Il cavedio, quale bene comune destinato esclusivamente a garantire aria e luce ai locali circostanti, non può essere trasformato in vano di servizio privato. È quanto ha affermato la Corte di Appello di Catania nella sentenza n. 387 del 17 marzo 2026.
La vicenda
La vicenda prende forma all'interno di un condominio, dove un piccolo cavedio (il classico pozzo luce che garantisce aria e illuminazione agli ambienti interni) diventa il fulcro di una disputa tra il proprietario del piano terra e il condomino con appartamento al primo piano. Quest'ultimo si rivolgeva al Tribunale, lamentando che, da anni, il vicino del piano terra aveva trasformato il cavedio in una sorta di ripostiglio/lavanderia, collocandovi lavatrice, caldaia, detersivi, stendibiancheria, scarpe e vari oggetti personali. Una situazione che, a parere dell'attore, alterava la funzione naturale del cavedio e produceva rumori ed effluvi percepiti nelle stanze che vi si affacciavano (due camere da letto e un bagno).
Nell'atto introduttivo, l'attore denunciava una vera e propria occupazione abusiva della cosa comune, sostenendo che l'uso esclusivo del cavedio impediva agli altri condomini un godimento paritetico e violava le regole della civile convivenza. Di conseguenza chiedeva al Tribunale che fosse accertata la natura comune del bene e che il vicino fosse condannato a liberare detto spazio condominiale.
Il convenuto si costituiva tardivamente e si difendeva sostenendo di aver acquisito per usucapione ventennale l'uso esclusivo del cavedio.
Il Tribunale dichiarava l'eccezione inammissibile perché proposta oltre i termini dell'art. 167 c.p.c., e accoglieva la domanda dell'attore. Il giudice di primo grado ordinava perciò al proprietario del piano terra di rimuovere tutti gli oggetti e cessare l'uso esclusivo dello spazio.
La causa approdava in appello. L'erede del convenuto contestava la decisione sostenendo, da un lato, che non vi era prova delle immissioni lamentate; dall'altro, che l'art. 1102 c.c. consente un uso più intenso della cosa comune, purché non impedisca agli altri condomini di trarne utilità. L'appellante faceva notare che il cavedio serve solo a dare aria e luce e la presenza di oggetti "poggiati a terra" non comprometteva tale funzione.
La decisione della Corte di Appello
La Corte di Appello ha dato ragione al condomino del primo piano.
I giudici di secondo grado hanno notato innanzitutto che la domanda originaria non si fondava solo sulle immissioni, ma soprattutto sulla trasformazione stabile del cavedio in un ambiente accessorio dell'appartamento del piano terra. Una trasformazione che, di per sé, integrava un uso alterato e non consentito della cosa comune.
La Corte ha ricordato che, a differenza del cortile, che può avere destinazioni ulteriori (accesso, sosta temporanea), il cavedio non tollera usi diversi da quello ventilante‑illuminante. Non è quindi ammissibile introdurvi arredi, elettrodomestici o oggetti che lo trasformino in un vano di servizio privato.
In altre parole, secondo i giudici di secondo grado costituisce mutamento di destinazione ogni intervento che indirizza la funzione della cosa comune a vantaggio di beni esclusivi del condomino, anche quando la natura materiale del bene rimane invariata. Di conseguenza, la Corte di Appello ha ritenuto irrilevante accertare se le immissioni fossero state provate, poiché l'abuso risultava già integrato dalla trasformazione del cavedio in un vano privato, del tutto incompatibile con la sua funzione originaria.
L'appello è stato quindi rigettato.
Considerazioni conclusive
Secondo la giurisprudenza consolidata, ai fini dell'inclusione tra le parti comuni indicate dall'art. 1117 c.c., è considerato "cortile" qualsiasi area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di uno o più edifici, destinata a fornire luce e aria agli ambienti circostanti o anche solo a consentirne l'accesso (Cass. n. 3739/2018). Allo stesso regime del cortile, espressamente menzionato dall'art. 1117 c.c., n. 1, tra i beni comuni, salvo diverso titolo, è sottoposto anche il cavedio, chiamato talvolta chiostrina, vanella o pozzo luce. Si tratta di un cortile di dimensioni ridotte, delimitato dai muri perimetrali e dalle fondamenta dell'edificio, destinato prevalentemente a garantire aria e luce a locali secondari come bagni, disimpegni e servizi (Cass. n. 1615/2024).
La presunzione di comunione non viene meno, in assenza di un titolo contrario, solo perché il cavedio è accessibile esclusivamente da un appartamento o perché un condomino vi ha installato impianti a servizio della propria unità. Tali circostanze, pur generando un'utilità particolare per quel proprietario, non sono sufficienti a modificare la destinazione naturale del cavedio né a trasformarlo in bene ad uso esclusivo (Cass. n. 23316/2020).
In ogni caso, anche per il cavedio, si può affermare che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune in maniera più intensa rispetto agli altri, purché non vengano superati i limiti di cui all'art. 1102 c.c. consistenti nel divieto di ciascun partecipante di alterare la destinazione della stessa e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto (Trib. Verbania n. 20/2025).
Tuttavia, l'uso della cosa comune, ex art. 1102 c.c., non può estendersi sino ad attrarre la cosa comune o una parte di essa nell'orbita della propria disponibilità esclusiva del singolo condomino e di sottrarla in tal modo alla possibilità di godimento degli altri condomini (Cass. n.15705/2017).
L'art. 1102 c.c. consente un uso più intenso della cosa comune, ma solo se tale uso rafforza o agevola la destinazione tipica del bene.
In altre parole, la legittimità di un cosiddetto uso più intenso da parte del singolo condomino rimane sempre subordinata alla condizione che tale uso renda più intensa la destinazione principale (o una delle destinazioni sussidiarie) proprie della cosa comune, senza introdurre una diversa e ulteriore destinazione estranea alle sue funzioni tipiche. Così, i cavedi non possono essere trasformati in ripostigli, lavanderie o locali di servizio, perché ciò altera la loro destinazione naturale e viola l'art. 1102 c.c., indipendentemente dall'esistenza di immissioni moleste.
