L'art. 1117 c.c. contiene un elenco non esauriente di beni comuni all'interno del condominio. Il titolo costitutivo potrebbe prevederne altri, oppure sottrarre alcuni di quelli enucleati nell'articolo de quo per attribuirli alla proprietà esclusiva di uno o più condòmini.
È quindi normale che la predetta disposizione normativa non individui ogni parte comune del condominio. È ciò che accade con il cavedio.
Secondo la giurisprudenza «il cavedio - talora denominato chiostrina, vanella o pozzo luce - è un cortile di piccole dimensioni, circoscritto dai muri perimetrali e dalle fondamenta dell'edificio comune, destinato prevalentemente a dare aria e luce a locali secondari (quali ad esempio bagni, disimpegni, servizi), e perciò sottoposto al medesimo regime giuridico del cortile, espressamente contemplato dall'art. 1117, n. 1 cod. civ. tra i beni comuni, salvo specifico titolo contrario» (Cass., 16 febbraio 2023, n. 4865).
La Suprema Corte (Cass., 1° agosto 2014, n. 17556) ha confermato come la natura comune del cavedio o pozzo luce posto nell'edificio condominiale discenda dalla prevalente destinazione di dare aria e luce a locali secondari (talvolta, anche quella di convogliare gli sfiati dei vari locali privati dei singoli condòmini o anche di permettere il passaggio e l'ispezione di varie tubature).
In questo senso anche la giurisprudenza meno recente: il cavedio o pozzo luce, essendo destinato prevalentemente a dare aria e luce a locali secondari (quali ad esempio bagni, disimpegni, servizi), è sottoposto al medesimo regime giuridico del cortile, che, per espressa previsione legislativa, è un bene condominiale (Cass., 7 aprile 2000, n. 4350).
D'altra parte, è la stessa giurisprudenza a fornire una definizione piuttosto ampia di cortile. Così la Suprema Corte: «il cortile, tecnicamente, è l'area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti.
Ma avuto riguardo all'ampia portata della parola e, soprattutto, alla funzione di dare aria e luce agli ambienti che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell'edificio - quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi - che, sebbene non menzionati espressamente nell'art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione» (Cass., 9 giugno 2000, n. 7889).
Orbene, seppur non specificatamente elencato tra i beni previsti dall'art. 1117 c.c., il cavedio, salvo titolo contrario, va annoverato tra i beni comuni essendo, per attitudine funzionale, al servizio o al godimento dell'intera collettività condominiale poiché collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei condòmini, in rapporto con queste da accessorio a principale (Trib. Roma, 29 dicembre 2025, n. 18115).
Il cavedio deve essere considerato condominiale anche se si viene a creare successivamente, ad esempio a seguito di intervento di sopraelevazione dell'edificio.
In altre parole, il cavedio è sempre condominiale, sia che esista fin dall'inizio sia che si costituisca per la sopraelevazione degli edifici che lo circondano, a meno che il titolo non stabilisca il contrario.
Sempre secondo i giudici (Cass., 4 ottobre 2004, n. 19829), la natura condominiale del cavedio sorge automaticamente anche quando, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni, gli edifici appartenevano tutti ad un unico proprietario che poi, in un secondo momento, ha deciso di vendere a terze persone.
In ragione di tale decisione, la struttura diviene condominio e, con essa, il cavedio, che quindi diventa bene comune, a meno che, lo si ripete, non vi sia espressa previsione contraria nell'atto di acquisto o nel contratto.
Insomma: la presunzione di condominialità del cavedio può essere vinta solamente dal titolo contrario, per tale dovendosi intendere l'atto (o il fatto, come ad esempio l'usucapione) che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali.
In quanto bene comune, al cavedio vanno applicate tutte le disposizioni del codice che ne regolano l'uso e la ripartizione delle spese.
Così, ai sensi dell'art. 1102 c.c., ciascun condomino può legittimamente utilizzarlo anche per scopi egoistici, ovvero con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, senza pregiudizio per la stabilità e il decoro architettonico dell'edificio, consentendo il pari uso e senza alterarne la destinazione.
Non è invece tenuto a pagare le spese riguardanti il cavedio il condomino che non trae alcun beneficio da esso e che non può nemmeno raggiungerlo.
Tanto è stato stabilito dalla giurisprudenza (Trib. Genova, 20 gennaio 2011), secondo cui le spese di manutenzione del cavedio non possono essere poste a carico dei condòmini proprietari di un'unità immobiliare non collegata né collegabile al medesimo.
Alla luce di tale principio, i giudici di merito hanno escluso che il proprietario del locale che non è in alcun modo collegato né collegabile con il cavedio debba partecipare alle spese di manutenzione della pavimentazione dello stesso, atteso che da esso non trae alcuna utilità, ex art. 1123, ultimo comma, c.c.
