Convocazione all'indirizzo PEC errato: la delibera è annullabile ma solo dal condomino non convocato

Se l'avviso di convocazione è inviato a un indirizzo PEC che il condomino non ha validamente eletto come domicilio, la delibera assembleare è annullabile; quel vizio, però, può essere fatto valere soltanto dall'avente diritto pretermesso o non ritualmente convocato. La soluzione accolta dal Tribunale di Terni, sentenza n. 143 del 9 marzo 2026, chiarisce anche un ulteriore profilo pratico: la successiva sostituzione della delibera impugnata con altra apparentemente conforme alla legge non determina, da sola, la chiusura del giudizio, perché il giudice deve prima verificare se la nuova deliberazione abbia davvero contenuto corrispondente e sia stata assunta con regolare convocazione di tutti gli aventi diritto.

Il principio ha portata propriamente condominiale e si muove lungo due assi ben distinti: da un lato, l'annullabilità del deliberato per vizi della convocazione ai sensi degli artt. 66 disp. att. c.c. e 1137 c.c.; dall'altro, la verifica dell'interesse ad agire, che deve permanere sino alla decisione e può venir meno per i condomini ritualmente convocati se l'assemblea adotta una successiva delibera sostitutiva valida.

La vicenda

Tre comproprietari di un'unità immobiliare impugnavano la delibera assembleare del 27 giugno 2024, con la quale erano stati approvati, tra l'altro, la conferma dell'amministratore e la costituzione di un fondo di euro 7.000,00 per promuovere un accertamento tecnico preventivo.

Le censure riguardavano il quorum deliberativo, la nomina dell'amministratore e, soprattutto, la regolarità della convocazione. In particolare, una delle attrici deduceva di non avere mai validamente eletto domicilio presso la PEC di un'altra comproprietaria, indirizzo al quale l'amministratore aveva invece inviato l'avviso.

Il condominio eccepiva che, nelle more del giudizio, la deliberazione impugnata era stata sostituita da successive delibere del 9 aprile 2025 e del 16 giugno 2025, adottate con maggioranze corrette, e chiedeva quindi una pronuncia in rito. La controversia veniva istruita documentalmente.

La decisione

Il giudice esclude anzitutto la cessazione della materia del contendere, ricordando che essa richiede, oltre al mutamento della situazione sostanziale, anche conclusioni conformi delle parti. In motivazione si legge che, nel caso concreto, tale presupposto non ricorreva.

La pronuncia, però, non si arresta qui. Il Tribunale osserva che il fatto sopravvenuto può incidere comunque sull'interesse ad agire, il quale deve sussistere fino alla decisione. Per questa ragione applica in via analogica l'art. 2377, comma 8, c.c. alla materia condominiale e richiama il principio per cui la sostituzione della delibera impugnata con altra conforme alla legge può privare di utilità la domanda originaria.

Il passaggio centrale della motivazione è netto: "perché possa verificarsi la rinnovazione sanante con effetti retroattivi, alla stregua dell'art. 2377 c.c., comma 8, è necessario che la deliberazione impugnata sia sostituita con altra che abbia un identico contenuto". Da qui la scelta di verificare incidentalmente la validità dell'ultima deliberazione del 16 giugno 2025.

Sotto il profilo dei quorum, quella delibera risultava regolarmente approvata. Quanto alla convocazione, invece, il Tribunale distingue la posizione dei tre comproprietari. Per due di essi la comunicazione risultava rituale; per la terza, al contrario, la raccomandata era stata restituita con attestazione di destinatario sconosciuto. Il Collegio precisa: "l'avviso di convocazione non sia mai entrato nella sfera di conoscibilità del suo destinatario, essendo stato il plico restituito al mittente; pertanto, non si può ritenere che la condomina sia stata messa in condizione di poter partecipare all'assemblea".

Quel punto è decisivo anche perché il giudice esclude che si trattasse di inerzia della condomina nell'aggiornare la propria residenza: la mancata consegna era stata ricondotta a un errore dell'agente postale, che il condominio avrebbe dovuto fronteggiare ritentando la convocazione all'indirizzo presso il quale una precedente spedizione era andata a buon fine. La delibera del 16 giugno 2025 viene quindi ritenuta annullabile per omessa convocazione di quella sola condomina.

Su questa base, la pronuncia afferma che l'interesse ad agire era venuto meno per i due attori ritualmente convocati alla successiva assemblea, mentre permaneva per la sola comproprietaria pretermessa. Per costoro viene infatti dichiarata l'inammissibilità della domanda per sopravvenuta carenza di interesse ai sensi dell'art. 100 c.p.c.

Passando al merito della posizione residua, il Tribunale ricorda che, dopo Cass. S.U. n. 9839/2021, la nullità delle delibere condominiali ha carattere residuale, mentre i vizi della convocazione rientrano nell'annullabilità. In questa prospettiva, la mancata o irregolare comunicazione dell'avviso non travolge il deliberato come nullo, ma consente l'impugnazione nel termine e nei limiti dell'art. 1137 c.c.

Applicando tali coordinate, il giudice rileva che l'avviso per l'assemblea del 27 giugno 2024 era stato spedito alla PEC di un'altra comproprietaria e che non era stata fornita prova di una valida elezione di domicilio digitale da parte dell'attrice rimasta in giudizio. Di qui l'affermazione conclusiva: l'assemblea del 27 giugno 2024 non poteva considerarsi regolarmente convocata e la delibera doveva essere annullata integralmente ai sensi degli artt. 66 disp. att. c.c. e 1137 c.c. (per le regole sulla comunicazione dell'avviso via PEC, v. avviso di convocazione tramite PEC).

La motivazione chiude poi sul tema delle spese, precisando che quelle sostenute per la mediazione obbligatoria non costituiscono un autonomo credito risarcitorio, ma seguono la regolazione complessiva delle spese di lite, qui integralmente compensate.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass., S.U., 7 marzo 2005, n. 4806 - Le delibere viziate nel procedimento di convocazione rientrano nell'area dell'annullabilità e non della nullità; è il precedente di sistema poi recepito dalla riforma e ripreso dalla giurisprudenza successiva.
• Cass., S.U., 14 aprile 2021, n. 9839 - In materia di invalidità delle delibere condominiali, la nullità resta categoria residuale; i vizi della convocazione rientrano nell'annullabilità.
• Cass. 11 dicembre 1997, n. 12439 - La rinnovazione sanante richiede che la delibera successiva abbia contenuto identico a quella impugnata, salvo la rimozione del vizio originario.
• Cass. 16 giugno 2004, n. 11961 - La sostituzione della delibera impugnata con altra adottata in conformità della legge, in materia condominiale, può eliminare la situazione di contrasto tra le parti.
• Cass. 11 agosto 2017, n. 20071 - Nelle impugnazioni ex art. 1137 c.c., la sopravvenienza di una delibera sostitutiva può incidere sull'interesse ad agire, che va verificato fino al momento della decisione.
• Cass. 28 maggio 2020, n. 10071 - Il condomino regolarmente convocato non può impugnare la delibera per il difetto di convocazione di altro condomino, trattandosi di vizio che inerisce alla sfera giuridica del solo pretermesso.
• Cass. 5 aprile 2017, n. 8520 - In linea con il successivo arresto del 2020, la legittimazione a far valere l'omessa convocazione spetta unicamente al soggetto nel cui interesse l'annullabilità è prevista.

Considerazioni conclusive

La convocazione dell'assemblea inviata a un indirizzo PEC non validamente eletto dal condomino non realizza una comunicazione idonea e rende la delibera annullabile, con tutela riservata al solo partecipante non ritualmente convocato.

La soluzione accolta si colloca in continuità con l'indirizzo che, da Cass. S.U. n. 4806/2005 a Cass. S.U. n. 9839/2021, riconduce i vizi della convocazione nell'area dell'annullabilità; nello stesso solco si pongono Cass. n. 8520/2017 e Cass. n. 10071/2020, che concentrano la legittimazione a impugnare nella sfera del condomino pretermesso, perché il vizio incide sul suo diritto di partecipare alla formazione della volontà assembleare e non su quello degli altri presenti o ritualmente avvisati.

Sullo sfondo si colloca il secondo profilo, altrettanto rilevante sul piano pratico: la delibera sopravvenuta non chiude il giudizio per il solo fatto di esistere. Cass. n. 12439/1997, Cass. n. 11961/2004 e Cass. n. 20071/2017 consentono infatti di attribuire efficacia sanante alla rinnovazione solo quando la nuova decisione riproduca effettivamente il contenuto della precedente e sia assunta senza il vizio originario. Per questo la carenza di interesse può riguardare il condomino che, nella nuova assemblea, sia stato ormai ritualmente coinvolto, ma non travolge la posizione di chi sia rimasto ancora una volta fuori dal procedimento deliberativo.

Ne risulta un quadro interpretativo lineare: il difetto di convocazione resta un vizio procedimentale relativo, non convertibile in nullità e non spendibile da chi invochi l'irregolarità altrui; la delibera sostitutiva opera soltanto se è davvero tale, cioè se rimuove il vizio e rinnova validamente la decisione. Sul punto v. anche la prova della convocazione tempestiva. Per un approfondimento, v. l'interesse concreto all'impugnazione.