Un lettore ha posto il seguente quesito: «Il nuovo amministratore non vuole approvare consuntivo condominiale, giustificando che il vecchio amministratore non ha fornito abbastanza documentazione delle spese sostenute e pagate. Avendo già scoperto gravi illeciti precedenti, cosa rischia il condominio?». Proviamo a fornire una risposta esauriente.
L'assemblea può rifiutare di approvare il rendiconto?
L'amministratore deve convocare l'assemblea per l'approvazione del rendiconto consuntivo entro centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio (art. 1130 c.c.); l'inadempimento a tale obbligo costituisce una grave irregolarità che giustifica il ricorso alla revoca giudiziale (art. 1129 c.c.).
Le norme appena citate non impongono all'assemblea di approvare il rendiconto a ogni costo: qualora i condòmini dovessero riscontrare delle irregolarità, ben potrebbero rifiutarsi di accettare il documento redatto dall'amministratore.
Se ciò dovesse avvenire, l'amministratore dovrebbe apportare le necessarie modifiche al bilancio e, successivamente, provvedere a una nuova convocazione dell'adunanza.
La mancata approvazione del rendiconto può derivare anche da motivi differenti, ad esempio dal capriccio dei condòmini che posseggono la maggioranza in seno all'assemblea oppure dal totale disinteresse dei proprietari, i quali non consentono all'adunanza di deliberare per via della carenza del quorum costitutivo.
Cosa succede se il consuntivo non è approvato?
La mancata approvazione del consuntivo non paralizza la gestione del condominio: l'amministratore può ugualmente pretendere la riscossione delle quote riferite alle spese ordinarie (eventualmente, sulla scorta del rendiconto precedente) e a quelle straordinarie ma urgenti (in quest'ultimo caso, virtù di quanto disposto dall'art. 1135 c.c.).
L'assenza di un rendiconto approvato rende tuttavia più difficoltoso recuperare i crediti condominiali nei confronti dei morosi, non potendo l'amministratore avvalersi del decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nonostante l'opposizione di cui all'art. 63 disp. att. c.c., il quale espressamente richiede che sia stato approvato lo stato di ripartizione.
Nonostante l'assenza di un valido rendiconto approvato, l'amministratore può ugualmente pretendere il proprio compenso; se agisce in giudizio, tuttavia, deve provare l'attività svolta, non potendo fondare la propria pretesa sul bilancio accettato dall'assemblea.
Secondo la giurisprudenza (Trib. Napoli Nord, 14 marzo 2024, n. 1562), in assenza di un rendiconto approvato il compenso dell'amministratore non è liquido né esigibile; ciò però non significa che nulla gli è dovuto ma solo che, in sede di contenzioso giudiziario, dovrà dimostrare dettagliatamente l'attività svolta, comprovata dalla necessaria documentazione.
Cosa rischia il condominio se il consuntivo non è approvato?
Alla luce di quanto sinora detto è evidente che il condominio non rischi nulla se il consuntivo non è approvato, se non qualche difficoltà nella gestione.
I condòmini, dunque, non hanno nulla da temere sotto il profilo della responsabilità civile, amministrativa o addirittura penale; quand'anche l'amministratore non volesse redigere il consuntivo per coprire le proprie inadempienze o perfino eventuali appropriazioni indebite di denaro, i condòmini non potrebbero di certo essere coinvolti in un'eventuale indagine da parte dell'autorità giudiziaria competente.
Insomma: la mancata approvazione del rendiconto non costituisce, di per sé, fonte di responsabilità per i condòmini.
Va da sé, però, che questa situazione renderebbe maggiormente difficoltosa la corretta gestione dell'edificio: un consuntivo non approvato potrebbe non far emergere situazioni debitorie che, con il tempo, potrebbero essere difficilmente affrontate.
Ad esempio, l'assenza di bilancio potrebbe mascherare un debito nei confronti dei fornitori oppure dell'appaltatore, con conseguente rischio di essere sottoposti a recupero dei crediti.
Come già ricordato, la mancanza di un rendiconto potrebbe coprire la mala gestio dell'amministratore, oltre che impedire l'azione nei confronti dei condòmini morosi mediante decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nonostante l'opposizione.
Cosa fare se l'amministratore non redige il consuntivo?
L'amministratore che non redige il consuntivo e che non lo sottopone all'assemblea entro centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio può essere rimosso su ricorso anche di un solo condomino, qualora l'adunanza non vi abbia già proceduto: trattasi infatti di un tipico caso di revoca giudiziale.
Il ricorso va presentato presso il tribunale competente in ragione del luogo ove si trova il condominio.
Trattandosi di procedura di volontaria giurisdizione, non occorre l'assistenza obbligatoria di un avvocato: il singolo condomino può depositare personalmente l'istanza, pagando un contributo unificato di 98 euro e i diritti di cancelleria pari a 27 euro.
Il giudice, letto il ricorso, fissa l'udienza con decreto; entrambi vanno notificati all'amministratore e agli altri condòmini per consentire la loro costituzione in giudizio.
Il tribunale, si ritiene fondato il ricorso, revoca l'amministratore inadempiente. Trattandosi di procedimento di volontaria giurisdizione, l'autorità giudiziaria non si esprime sulle spese, che restano quindi a carico di chi ha presentato il ricorso.
Contestualmente alla revoca non è possibile chiedere anche la nomina di un nuovo amministratore, trattandosi di competenza rimessa all'assemblea.
Qualora però quest'ultima non dovesse essere in grado di provvedere a tanto, è possibile presentare un altro ricorso all'autorità giudiziaria per chiedere questa volta la designazione di un professionista che amministri l'edificio (ex art. 1129, primo comma, c.c.). La procedura e i costi sono gli stessi.
Cosa fare se l'assemblea non approva il consuntivo?
Se la mancata approvazione del consuntivo è dipesa dall'assemblea e non dall'amministratore e la situazione che si è venuta a creare impedisce di far fronte alle esigenze del fabbricato, è ugualmente possibile fare ricorso all'autorità giudiziaria affinché adotti i provvedimenti necessari per la corretta gestione dell'edificio, ai sensi dell'art. 1105, quarto comma, c.c.
