Quando si verificano infiltrazioni o reflussi nelle reti fognarie condominiali, non basta guardare solo ai problemi della rete comune: è fondamentale verificare anche la situazione delle tubazioni private. Non si può escludere che il difetto privato diventi una causa concorrente del danno da infiltrazioni. Questo principio è stato recentemente espresso dalla Corte di Appello di Milano (sentenza n. 3223 del 26/11/2025).
La vicenda
Il proprietario di un box citava in giudizio i proprietari di un ristorante situato sopra l'autorimessa, lamentando una serie di infiltrazioni che avevano danneggiato il soffitto e persino la sua autovettura. Gli episodi erano stati diversi: un primo distacco dell'intonaco nel 2016, poi due infiltrazioni nel 2020, una legata all'allagamento del locale ristorante e l'altra dovuta a un nubifragio che aveva messo in pressione la rete fognaria condominiale.
Una consulenza tecnica preventiva (ATP) individuava difetti negli innesti e nelle tubazioni della cucina del ristorante, ritenuti non eseguiti a regola d'arte. I convenuti, però, contestavano queste conclusioni, sostenendo che la vera causa fosse da ricondurre alle condotte fognarie condominiali, che riteneva incapaci di smaltire grandi quantità di acqua piovana.
Il Tribunale, per chiarire la vicenda, disponeva un supplemento di consulenza tecnica. Dalla nuova perizia emergeva che le infiltrazioni erano state provocate da due concause: da un lato i problemi strutturali della rete condominiale, dall'altro difetti costruttivi e manutentivi del ristorante, in particolare nelle giunzioni della rete idrica e nella pavimentazione della cucina. Ritenuto
che i convenuti dovessero rispondere ex art. 2051 c.c., in quanto custodi degli impianti e della
pavimentazione della cucina, da cui si erano originate le infiltrazioni, e preso atto che il condominio non era stato chiamato in causa, il giudice ha ritenuto che i fossero responsabili nella misura del 50% dei danni conseguenti alle infiltrazioni lamentati da parte attrice; inoltre, sempre sulla scorta della CTU, condannava i convenuti all'installazione di una valvola di non ritorno nelle proprie tubazioni, al fine di evitare futuri episodi infiltrativi. La questione veniva sottoposta alla Corte di Appello. I proprietari del ristorante contestavano la sentenza che li ha ritenuti responsabili al 50% dei danni da infiltrazioni, sostenendo che le cause fossero esclusivamente condominiali. Rilevavano che il pavimento della cucina, privo di impermeabilizzazione come tutti quelli condominiali, non presentava difetti. Inoltre i soccombenti contestavano l'obbligo di installare una valvola di non ritorno, ritenuto contraddittorio rispetto ai lavori imposti sulla pavimentazione e potenzialmente dannoso per i piani superiori, oltre che lesivo della parità dei diritti condominiali.
La decisione della Corte di Appello
La Corte ha sottolineato come il reflusso delle acque condominiali si sia propagato nella cucina del ristorante e da lì al box sottostante a causa del difettoso innesto delle tubazioni private in quelle condominiali. La Corte di Appello ha respinto l'obiezione degli appellanti secondo cui nessun pavimento può essere impermeabile in caso di allagamento massiccio: le infiltrazioni, infatti, si erano verificate in corrispondenza del detto innesto difettoso, mentre il resto della superficie non aveva dato problemi.
Come hanno evidenziato i giudici di secondo grado, il CTU ha ribadito che la mancanza della valvola di non ritorno è stata decisiva: la sua installazione avrebbe impedito il reflusso delle acque condominiali nelle tubazioni private. La valvola, inoltre, non ostacola il normale deflusso delle acque dalla cucina verso la colonna condominiale e non comporta rischi per i piani superiori.
La Corte di Appello ha quindi confermato la responsabilità degli appellanti ex art. 2051 c.c., in quanto custodi del loro immobile, rilevando che i vizi di esecuzione delle tubazioni e della pavimentazione hanno concorso a causare i danni. I giudici di secondo grado hanno ritenuto corretta la scelta del Tribunale di imporre l'installazione della valvola di non ritorno, soluzione più semplice ed economica rispetto ad altre, e hanno chiarito che la manutenzione della valvola spetta agli appellanti, trattandosi di un tratto privato di tubazione.
Considerazioni conclusive
Bisogna ricordare che le tubazioni orizzontali sono considerate parte integrante dell'unità immobiliare e quindi di proprietà esclusiva del relativo titolare. Ciò vale anche quando il guasto o la perdita si verifica in corrispondenza della braga di scarico, ossia il raccordo che collega la tubazione privata orizzontale alla colonna verticale comune.
Al contrario, le tubazioni verticali, che si sviluppano dal basso verso l'alto lungo le parti dell'edificio esterne agli appartamenti (come le colonne di scarico delle acque reflue), rientrano nella sfera di competenza e responsabilità del condominio.
Quest'ultimo, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno e risponde dei danni da queste procurati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini (Cass. civ., Sez. III, 10/03/2005, n. 5326: fattispecie relativa alla tracimazione di acque luride dalla tazza del bagno a causa di un'occlusione del tratto terminale dell'impianto fognante).
Pertanto, in caso di infiltrazioni di acque luride in un condominio, il giudice del merito, al fine di individuare il soggetto responsabile dei danni ad un condominio accerta se il punto della condotta da cui si è verificata l'infiltrazione faccia parte della colonna fecale condominiale ovvero dell'impianto sanitario di proprietà esclusiva del condomino e, quindi, nella sua esclusiva custodia (Cass. civ., Sez. III, 17/01/2001, n. 583). La sentenza in commento ha chiaramente affermato che la mera esistenza di un problema nella rete condominiale non esclude automaticamente anche la responsabilità del singolo condomino se questi ha contribuito con vizi costruttivi o manutentivi propri.
Nella vicenda esaminata le infiltrazioni nel box sono partite da problemi della rete condominiale: prima un'ostruzione della colonna, poi un nubifragio che ha messo in difficoltà le tubature comuni. Quindi la causa principale è stata condominiale.
Tuttavia, il collegamento delle tubazioni private del ristorante alla colonna centrale non era stato fatto bene. Se fosse stato eseguito "a regola d'arte", con le giuste accortezze tecniche, avrebbe impedito che l'acqua refluisse dalla rete condominiale fino al box sottostante.
Inevitabile perciò la conferma della responsabilità dei titolari del ristorante nella misura del 50% per le infiltrazioni nel box.
