La presenza di infiltrazioni d'acqua negli edifici condominiali rappresenta una criticità frequente e complessa. Quando tali fenomeni si manifestano in modo improvviso e minacciano anche le parti esclusive, il condomino direttamente coinvolto può trovarsi nella necessità di intervenire con urgenza, anticipando le spese per lavori di ripristino o contenimento.
In questi casi, però, si pone il problema di stabilire se gli interventi effettuati abbiano prodotto effetti utili anche sulle parti comuni dell'edificio condominiale.
In altre parole, occorre verificare se le opere realizzate siano funzionali solo all'uso privato del singolo appartamento, oppure se abbiano contribuito al miglioramento delle strutture comuni.
Questa valutazione è fondamentale per stabilire se i costi devono restare a carico del singolo proprietario o se, al contrario, devono essere ripartiti tra tutti i condomini secondo i criteri previsti dal codice civile.
A tale proposito merita di essere esaminata una recente decisione della Corte di Appello di Roma (sentenza n. 4236 del 3 luglio 2025).
Vicenda e decisione
La controversia prende l'avvio dall'iniziativa giudiziaria intrapresa dai comproprietari di un appartamento (situato al piano terra di un caseggiato), i quali hanno richiesto al Tribunale la condanna del condominio al rimborso delle spese sostenute (pari a €14.740,00) per interventi urgenti eseguiti a causa di infiltrazioni d'acqua nel sottosuolo dell'immobile (tra cui la sostituzione di un massetto, la realizzazione di un vespaio areato, un'intercapedine contro le pareti perimetrali e un nuovo pozzetto con pompa di sollevamento).
Secondo gli attori, tali infiltrazioni sono riconducibili al malfunzionamento della pompa di sollevamento condominiale, che provoca accumuli d'acqua e danni strutturali all'unità abitativa.
A sostegno della domanda, gli attori hanno prodotto una perizia tecnica che attribuisce la causa delle infiltrazioni all'impianto comune, nonché una delibera assembleare con cui il condominio ha negato il rimborso delle spese già anticipate, proponendo invece la realizzazione di un secondo pozzetto con pompa di sollevamento, da finanziare in parti uguali tra tutti i condomini.
Tale proposta, tuttavia, non è stata ritenuta adeguata dagli attori, anche in considerazione della necessità e dell'urgenza degli interventi già effettuati. Il tentativo di mediazione obbligatoria si è concluso senza accordo.
Il condominio, costituitosi in giudizio, si è difeso sostenendo che il vespaio realizzato dai proprietari (consistente in un riempimento calcareo a nido d'ape sotto il pavimento) non costituisce parte comune ai sensi dell'art. 1117 c.c., trattandosi di un manufatto autonomo e destinato esclusivamente al servizio dell'unità immobiliare interessata.
Ha inoltre ribadito che l'assemblea aveva già deliberato la realizzazione di un secondo pozzetto come soluzione tecnica per contenere le infiltrazioni, proposta confermata anche in sede di mediazione.
Il Tribunale ha ritenuto che i lavori fossero non solo necessari, ma anche funzionali alla protezione dell'intero edificio.
In ogni caso lo stesso giudice ha qualificato il vespaio come bene comune ai sensi dell'art. 1117 c.c., smentendo la tesi del condominio, secondo cui tale manufatto sarebbe stato un bene privato al servizio esclusivo dell'unità immobiliare.
Il Tribunale ha quindi condannato il condominio al rimborso delle spese sostenute dal condomino, da ripartire secondo i millesimi di proprietà, oltre al pagamento delle spese legali. La Corte di Appello ha dato ragione al condominio.
I giudici di secondo grado hanno affermato che solo la realizzazione del nuovo pozzetto di raccolta e una pompa di sollevamento costituiscono interventi funzionali alla tutela dell'intero edificio, in quanto integrano o migliorano il sistema condominiale già esistente.
Per questo motivo, ha ritenuto che le relative spese debbano essere ripartite tra tutti i condomini su base millesimale, come previsto dall'art. 1123 c.c. Diversamente, la Corte ha escluso la condominialità del vespaio realizzato sotto l'appartamento, ritenendolo un manufatto privato, privo di funzione comune, destinato esclusivamente a migliorare le condizioni abitative dell'unità immobiliare interessata. Ha quindi negato il diritto al rimborso delle spese sostenute per tale intervento.
Riflessioni conclusive
Il condomino che, in assenza di autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, anticipa spese urgenti per la conservazione delle parti comuni, ha diritto al rimborso ex art. 1134 c.c., purché dimostri che le opere, per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi o alla cosa comune, dovevano essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini.
Si ricorda che l'urgenza degli interventi di conservazione della cosa comune, ai fini del rimborso delle spese anticipate dal condomino ex art. 1134 c.c., ricorre quando, secondo un comune metro di valutazione, detti interventi appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune o ove siano connessi alla necessità di evitare che la cosa comune arrechi a terzi o alla stabilità dell'edificio un danno ragionevolmente imminente, ovvero in presenza della necessità di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità (Trib. Taranto 2 dicembre 2024, n. 2896).
Alla luce di tale principio è stato affermato che, ai sensi dell'art. 1134 c.c., il condomino che anticipa spese per la realizzazione di una vasca di raccolta e l'installazione di pompe di sollevamento ha diritto al rimborso, purché sia provata l'effettiva urgenza, la funzione condominiale dell'intervento e l'impossibilità di attendere delibere assembleari; in caso di allagamenti ripetuti e inadeguatezza dell'impianto fognario, l'urgenza però è configurabile (Cass. civ., sez. II, 21/03/2016, n. 5548). Nella vicenda esaminata, la mancanza dei presupposti richiesti dall'art. 1134 c.c. è emersa con chiarezza.
Le infiltrazioni d'acqua sono state rilevate esclusivamente in concomitanza con i lavori di ristrutturazione dell'appartamento, eseguiti a distanza di molti anni dall'acquisto. Solo a seguito della rimozione integrale del pavimento è stato possibile constatare la presenza di umidità diffusa, che interessava anche le murature perimetrali, risultate fortemente imbibite.
In ogni caso, il vespaio realizzato non ha dimostrato di apportare alcun beneficio all'intera collettività condominiale, risultando invece destinato esclusivamente a svolgere una funzione di isolamento e separazione tra il piano di sedime e la soletta inferiore dell'appartamento degli attori (Cass. civ., sez. II, 28/03/2025, n. 8252).
