Installazione di dieci condizionatori sulla facciata condominiale: esclusa la rimozione in assenza di pregiudizi

L'installazione di unità esterne per la climatizzazione da parte del singolo condomino su parti comuni dell'edificio, quando si traduce in un uso della cosa comune conforme ai limiti di cui all'art. 1102 c.c., non richiede, in via di principio, una preventiva autorizzazione assembleare, purché l'intervento non comporti modificazione delle parti comuni, alterazione della loro destinazione o pregiudizio al pari uso degli altri partecipanti.

Con sentenza n.933 del 12 dicembre 2025, il Tribunale di Grosseto (n. 933/2025, R.G. 3303/2018) ha rigettato la domanda proposta da un condomino nei confronti del titolare di una struttura alberghiera collocata nello stabile, volta a ottenere la rimozione di dieci unità esterne installate sulla facciata, escludendo sia la violazione del regolamento condominiale sia la sussistenza di lesioni concrete ai diritti del proprietario istante.

La vicenda

Un condomino aveva convenuto in giudizio il titolare dell'albergo ubicato nell'edificio condominiale, chiedendo l'accertamento dell'illegittimità dell'installazione di dieci unità esterne di condizionamento sulla facciata comune. A fondamento della domanda venivano dedotte la violazione degli artt. 3 e 41 n. 2 del regolamento condominiale e dell'art. 1102 c.c., nonché, in via subordinata, la lesione del diritto alla salute e l'incidenza negativa delle vibrazioni e dei rumori molesti sulla normale attività di vita dei condomini. In subordine, si chiedevano la rimozione o la messa a norma dei manufatti e il risarcimento del danno, da quantificarsi in sede di consulenza tecnica.

Il titolare dell'albergo si era costituito eccependo, in via preliminare, la nullità dell'atto di citazione per indeterminatezza della domanda (artt. 163 e 164 c.p.c.) e il difetto di legittimazione attiva del proprietario rispetto alle pretese fatte valere nell'interesse della generalità dei condomini. Nel merito, aveva chiesto il rigetto delle domande perché infondate in fatto e in diritto e comunque non provate.

La decisione

In via preliminare, il Tribunale ha rigettato l'eccezione di nullità dell'atto introduttivo, richiamando l'orientamento secondo cui la nullità consegue solo all'assoluta incertezza del petitum o alla totale mancanza dell'esposizione dei fatti costitutivi della domanda, ritenendo, nel caso concreto, l'atto di citazione "intellegibile ed idoneo alla sua funzione".

Quanto alla legittimazione, il giudice ha precisato che il condomino è legittimato ad agire unicamente a tutela dei propri diritti soggettivi, e non anche per situazioni giuridiche soggettive facenti capo agli altri partecipanti o alla generalità dei condomini.

Nel merito, si dà atto che "risulta pacifico, oltre che ampiamente provato dall'istruttoria, che l'installazione dei manufatti per cui è causa sia avvenuto, ad opera del convenuto, senza una previa Delibera assembleare autorizzativa". Ciononostante, il Tribunale ha richiamato la giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 17975/2024; Cass. n. 24960/2016), secondo cui "il singolo condomino può installare, sulle parti comuni, un impianto di condizionamento d'aria a servizio della propria unità immobiliare, senza necessità di autorizzazione assembleare, purché tale installazione non comporti modificazione delle parti comuni, alterazione della loro destinazione, né impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso". In tale prospettiva, l'art. 1120 c.c. è richiamato quale parametro per individuare il limite all'immutazione della cosa comune, che non coincide con il mero disagio, ma con la concreta inutilizzabilità della res secondo la sua naturale fruibilità.

Sotto il profilo formale, il giudice ha rilevato che il regolamento condominiale non contiene alcun divieto espresso di installazione dei condizionatori né una disciplina specifica della loro apposizione; parimenti, non sono emersi in causa divieti previsti da regolamenti comunali. È stato accertato, in particolare, che "a seguito di un sopralluogo nel giugno del 2018 del tecnico responsabile dell'Ufficio Edilizia Privata assieme al comando di Polizia Municipale si accertò che le n. 10 unità esterne di condizionamento per cui è causa, installate sulla facciata dell'albergo stesso in corrispondenza dei balconi, rientrano tra le opere interventi e manufatti privi di rilevanza edilizia di cui all'art. 137 LRT 65/14" e che l'area non risulta soggetta a vincoli urbanistici particolari.

Sotto il profilo sostanziale, non è stato dimostrato che l'installazione dei condizionatori su parti comuni, a servizio dell'unità immobiliare alberghiera, determinasse un'alterazione della destinazione delle cose comuni o impedisse agli altri condomini di farne pari uso. Il Tribunale ha evidenziato che non è stato provato che le opere eseguite abbiano compromesso la stabilità, alterato l'estetica dell'edificio o comunque arrecato danni all'istante.

Le prove testimoniali e la documentazione fotografica hanno confermato che lo stato della facciata era già caratterizzato da una pluralità di interventi stratificati (verande, tubazioni, cavi elettrici, motori di condizionatori, opere riconducibili anche ad altri condomini e a una pizzeria posta al piano terra), tali da rendere "ragionevolmente difficile" l'individuazione delle linee architettoniche originarie.

È stato poi valorizzato l'interrogatorio formale del medesimo proprietario, che ha ammesso di aver installato un proprio climatizzatore nel 2010 senza chiedere autorizzazione all'assemblea, "in quanto c'erano dei precedenti". In aggiunta, dalle risultanze assembleari e dalle deposizioni è emerso che nessun altro partecipante aveva lamentato danni estetici o problematiche di rumore riconducibili ai condizionatori dell'albergo.

Quanto alle doglianze sui rumori molesti, il Tribunale ha osservato che "nessuna prova affidabile è stata acquisita sul punto". Il tecnico che ha effettuato un sopralluogo su incarico del condomino, in un appartamento sovrastante l'albergo, ha riferito di non aver riscontrato rumore al momento degli accertamenti, al punto che lo stesso legale del proprietario rinunciò a procedere alle misurazioni fonometriche. L'installatore degli apparecchi ha inoltre confermato che si tratta di unità in classe "A++", con caratteristiche foniche tali da renderle particolarmente silenziose. Ne è derivata l'esclusione di un nesso causale certo tra eventuali immissioni sonore e i manufatti oggetto di causa.

Alla luce di tutte le risultanze istruttorie, il Tribunale ha ritenuto integralmente infondate le domande del proprietario, rigettandole e condannandolo alla rifusione delle spese di lite in favore del titolare dell'albergo.

I riferimenti giurisprudenziali

Nella motivazione viene richiamata espressamente Cass., Sez. II, sentenza n. 17975/2024, nonché Cass. n. 24960/2016, in tema di installazione di impianti di condizionamento su parti comuni quale forma di uso consentito ex art. 1102 c.c., nei limiti in cui l'opera non si traduca in una modificazione delle parti comuni, in una alterazione della destinazione o in una compressione del pari uso degli altri partecipanti.

La prima pronuncia, in particolare, ha chiarito che l'eventuale autorizzazione assembleare all'installazione di un condizionatore sulla parete comune ha natura meramente ricognitiva dell'assenza di interessi contrari degli altri condomini, e non costituisce titolo abilitante necessario all'uso della cosa comune, quando manchi una modifica delle parti comuni stesse .

Nel solco di questo orientamento si collocano altre decisioni di legittimità. Con Cass. civ., Sez. II, 19 maggio 2014, n. 10968, la Suprema Corte ha ritenuto legittimo il posizionamento di un impianto di condizionamento sul lastrico solare, escludendo che ciò determini una sottrazione di spazi comuni o un'alterazione della destinazione del bene, in presenza di un'occupazione contenuta e compatibile con il pari godimento degli altri comproprietari . Sempre la Cassazione, con la nota sentenza n. 12344/1997, ha precisato che l'uso "paritetico" della cosa comune non va inteso come identico e contemporaneo, ma come possibilità per tutti i condomini di trarre dalla res ogni utilità, anche mediante usi particolari a vantaggio esclusivo, purché non sia impedito agli altri condomini un analogo godimento .

Più di recente, la Corte ha ribadito in via generale che il singolo comproprietario può servirsi del bene comune in modo anche più intenso rispetto agli altri, finché non ne alteri la destinazione e non comprometta il diritto degli altri al pari uso (Cass. civ. n. 8436/2023, n. 14107/2012, n. 8808/2003) . Nello stesso filone si colloca l'utilizzo dell'art. 1120 c.c. per delimitare le innovazioni: le Sezioni semplici hanno chiarito che il limite delle innovazioni vietate non coincide con il semplice disagio, ma con la concreta "inservibilità" della cosa comune, concetto che la giurisprudenza ha ancorato alla effettiva inutilizzabilità della res secondo la sua normale fruizione (Cass. civ. nn. 15319/2011, 24960/2016 e 15308/2011, richiamate in Cass. 6 dicembre 2016, n. 24960) . Si tratta di principi di portata generale, applicabili a tutte le opere che incidono sulle parti comuni, comprese le unità esterne dei condizionatori, salvo peculiarità del caso concreto.

Sotto il profilo applicativo, diversi precedenti di merito confermano la lettura accolta dal Tribunale di Grosseto. La Corte d'Appello di Roma, con sentenza 7 giugno 2023, n. 4099, ha ritenuto legittima l'installazione di motori di condizionamento sul lastrico solare quale uso più intenso della cosa comune ex art. 1102 c.c., nonostante una clausola regolamentare che invitava i condomini a collocare i motori nei balconi di proprietà esclusiva, valorizzando la limitata incidenza dell'occupazione sulla fruibilità del bene comune . In linea analoga, il Tribunale di Pavia, 11 novembre 2020, n. 1070, ha escluso la rimozione di quattro motori di condizionamento apposti sulla facciata condominiale, ritenendo che lo spazio occupato fosse ridotto rispetto all'intera superficie muraria e che non vi fosse stato alcun impedimento al pari uso degli altri condomini né alterazione apprezzabile del decoro architettonico .

In prospettiva più recente, il Tribunale di Piacenza, 13 dicembre 2024, n. 799, ha affermato che l'installazione di un condizionatore sulla parete comune non richiede autorizzazione assembleare, aderendo all'orientamento di legittimità che considera eventuali delibere sul punto come meri atti di regolazione dell'uso del bene comune, privi di efficacia costitutiva, quando l'intervento non comporti modificazioni delle parti comuni . Ancora, il Tribunale di Napoli, 5 luglio 2025, n. 6804, ha ritenuto che l'unità esterna di un climatizzatore fissata alla parete condominiale non incida sul diritto di veduta né violi le regole sulle distanze, quando l'installazione avvenga su bene comune nei limiti dell'art. 1102 c.c. e non pregiudichi né il pari uso della facciata, né la normale tollerabilità delle immissioni ex art. 844 c.c. . Anche qui i principi, pur tratti da casi specifici (localizzazione del motore rispetto alle finestre altrui), hanno una vocazione tendenzialmente generale.

Ulteriori pronunce di merito evidenziano invece limiti applicativi ancorati a situazioni concrete. È il caso del Tribunale di Terni, 8 luglio 2022, n. 572, che ha ritenuto illegittimo l'innesto del tubo di scarico della condensa del condizionatore nel pluviale condominiale, in quanto tale intervento altera la destinazione del pluviale - destinato esclusivamente allo smaltimento delle acque meteoriche - pur ammettendo in astratto la legittimità della posa del motore su porzione limitata di facciata . La portata del principio è dunque legata al tipo di bene comune interessato (muro perimetrale vs pluviale) e alle conseguenze sulla sua funzione naturale.

Il quadro si completa con la giurisprudenza in tema di impianti tecnologici assimilabili (pannelli fotovoltaici, antenne, impianti per la ricezione di segnali), che pur riguardando beni diversi, offre indicazioni utili sul ruolo dell'assemblea e sui rapporti con la disciplina urbanistico-paesaggistica. La Cassazione (ord.) n. 1337/2023, commentata in Installazione di pannelli fotovoltaici sul tetto comune: serve la delibera assembleare?, ha affermato che, in base all'art. 1122-bis c.c., l'installazione su superficie comune di impianti da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità, che non implichino modifiche delle parti comuni, non richiede un'autorizzazione assembleare, ma solo il rispetto dei limiti di non pregiudicare stabilità, sicurezza, decoro e pari uso . Sul piano di merito, il Tribunale di Vicenza, 13 agosto 2025, n. 3287, ha applicato lo stesso criterio a un impianto fotovoltaico sul tetto comune, confermando che il diniego assembleare non può trasformarsi in un veto arbitrario in assenza di effettivi pregiudizi alle parti comuni . Si tratta di principi tendenzialmente generali, sebbene maturati in materia di energie rinnovabili.

In senso più restrittivo, va richiamata la giurisprudenza amministrativa che valorizza i vincoli urbanistico-paesaggistici e le prescrizioni regolamentari locali. Il TAR Sardegna, 2 maggio 2023, n. 323, ha chiarito che la semplificazione procedurale per gli impianti fotovoltaici non legitima automaticamente la deroga a vincoli paesaggistici, ribadendo la necessità di acquisire le autorizzazioni di settore anche quando l'intervento, sul piano condominiale, sarebbe compatibile con gli artt. 1102 e 1122-bis c.c. . Per i condizionatori, il TAR Brescia, 2 agosto 2022, n. 770, ha riconosciuto la legittimità di prescrizioni regolamentari comunali e di vincoli paesaggistici che impongono specifiche cautele nella collocazione delle unità esterne, fino a giungere alla rimozione di impianti non conformi, a prescindere dalla tolleranza condominiale . Si tratta di principi fortemente legati al contesto urbanistico e paesaggistico, che non possono essere generalizzati oltre i casi in cui intervengono analoghi vincoli di tutela.

Un ulteriore limite di sistema è rappresentato dai regolamenti condominiali di natura contrattuale. La giurisprudenza di merito e di legittimità è costante nel ritenere che, se il regolamento - di natura contrattuale - vieta innovazioni o modifiche delle parti comuni in assenza di preventiva autorizzazione assembleare, o vieta espressamente l'installazione di condizionatori in facciata, il singolo condomino è vincolato a tali limiti, e non può invocare l'art. 1102 c.c. per superare il divieto, neppure se munito di delibera di maggioranza . In questa chiave si collocano, sul versante dottrinale e giurisprudenziale, gli orientamenti richiamati in Condizionatori in condominio: dai problemi condominiali alle utili indicazioni dell'ENEA, dove si sottolinea come un divieto regolamentare contrattuale di installazione in facciata prevalga sulle deliberazioni assembleari adottate a maggioranza . Si tratta, evidentemente, di principi legati alla presenza di specifiche clausole regolamentari, non automaticamente estensibili a tutti i condomìni.

Nel complesso, i precedenti richiamati delineano un quadro tendenzialmente coerente: la regola generale è la non necessità di autorizzazione assembleare per l'installazione di unità esterne di climatizzazione su parti comuni, quando l'intervento non comporta modifiche strutturali, non incide sulla destinazione del bene e non limita il pari uso degli altri condomini; le eccezioni derivano da regolamenti contrattuali più restrittivi o da vincoli urbanistici e paesaggistici specifici, nonché da situazioni di concreto pregiudizio (occupazione eccessiva della facciata, immissioni intollerabili, alterazione del decoro architettonico o della funzione di altri beni comuni, come nel caso dei pluviali).

Considerazioni Conclusive

L'esito negativo delle domande del proprietario è stato fondato su una verifica puntuale, sia formale che sostanziale. Da un lato, il regolamento condominiale non conteneva alcun divieto espresso in ordine all'apposizione di condizionatori sulla facciata né una disciplina specifica delle modalità di installazione; dall'altro lato, non sono emersi vincoli urbanistici particolari o divieti di fonte comunale, ed è stata accertata la riconducibilità delle unità esterne tra i manufatti "privi di rilevanza edilizia" ex art. 137 L.R.T. 65/2014.

Soprattutto, non è stata fornita prova di un pregiudizio concreto alla cosa comune o ai diritti individuali del condomino istante: lo stato dei luoghi restituiva una facciata già ampiamente interessata da interventi eterogenei, posti in essere da diversi proprietari senza contestazioni assembleari, e non è risultata alcuna alterazione della destinazione delle parti comuni né una limitazione del pari uso. Le allegazioni relative a rumori molesti e lesioni alla salute non hanno trovato riscontro nelle risultanze istruttorie, in assenza di misurazioni affidabili e di un chiaro collegamento causale con i condizionatori dell'albergo.

La pronuncia conferma quindi, in termini aderenti al caso concreto, che la mancanza di una preventiva autorizzazione assembleare non è sufficiente, da sola, a rendere illegittima l'installazione di unità esterne di climatizzazione su parti comuni, quando ricorrano congiuntamente i seguenti presupposti: assenza di divieti o prescrizioni specifiche nel regolamento condominiale; assenza di divieti o limitazioni derivanti dalla normativa urbanistico-edilizia applicabile; inesistenza di un pregiudizio effettivo alla stabilità, all'estetica dell'edificio o al pari uso degli altri condomini, né di immissioni intollerabili ai sensi dell'art. 844 c.c.

Resta fermo che il principio applicato in questa fattispecie - ossia la non necessità di autorizzazione assembleare per l'installazione sulle parti comuni di unità esterne di condizionamento che non alterino la destinazione del bene né il pari uso - opera sul presupposto, espressamente accertato dal Tribunale, dell'assenza di vincoli urbanistici o paesaggistici specifici e della qualificazione dell'intervento come "privo di rilevanza edilizia" ex art. 137 L.R.T. 65/2014.

In presenza di vincoli paesaggistici o di diverse discipline edilizie locali - non ricorrenti nel caso deciso - l'installazione potrebbe invece richiedere titoli abilitativi ulteriori (anche paesaggistici) o subire limitazioni più rigorose, a prescindere dalla valutazione condominiale di compatibilità con gli artt. 1102 e 1120 c.c.