Al termine dell'esercizio finanziario, l'amministratore deve redigere e far approvare il bilancio consuntivo ed il preventivo di spesa per l'anno successivo. In particolare, nel rendiconto devono essere annotate tutte le uscite. Ad esempio, quelle relative alla pulizia delle scale del fabbricato, chiaramente supportate dalle fatture emesse dall'impresa oppure l'amministratore deve riportare tutti gli interventi di manutenzione ordinaria.
Chiaramente, la contabilizzazione precisa e coerente di tutte le uscite che hanno caratterizzato l'esercizio finanziario è fondamentale anche in prospettiva del pedissequo preventivo di spesa. Diversamente, la previsione dei costi per l'anno successivo sarebbe, quanto meno, incoerente poiché basata su un consuntivo scorretto e non fedele nel rappresentare lo stato patrimoniale del condominio.
Ebbene, leggendo gli atti del procedimento, appena culminato con la sentenza del Tribunale di Torino n. 1880 del 30 marzo 2026, pare che in un edificio l'amministratore abbia presentato in assemblea un bilancio mancante di alcune uscite. Per questa ragione, un proprietario aveva impugnato il deliberato di approvazione ritenendolo invalido per la violazione dell'art. 1130 bis. cod. civ.
Perciò, all'ufficio piemontese è spettato il compito di verificare la veridicità delle affermazioni della parte attrice. Approfondiamo, dunque, la lite in questione.
Rendiconto condominiale: cosa dice la legge?
Il rendiconto condominiale è, specificatamente, preso in considerazione dal Codice civile che, con l'art. 1130 bis, stabilisce le caratteristiche del bilancio e la maggioranza necessaria all'approvazione legittima del medesimo «Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese(2). Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione».
Come si può notare, facilmente, la norma appena riportata precisa, in primo luogo, che il bilancio debba riportare le voci di entrata e di uscita che hanno caratterizzato l'esercizio finanziario del condominio.
Evidentemente, perciò, l'omessa contabilizzazione di tutte queste voci non è conforme a quanto previsto dall'art. 1130 bis cod. civ.
Il bilancio consuntivo, senza tutte le uscite del fabbricato, è annullabile
Nella lite in esame, un proprietario aveva pignorato alcune somme del condominio. Non è dato sapere a quale titolo, ma evidentemente si trattava di un credito che non era stato rispettato dall'ente.
Ebbene, era accaduto che tale uscita, peraltro non di poco conto, visto che si trattava di circa 4000 euro, non era stata riportata nel consuntivo sottoposto all'approvazione dell'assemblea nel luglio del 2025. Si trattava di un'omissione che il proprietario in questione aveva giudicato intollerabile. Per questa ragione, aveva chiesto l'annullamento dell'assemblea al competente Tribunale di Torino.
L'ufficio piemontese, valutati gli atti, ha accolto la domanda. L'omissione contabile era risultata, infatti, evidente. Nel bilancio non c'era alcuna traccia del pignoramento patito dal condominio e lo stato patrimoniale rappresentato nel consuntivo non corrispondeva alla realtà.
Per questa banale quanto scontata ragione, l'impugnazione è stata accolta, il deliberato è stato annullato e il condominio è stato condannato al pagamento delle spese secondo il naturale principio della soccombenza.
Considerazioni conclusive
La decisione emessa dal Tribunale di Torino è stata espressa in ragione del chiaro dettato dell'art. 1130 bis cod. civ. In tema di rendiconto, infatti, la norma stabilisce, inequivocabilmente, che il bilancio deve riportare tutte le uscite affrontate dal fabbricato «il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica».
Il verdetto è apparso, quindi, ineccepibile e in linea col dettato normativo. Non vi sono, inoltre, pronunce giurisprudenziali in senso contrario. D'altra parte, non sarebbe verosimile un pronunciamento in palese contrasto con l'obbligo di contabilizzazione delle uscite condominiali stabilito dalla legge.
