento della domanda ivi formulata: il fumus boni juris ed il periculum in mora.
Il fumus boni juris (parvenza di buon diritto) ed il periculum in mora sono due concetti di elaborazione giuridica di cui il primo indica la ragionevole, verosimile e probabile esistenza del diritto a cautela del quale si chiede l'adozione di una misura cautelare e, il secondo riguarda alla imminenza ed irreparabilità del pericolo e pregiudizio in ragione del quale si rende necessaria l'emanazione di un provvedimento urgente.
Trattasi di azione atipica, ovvero priva di contenuto predeterminato, e sussidiaria in quanto può essere avanzata solo qualora non ricorrano i presupposti per esperire i rimedi specifici previsti dal nostro ordinamento.
A conforto, l'orientamento costante e consolidato della Giurisprudenza che si è espressa in materia ha riconosciuto che "Affinché possa essere accolto il ricorso cautelare proposto ex articolo 700 del Cpc, è necessario che sussistano contestualmente due elementi, il cosiddetto "fumus boni iuris" e il cosiddetto "periculum in mora": è cioè necessario che almeno a livello di cognizione sommaria venga delibata la fondatezza della domanda proponenda nel giudizio di merito ("fumus boni iuris") e che il diritto azionato rischi di subire nelle more del giudizio di merito un pregiudizio imminente ed irreparabile ("periculum in mora").
In particolare, tale pregiudizio deve rivestire una duplice connotazione: precisamente, dal punto di vista temporale, deve trattarsi di un pregiudizio imminente, ovvero che rischierebbe di avverarsi durante il tempo occorrente per la tutela ordinaria del diritto; la situazione di pericolo per il diritto deve essere oggettiva, reale ed attuale; dal punto di vista contenutistico, deve trattarsi di un pregiudizio irreparabile, ovvero che non sia integralmente rimediabile con le tecniche risarcitorie per equivalente o con gli strumenti di reintegrazione in forma specifica" (Tribunale Livorno , 12/09/2025, n. 1638).
Il caso concreto
Tanto osservato, è appropriato acquisire che nella fattispecie de qua, il ricorso è risultato pienamente ammissibile ritenuto che l'irreparabilità del pregiudizio concerne esigenze di tutela non solo in relazione e rapporto alla intervenuta precaria sicurezza dell'edificio condominiale ma, anche, alla sicurezza e salubrità degli appartamenti ivi ubicati ed alla salute ed incolumità degli abitanti.
Ebbene, nel caso, il Giudicante ha fatto proprie le risultanze della perizia depositata all'esito del procedimento di accertamento tecnico preventivo nonché della CTU espletata nel corso del giudizio, dalla quale è emerso che le lavorazioni di consolidamento sono state realizzate solo in parte dal condominio resistente mentre quelle di impermeabilizzazione non sono state proprio eseguite.
Da tali accertamenti è risultato provato il pericolo denunciato e la lesione del diritto dei condomini al godimento pacifico delle proprie unità immobiliari.
In conseguenza, può dirsi verosimilmente fondata l'azione di merito ordinaria che il condominio ricorrente ha manifestato l'intenzione e determinazione di promuove al di ottenere l'accertamento dei danni subiti e il ripristino della sicurezza dell'edificio.
Parimenti, è stato confermato che il pregiudizio del ritardo nella esecuzione degli interventi cristallizati nella perizia resa, compromette la tutela del diritto alla salute da assumersi, sempre, irreparabile ed imminente.
Alla luce di quanto sopra, il Giudice ha ordinato l'immediata esecuzione degli interventi di consolidamento ed impermeabilizzazione, ritenendo non urgenti unicamente le opere relative alla intonacatura e tinteggiatura della parete afferente alla scala condominiale, condannando parte resistente alla refusione delle competenze legali liquidate in favore del condominio ricorrente nonché' le spese per la CTU.
