Con ordinanza n. 4919 depositata in data 05 marzo 2026 la Corte di Cassazione ha smentito la Corte di appello in merito al rapporto tra l'approvazione di più rendiconti successivi a quello portatore della morosità del condomino e la necessità, a cura di questi, di documentare e, quindi, provare l'adempimento della propria obbligazione verso il condominio. Il condomino, che nella specie aveva fatto opposizione avverso il decreto ingiuntivo notificatogli dal giudice, si viene sempre a trovare nella stessa posizione di colui che volendo far valere un proprio diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento.
Il principio pronunciato dalla Cassazione
Il bilancio consuntivo non è configurabile né come ricognizione di debito, essendo quest'ultima un negozio unilaterale recettizio volto a rafforzare la posizione del creditore destinatario della dichiarazione, né come confessione, in quanto non sorretta dall'animus confitendi, avendo finalità meramente informative in ordine alla situazione patrimoniale del condominio
Fatto e decisione
Un condomino, destinatario di un decreto ingiuntivo di pagamento per lavori straordinari eseguiti dal condominio, vistosi rigettare l'opposizione dal Giudice di pace si appellava al Tribunale del luogo che, accolto il gravame, revocava il provvedimento monitorio.
A sostegno della sua decisione il giudice del gravame rilevava che dai bilanci successivi a quello avente ad oggetto il debito contestato dall'opponente - rientrante nell'ambito di voci che avevano la stessa denominazione - risultava un debito inferiore a quello ingiunto che, poi ed in un momento di poco antecedente al ricorso monitorio, si era trasformato in un minimo credito in favore per lo stesso soggetto.
Avverso tale decisione il condominio proponeva ricorso dinanzi alla Corte di cassazione con più motivi dei quali, ai fini della decisione e per quanto di specifico interesse, ha assunto rilievo la segnalata errata applicazione dell'art. 2697 c.c. Quanto a ciò la lagnanza del ricorrente riguardava la decisione del giudice del gravame nel punto in cui aveva ritenuto che il debitore avesse assolto al proprio onere della prova con la produzione in giudizio dei soli bilanci consuntivi successivi a quello di approvazione dei lavori straordinari. Sul punto il ricorrente, invece, aveva sostenuto che il debitore per liberarsi dell'obbligazione avrebbe dovuto depositare una quietanza di pagamento avente ad oggetto i lavori straordinari, la cui delibera non era stata impugnata.
La Corte ha accolto l'impugnativa, ha cassato la sentenza ed ha rinviato la causa al giudice dell'appello in persona di diverso magistrato, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.
La decisione della Corte
Il primo rilievo che troviamo nella motivazione della sentenza riguarda il contenuto dell'art. 63, comma 1, disp. att. c.c., che disciplina le modalità per il recupero coattivo degli oneri condominiali da parte dei condomini morosi nel pagamento degli oneri condominiali: chiedere ed ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, sulla base dello stato di ripartizione approvato dall'assemblea. Una norma applicabile al caso concreto, avente ad oggetto un bilancio annuale per lavori straordinari, con allegata ripartizione regolarmente approvata in sede assembleare, sulla cui base il condominio aveva chiesto ed ottenuto il decreto ingiuntivo.
In tale situazione il debitore/ingiunto avrebbe dovuto dimostrare di avere pagato i lavori straordinari producendo in giudizio la relativa ricevuta di pagamento.
Al di là del fatto innegabile che la delibera assembleare di approvazione dei lavori straordinari non era stata impugnata, divenendo definitiva per tutti i condomini, il Tribunale non aveva proceduto ad effettuare un accertamento in questo senso ma aveva esso stesso provveduto a trarre la prova del fatto estintivo del credito vantato dal condominio dalla semplice lettura dei consuntivi condominiali, successivi all'anno relativo a quello della gestione di riferimento e prodotti in giudizio dal debitore.
In questo modo, ad avviso della Corte di legittimità, il giudice del gravame aveva contravvenuto al principio richiamato nell'incipit della presente nota, dal quale emerge il valore del bilancio consuntivo rispetto ad eventuali crediti vantati dal condominio.
Natura e caratteri del rendiconto
Il rendiconto condominiale, attualmente disciplinato dall'art. 1130-bis c.c., è il documento che cristallizza la situazione patrimoniale del condominio al momento della sua approvazione da parte dell'assemblea. Il bilancio consuntivo contiene, tra l'altro, le voci di entrata e di uscita, qualsivoglia elemento tale da dimostrare lo stato delle finanze condominiali, i fondi disponibili e le eventuali riserve sulle quali il condominio può contare. È, altresì, essenziale che il documento sia redatto in modo tale da consentirne una immediata verifica, generale e individuale, dello stato economico dell'ente. In pratica, il condomino, ricevuto il bilancio consuntivo che sarà oggetto di approvazione da parte dell'assemblea, dovrà essere messo nella condizione di avere un quadro generale dello stato finanziario del condominio e da tale prospetto devono risultare, con chiarezza, le morosità di ciascun partecipante. Sarà, quindi, proprio questo documento, correttamente formulato e approvato, a costituire il fondamento per chiedere l'emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti dei condomini inadempienti.
Importante, sul punto, quanto affermato dalla giurisprudenza, secondo la quale il rendiconto, quale atto di mera contabilità, non richiede forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, essendo sufficiente, in applicazione del principio di prevalenza della sostanza sulla forma, una contabilità idonea a rendere intelligibili le voci di entrata e di spesa, con le relative quote di ripartizione, che contenga in ogni caso l'indicazione delle somme incassate, nonché dell'entità e della causale degli esborsi eseguiti, come di ogni altro elemento fattuale idoneo a consentire l'individuazione e il vaglio da parte dell'assemblea delle modalità con cui l'incarico di amministrazione è stato eseguito (Cass. 29 maggio 2025, n. 14428).
Il rendiconto è una dichiarazione unilaterale che proviene dall'amministratore che ha la gestione patrimoniale del condominio e, quindi, ha la funzione di certificare i cambiamenti quantitativi che hanno interessato il relativo anno di gestione. L'amministratore, pertanto, non fa altro che assolvere all'obbligo a carico del mandatario previsto dall'art. 1708 c.c.
Valore probatorio del rendiconto ed onere della prova a carico del condomino
La giurisprudenza, pur se con riferimento ad un caso specifico (richiesta da parte dell'amministrazione del riconoscimento di somme sborsate per conto del condominio) ha pronunciato un principio che si può applicare anche al caso in esame. I giudici hanno, infatti, affermato che "in materia di deliberazioni di assemblea condominiale, l'approvazione del rendiconto ha valore di riconoscimento di debito in relazione alle sole poste passive specificamente indicate. Pertanto, l'approvazione di un rendiconto di cassa che presenti un disavanzo tra uscite ed entrate, non implica che, per via deduttiva, possa ritenersi riconosciuto il fatto che la differenza sia stata versata dall'amministratore utilizzando denaro proprio, ovvero che questi sia comunque creditore del condominio per l'importo corrispondente, atteso che la ricognizione di debito, sebbene possa essere manifestata anche in forma non espressa, richiede pur sempre un atto di volizione su di un oggetto specificamente sottoposto all'esame dell'organo collettivo, chiamato a pronunciarsi su di esso"(Cass. 09 maggio 2011, n. 10153).
Come emerge dalla sentenza in esame è la natura stessa del rendiconto che delimita la sua funzione in relazione alla partita di debito dei condomini verso il condominio, talchè permane in capo ai primi l'obbligo di dimostrare di avere adempiuto alla propria obbligazione in linea con il disposto dell'art. 2697 c.c. Prova che può essere raggiunta con varie modalità, quali ad esempio una quietanza rilasciata dall'amministratore avente ad oggetto il debito saldato, oppure con la produzione in giudizio di copia del bonifico (bancario o postale) effettuato dal debitore, meglio sempre se accompagnata da causale specifica che consenta l'individuazione dell'oggetto del pagamento. (Per approfondire sull'opposizione, si veda opposizione al decreto ingiuntivo.)
