Condizionatori sulla facciata condominiale e decoro: ecco quando la rimozione non è dovuta

L'installazione di unità esterne di condizionatori (e apparecchi affini) sulle facciate condominiali interseca, sul piano civilistico, i limiti dell'uso della cosa comune (art. 1102 c.c.) e, quando viene prospettata una lesione estetica o funzionale dell'edificio, anche il perimetro applicativo dell'art. 1120 c.c. in tema di decoro architettonico.

Con la sentenza n. 466 del Tribunale di Salerno del 27 gennaio 2026 è stata confermata la legittimità di una delibera che autorizzava l'apposizione, sul muro posteriore nord dello stabile, di sei motori esterni dei condizionatori, una pompa di calore e un apparecchio indicato negli atti come "calido" da 300 litri, valorizzando sia il rispetto dei limiti dell'art. 1102 c.c. sia l'assenza di pregiudizio al decoro architettonico.

La vicenda

L'impugnazione riguardava la delibera assembleare del 30 giugno 2020, assunta (per quanto risulta in motivazione) con voto favorevole di condomini rappresentanti 612,67 millesimi, con cui era stata autorizzata una condomina a installare sulla facciata posteriore nord dello stabile sei motori esterni dei condizionatori, una pompa di calore e un "calido" da 300 litri.

I proprietari impugnanti deducevano, in sintesi, che l'intervento:

"avendo autorizzato l'installazione di macchinari numerosi e voluminosi sul lato nord del fabbricato condominiale in spregio del decoro architettonico dello stesso, perché comprometteva l'uso del bene [...] per tutti gli altri condomini, nonché per essere stata assunta in violazione del quorum deliberativo necessario".

La domanda era impostata chiedendo la declaratoria di nullità e/o annullabilità per violazione degli artt. 1102, 1120 e 1136 c.c. (oltre alle doglianze collegate ai vincoli della Soprintendenza).

Le ragioni della decisione

La domanda è stata rigettata.

In via preliminare è stata accolta l'eccezione di carenza di legittimazione attiva di una delle parti impugnanti, in quanto titolare di mero diritto di abitazione: la motivazione collega la legittimazione all'impugnazione ex art. 1137 c.c. allo status di condomino, inteso come titolarità del diritto di proprietà sull'unità immobiliare.

Quanto al merito, la motivazione ricostruisce anzitutto il quadro sull'invalidità delle delibere, distinguendo tra nullità e annullabilità (con richiamo, tra l'altro, a Cass., S.U., n. 4806/2005 e Cass., sez. II, n. 17014/2010), e ricordando il termine decadenziale ex art. 1137 c.c. per le delibere annullabili.

Sui limiti dell'art. 1102 c.c., il Tribunale premette che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune anche per fini esclusivi purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri un pari uso. Sul significato del "pari uso" viene precisato che esso non richiede un uso identico e simultaneo, ma la non sottrazione apprezzabile della possibilità di analogo godimento, anche solo potenziale; viene richiamata, sul punto, anche Cass., sez. II, ord. 13 luglio 2017, n. 17400 (sull'illegittimità dell'installazione che, per dimensioni e modalità, impedisca agli altri condomini il pari uso).

Il Tribunale richiama poi espressamente i principi di legittimità secondo cui:

"I limiti posti dall'art. 1102 c.c. all'uso della cosa comune da parte di ciascun condòmino, ossia il divieto di alterarne la destinazione e l'obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri comproprietari, non impediscono al singolo condomino, se rispettati, di servirsi del bene anche per fini esclusivamente propri e di trarne ogni possibile utilità" (Cass., sez. II, 6 marzo 2019, n. 6458; in termini Cass., sez. II, 2 settembre 2020, n. 18191), aggiungendo che ciascun condomino può trarre utilità dalla cosa comune purché restino fermi i limiti di destinazione e pari uso (Cass., sez. II, 16 luglio 2004, n. 13261; Cass., sez. II, 14 aprile 2015, n. 7466).

Nel caso concreto, sulla base dei grafici e della documentazione depositata, è stato ritenuto accertato che le unità esterne autorizzate occupavano una superficie non significativa di due facciate e che l'installazione consentiva agli altri condomini di collocare analoghi impianti senza interferenze. Da qui la conclusione, testualmente riportata:

"Quindi ad avviso del Tribunale non emerge la violazione dell'art. 1102 c.c. in quanto l'intervento autorizzato dall'assemblea non altera l'equilibrio nel godimento del bene comune."

Sull'art. 1120 c.c. e sul decoro architettonico, la motivazione riporta l'ultimo comma dell'art. 1120 c.c. (oggi comma 4) sui divieti di innovazioni pregiudizievoli, chiarendo che, quanto a stabilità e sicurezza, "nulla è stato dedotto", mentre la censura era incentrata sull'asserita alterazione del decoro architettonico.

Il concetto di decoro viene definito nei termini seguenti:

"Per decoro architettonico del fabbricato, ai fini della tutela prevista dall'art. 1120 c.c., deve intendersi l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti dell'edificio, nonché all'edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata, armonica fisionomia senza che occorra che si tratti di edifici di particolare pregio artistico" (con richiamo, tra le altre, a Cass. 23.10.1993 n. 10513; Cass. 7.12.1994 n. 10507; Cass. 8.6.1995 n. 6496; in termini Cass. 14.12.2005 n. 27551; Cass. 16.01.2007 n. 851).

Nel caso di specie, la motivazione valorizza, tra gli elementi rilevanti:

"risulta depositata specifica autorizzazione della Soprintendenza dell'11.2.2020 e quindi antecedente alla delibera".

Inoltre viene affermato, con formula testuale, che:

"il richiamo all'art. 1120 c.c. appare poco pertinente in quanto la norma si riferisce alle innovazioni 'dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni'. Nel caso in esame invece viene in rilievo l'utilizzo del bene comune da parte del singolo condomino per il perseguimento di un interesse personale e non condominiale."

Nel solco di tale ricostruzione, viene richiamato anche un orientamento di merito per cui l'approvazione assembleare, come valutazione discrezionale dell'assemblea, può costituire "elemento quantomeno indiziario" dell'assenza di lesione al decoro (Trib. Torino, 9.1.2008, n. 167). La conclusione sul punto è netta:

"In ragione di quanto esposto non sussiste alcuna lesione del decoro architettonico conseguente all'apposizione dei sei motori per il condizionamento."

Le spese sono state infine integralmente compensate, in ragione della "non uniformità di orientamenti giurisprudenziali sulla questione trattata" e della peculiarità della controversia.

I riferimenti giurisprudenziali richiamati in motivazione

Cass., S.U., 7 marzo 2005, n. 4806; Cass., sez. II, 23 luglio 2010, n. 17014 (nullità/annullabilità delle deliberazioni).
Cass., 14 novembre 1999, n. 14037; Cass., 19 marzo 2010, n. 6714 (legittimazione e profili processuali richiamati in motivazione).
Cass., sez. II, ord. 13 luglio 2017, n. 17400 (installazione illegittima se impedisce il pari uso per dimensioni e modalità).
Cass., sez. II, 6 marzo 2019, n. 6458; Cass., sez. II, 2 settembre 2020, n. 18191 (uso più intenso e "pari uso" ex art. 1102 c.c.).
Cass., sez. II, 16 luglio 2004, n. 13261; Cass., sez. II, 14 aprile 2015, n. 7466 (limiti dell'uso individuale delle cose comuni).
Cass., 23 ottobre 1993, n. 10513; Cass., 7 dicembre 1994, n. 10507; Cass., 8 giugno 1995, n. 6496; Cass., 14 dicembre 2005, n. 27551; Cass., 16 gennaio 2007, n. 851 (definizione di decoro architettonico).
Trib.
Torino, 9 gennaio 2008, n. 167 (approvazione assembleare come elemento indiziario sull'assenza di lesione al decoro).

Riferimenti esterni utili per l'inquadramento (orientamenti conformi e letture più restrittive)

La motivazione si colloca nel filone che tende a ricondurre l'apposizione di unità esterne, quando contenuta e non preclusiva del pari uso, all'uso consentito della cosa comune.

In questa direzione si rinvengono ulteriori arresti (di portata generale, ma sempre dipendenti dall'accertamento in fatto su ingombro, impatto e possibilità di uso analogo): ad esempio, è stato affermato che il singolo può installare un impianto di condizionamento sulle parti comuni senza necessità di autorizzazione assembleare purché l'opera non comporti modificazioni/alterazioni della destinazione e non impedisca agli altri il pari uso ; e che l'assemblea, quando interviene, può anche limitarsi a "regolamentare" l'uso del bene comune, restando centrale la verifica dei limiti dell'uso ex art. 1102 c.c. .

In ambito di merito, si segnalano decisioni che confermano, con accertamenti in fatto, la legittimità della permanenza dei motori in facciata in assenza di lesione significativa del decoro e di compressione del pari uso, come nel caso deciso dal Tribunale di Pavia (11 novembre 2020, n. 1070) e, con riguardo al peso delle preesistenze impiantistiche sulla valutazione del decoro, dal Tribunale di Roma (4 agosto 2016, n. 15738) .

Non mancano, però, letture più restrittive quando l'occupazione diventa rilevante e l'opera incide in modo apprezzabile sull'utilizzo della parte comune o sull'impatto visivo: in questa prospettiva, ad esempio, un provvedimento di merito ha ordinato la rimozione di un motore di grandi dimensioni collocato nel cortile comune, ritenendo che l'ingombro fisso escludesse/limitasse l'uso della porzione comune e che l'opera impattasse visivamente sulla facciata interna .

Considerazioni conclusive

Contesto fattuale del caso. L'autorizzazione assembleare riguardava un'installazione multipla (sei unità esterne, pompa di calore e apparecchio da 300 litri) su facciata posteriore nord; la motivazione ha ritenuto, sulla base dei grafici, che l'occupazione fosse non significativa rispetto alle superfici comuni e che residuasse una concreta possibilità per gli altri partecipanti di installare analoghi impianti senza interferenze.

Fondamento normativo applicato. La conferma della delibera poggia sull'art. 1102 c.c., interpretato nel senso che il condomino può trarre utilità anche esclusiva dalla cosa comune quando:

(i) non ne alteri la destinazione
(ii) non sottragga agli altri, in modo apprezzabile, la possibilità di analogo godimento.

Quanto al decoro, la motivazione utilizza la nozione elaborata dalla giurisprudenza di legittimità e conclude per l'assenza di lesione; in tale giudizio viene anche valorizzata la presenza dell'autorizzazione della Soprintendenza dell'11 febbraio 2020, antecedente alla delibera, come elemento coerente con la regolarità dell'intervento rispetto ai vincoli richiamati in causa.

In termini operativi, l'impostazione è in linea con contributi che, in fattispecie analoghe, riconducono l'installazione dei motori al perimetro dell'uso consentito della cosa comune, talvolta anche senza preventiva autorizzazione assembleare, fermo restando che la tutela del decoro e del pari uso richiede una verifica rigorosa in concreto . Per approfondimenti su casi simili e relativi criteri di valutazione si vedano:

Resta fermo che una diversa conclusione può imporsi quando, per dimensioni, collocazione o modalità esecutive, l'impianto determini un'occupazione stabile apprezzabile, interferisca realmente con la possibilità altrui di uso analogo o produca un impatto estetico concretamente incidente sull'armonica fisionomia dell'edificio: in tali ipotesi, la domanda di rimozione e/o l'impugnazione della delibera possono trovare spazio, secondo la ricostruzione rimessa (anche qui) all'accertamento in fatto.

**Questo commento è stato redatto con il supporto dell’intelligenza artificiale. Può contenere imprecisioni, incompletezze o interpretazioni semplificate.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.