Nella vicenda oggetto della recente sentenza del Tribunale di Siracusa n. 1247 del 29 luglio 2025, il proprietario dell'ultimo piano di un fabbricato, nel quale non c'era l'amministratore, aveva affrontato delle spese consistenti per riparare la copertura nonché per rinforzare il solaio con tiranti e piastre di collegamento con le mura perimetrali.
Gli interventi, a detta dell'autore dell'iniziativa, erano stati urgenti e indifferibili allo scopo di risolvere le gravi infiltrazioni a carico del tetto. Fatto ciò, non avendo ricevuto alcun riscontro dagli altri proprietari, gli stessi erano stati citati dinanzi all'ufficio siciliano per essere condannati al rimborso delle spese.
La questione appena descritta non è, certamente, insolita.
Spesso accade che il condominio trascuri gli interventi di riparazione delle parti comuni e che ci sia qualcuno che, invece, si faccia parte diligente nell'effettuare le opere necessarie all'abbisogna.
Tuttavia, non bisogna mai dimenticare che, in ambito condominiale, ci sono delle regole da rispettare e dei presupposti ben precisi per procedere in questi casi e per ottenere il giusto ristoro di quanto sarebbe stato anticipato.
Pertanto, in tema di condominio e di spese urgenti, quando è possibile chiedere il rimborso?
Rimborso spese urgenti in condominio: cosa dice la legge?
In ambito condominiale, l'eventualità che il singolo proprietario anticipi l'esecuzione e il costo degli interventi sulle parti comuni è disciplinata dall'art. 1134 cod. civ. «il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente».
Leggendo la norma appena citata, si capisce che, in un fabbricato, le decisioni relative alla manutenzione straordinaria dei beni comuni devono essere assunte dall'assemblea o dall'amministratore su mandato della medesima.
Per cui, il singolo che si accolla l'iniziativa, del tutto personale, di riparare il tetto o di intervenire sulle mura perimetrali dell'edificio non ha diritto ad alcun rimborso, fatta salva l'ipotesi dell'urgenza della spesa.
Spesa urgente nel condominio: in quali casi?
In base al Codice civile, il singolo proprietario che esegue un intervento urgente sulle parti comuni di un condominio minimo e/o di un condominio più grande, ha diritto al rimborso della spesa affrontata solo se la stessa dovesse risultare urgente. Perciò, diventa essenziale capire quando si è in presenza di questo indispensabile presupposto.
A tale riguardo, come sempre avviene in questi casi, è intervenuta più volte la giurisprudenza della Cassazione, nell'occasione in commento opportunamente citata dal Tribunale di Siracusa.
Ebbene, secondo gli Ermellini, non è urgente la spesa necessaria e/o opportuna, ma solo quella concretamente indifferibile, cioè, non rimandabile ad un momento successivo poiché, diversamente, potrebbe verificarsi un danno alla cosa comune.
In tale circostanza, quindi, non è indispensabile preavvisare l'assemblea e/o attendere che questa possa assumere una decisione «in tema di condominio minimo, il singolo condomino ha diritto al rimborso delle spese sostenute per la gestione della cosa comune nell'interesse degli altri proprietari senza autorizzazione degli organi. condominiali, solo qualora, ai sensi dell'articolo 1134 c.c., dette spese siano urgenti, secondo quella nozione che distingue l'urgenza dalla mera necessità, poiché ricorre quando, secondo un comune metro di valutazione, gli interventi appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa, mentre nulla è dovuto in caso di mera trascuranza degli altri comproprietari, non trovando applicazione le norme in materia di comunione" (cfr. Cass., n. 18759 del 2016 e n. 9280 del 2018)».
Questa regola, così rigorosa, non è applicabile, invece, al diverso caso della comunione. In tale circostanza, infatti, il rimborso delle spese di gestione della cosa comune è riconosciuto se l'intervento è avvenuto a seguito della mera trascuranza da parte degli altri partecipanti «Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell'amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso (art. 1110 cod. civ.)».
Venendo al caso in commento, la domanda di rimborso delle spese di riparazione della copertura del condominio è stata respinta. L'attore, infatti, non era stato in grado di dimostrare l'urgenza dell'intervento. In fase istruttoria, inoltre, non era stato chiaro nemmeno se e in che misura i costi affrontati avevano riguardato i beni del condominio oppure il cespite di proprietà dell'istante.
Per tutte queste ragioni, al Tribunale di Siracusa non è restato che rigettare la domanda e condannare la parte attrice al pagamento delle spese processuali.
