Cosap per l'intercapedine e riparto delle spese in base all'uso differenziato

Il canone per l'occupazione di spazi ed aree pubbliche (Cosap) rappresenta una voce di spesa che può coinvolgere il condominio quando l'occupazione riguarda manufatti comuni, come le intercapedini. La questione della corretta ripartizione di tale onere e della legittimazione dei singoli condomini ad agire in giudizio è stata oggetto di approfondito esame da parte della Corte d'Appello di Torino, sentenza n. 357 del 23 febbraio 2026. Il provvedimento si è soffermato sia sui criteri di imputazione della spesa, sia sulle condizioni per l'annullamento delle deliberazioni assembleari che omettano tali poste nei rendiconti, chiarendo i presupposti applicativi dell'art. 1123 c.c., comma secondo, e i limiti all'azione individuale dei condomini.

La vicenda

Due proprietari hanno convenuto in giudizio il condominio impugnando le deliberazioni con cui era stato escluso dai rendiconti consuntivi e preventivi degli anni 2021-2022 l'importo relativo alla Cosap dovuta per l'intercapedine condominiale, importo che gli stessi attori dichiaravano di aver anticipato. Hanno chiesto la condanna del condominio alla rifusione delle somme corrisposte a tale titolo e l'annullamento delle delibere che non avevano inserito la Cosap tra le spese comuni.

I condomini hanno fondato la loro pretesa su una clausola regolamentare che stabiliva la ripartizione tra tutti i proprietari delle imposte e tasse inerenti all'intero fabbricato e non divisibili, nonché delle altre spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni.

Il condominio ha eccepito il difetto di legittimazione degli attori, sostenendo che la Cosap risultava intestata al loro patrocinatore (l'avvocato), unico titolare della concessione comunale e beneficiario dell'occupazione, poiché l'intercapedine serviva prevalentemente all'autorimessa di sua proprietà.

Successivamente, gli attori hanno esteso l'impugnativa anche alle delibere relative ai rendiconti degli anni successivi (2022-2023), lamentando la mancata inclusione della Cosap tra le spese comuni.

Il Tribunale, riunite le cause e dopo CTU volta a quantificare l'utilità dell'intercapedine in proporzione alle diverse proprietà, ha annullato parzialmente le deliberazioni relative al consuntivo 2021 e al preventivo 2022, facendo propria la percentuale di rispettiva utilità indicata dal consulente tecnico d'ufficio e ripartendo così la spesa Cosap tra condominio e attori secondo quella percentuale.

Ha inoltre condannato il condominio a rifondere agli attori pro quota la Cosap pagata nel 2021 ed escluso la domanda di ripetizione della somma pagata per il 2022 poiché risultava versata dall'avvocato intestatario della concessione.

La domanda di annullamento della delibera relativa al consuntivo 2022 e al preventivo 2023 è stata rigettata poiché tali decisioni assembleari non avevano potuto avere ad oggetto la Cosap non essendo stata inserita tra le spese né del consuntivo né del preventivo; inoltre è stato rilevato che gli attori non avevano titolo a sollecitare tale inserimento non essendo tenuti in proprio al pagamento della Cosap.

La decisione

L'appello proposto dagli originari attori è stato accolto solo in parte. La Corte ha confermato il principio già espresso dal primo giudice secondo cui la ripartizione della spesa inerente alla Cosap dovuta per l'intercapedine va effettuata ai sensi dell'art. 1123 c.c., secondo comma, in quanto si tratta di bene comune destinato a servire i condomini in misura diversa:

"Va rigettato il primo motivo di impugnazione e confermato il principio alla base della decisione impugnata, secondo cui la ripartizione della spesa inerente alla Cosap dovuta per l'intercapedine antistante va effettuata in base all'art. 1123 secondo comma c.c."

Sulla base delle risultanze della CTU, "l'intercapedine in questione ha utilità frazionate in base alle sue varie porzioni, essendovene alcune di utilità contemporanea sia per il primo piano interrato (di proprietà dell'avvocato al quale conferirebbe luce ed aria), sia a porzioni condominiali (in termini d'aerazione delle cantine poste nel secondo piano interrato)".

Il consulente tecnico ha escluso che lo specifico manufatto avesse funzione totalizzante a beneficio dell'intero edificio ("prevenire umidità ed infiltrazioni d'acqua"), rilevando invece una funzione specifica legata alle esigenze d'aero-illuminazione del primo piano interrato (per un approfondimento, si segnala griglie e intercapedini: la COSAP è dovuta).

La Corte ha quindi ribadito che la ripartizione deve avvenire "in proporzione dell'uso che ciascuno può farne", come previsto dall'art. 1123 c.c., comma secondo:

"Con una ripartizione che di per sé non fatto oggetto di specifica censura in appello, il c.t.u. ha quantificato proporzionalmente tale utilità, stimando nel 67% quella che ne trae il primo piano interrato…e nel 33% l'utilità per le porzioni condominiali."

Sotto altro profilo, è stato respinto anche il motivo d'appello relativo alla nullità delle deliberazioni per asserita modifica dei criteri regolamentari:

"In relazione alle due delibere impugnate non può essere accolto il rilievo che sarebbero nulle in quanto avrebbero modificato l'art. 16 del regolamento condominiale…l'operazione di sussunzione…può comportare una sua violazione…ma non una illegittima modifica del regolamento…"

Quanto alla domanda restitutoria relativa alla Cosap pagata nel 2022 dagli appellanti tramite l'avvocato intestatario della concessione comunale, la Corte ha confermato la carenza di legittimazione attiva:

"Va respinto il motivo di appello avverso il rigetto della domanda di rifusione della Cosap 2022 poiché…gli appellanti sono privi della titolarità dell'azione di regresso gravando sull'avvocato obbligo di pagamento…"

È stata invece riconosciuta agli appellanti legittimazione ad impugnare le deliberazioni assembleari relative all'approvazione dei rendiconti nella parte in cui siano state escluse spese ritenute comuni, anche se non direttamente tenuti al pagamento:

"Va riconosciuta legittimazione degli appellanti all'impugnazione delle decisioni assembleari relative all'approvazione dei rendiconti nei quali non sono state considerate tutte le spese ritenute comuni poiché gli stessi avevano un astratto interesse a rendiconti completi corretti onde evitare azioni giudiziarie dei terzi titolari dei crediti o duplicazioni gestionali amministrative derivanti dalla pretermissione della spesa."

Pertanto - sempre secondo i giudici piemontesi - va parzialmente accolta la domanda d'annullamento della decisione assembleare relativa all'approvazione dei rendiconti nella parte in cui sono state escluse tali spese seppur nella minore misura statuita dai primi giudici piuttosto che nella maggior misura pretesa dagli appellanti; conseguentemente hanno annullato parzialmente detta decisione assembleare con conseguente obbligo per condominio riformulazione consuntivo anno precedente considerando come spesa comune parte importo relativo intercapedine oggetto causa.

I riferimenti giurisprudenziali

Nella motivazione viene richiamata espressamente Cass. civ., sez. II, 22/07/2009 n.17116, ove si afferma che "Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne".

La Corte torinese ha fatto applicazione dell'indirizzo consolidato secondo cui occorre valutare caso per caso se un bene comune abbia utilità frazionate o generalizzate ai fini dell'applicabilità del primo o del secondo comma dell'art. 1123 c.c.. Non vengono citati altri precedenti contrari o difformi nel testo motivazionale.

Considerazioni conclusive

L'arresto torinese si pone nell'alveo dell'orientamento costante volto a valorizzare la funzione effettiva e concreta svolta dal bene comune ai fini della ripartizione delle relative spese ex art. 1123 c.c., comma secondo. La soluzione adottata trova fondamento nell'accertamento tecnico circa l'utilità frazionata dell'intercapedine rispetto alle diverse unità immobiliari; pertanto la quota da imputare quale spesa comune deve essere commisurata esclusivamente all'utilità effettivamente riferibile alle parti comuni.

Sotto altro profilo risulta corretta - ed anzi conforme ai principi generali - la limitazione soggettiva all'ammissibilità dell'azione restitutoria solo nei confronti del soggetto effettivamente obbligato verso l'amministrazione comunale (titolare formale della concessione); tuttavia viene riconosciuto un interesse astratto ad ottenere rendiconti completi anche da parte dei singoli condomini eventualmente estranei al rapporto diretto con il creditore esterno.

L'indirizzo seguito dalla Corte appare consolidato ma va evidenziato - come precisano gli stessi giudici - che "trattasi di una valutazione che deve essere fatta caso per caso", sicché qualora un manufatto assolva effettivamente una funzione generale indivisibile potrebbe trovare applicazione diversa disciplina (riparto millesimale ex art.1123 co.1 c.c.). Eventuali clausole regolamentari più dettagliate potrebbero incidere sul criterio applicabile solo se individuino espressamente modalità diverse rispetto alla disciplina codicistica vigente.

Nessuna disposizione normativa sopravvenuta o prassi amministrativa risulta aver inciso sui principi affermati dalla pronuncia esaminata; resta fermo tuttavia che ogni valutazione sulla natura funzionale dei beni comuni richiede sempre uno specifico accertamento tecnico-fattuale riferito allo specifico contesto edilizio interessato dalla controversia.