La maggioranza in condominio non sempre è sufficiente a legittimare un deliberato. Per alcune votazioni, infatti, occorre un consenso alquanto qualificato, quasi al limite dell'unanimità dei proprietari dell'edificio. In caso contrario, la decisione sarebbe viziata e l'annullamento sarebbe una conseguenza quasi inevitabile.
È accaduto qualcosa di simile anche nel caso sottoposto all'attenzione del Tribunale di L'Aquila ed appena risoltosi con la sentenza n. 323 del 25 febbraio 2026. In particolare, l'oggetto del contendere era stata un'assemblea del giugno del 2023 con la quale il consesso aveva deciso di concedere in comodato gratuito il cortile del fabbricato ai titolari del ristorante posto al pian terreno. Il ristorante, quindi, aveva potuto posizionare i tavolini ed accogliere i clienti. Inoltre, il cortile era concesso solo per il periodo estivo e per un orario giornaliero ridotto alle ore pomeridiane e serali.
Ebbene, la decisione presa con una maggioranza di 6 condòmini su 9 che rappresentavano ben 852 millesimi era impugnata da un condòmino. Secondo la tesi attorea, era stata mutata la destinazione d'uso del cortile condominiale. Per questa ragione sarebbe stata necessaria un'approvazione con una maggioranza ben più ampia. Per tali motivi, il deliberato doveva essere annullato.
Pertanto, a chi avrà dato ragione l'ufficio abruzzese? Con la concessione in uso del cortile comune al ristorante al pian terreno si modifica la destinazione del bene? Non ci resta che scoprire qual è stata la risposta.
Modifica della destinazione d'uso di un bene condominiale: quale maggioranza?
La modifica della destinazione d'uso di un bene condominiale deve avvenire nel rispetto del dettato di cui all'art. 1117 ter cod. civ. «Per soddisfare esigenze di interesse condominiale l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni. La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione. La convocazione dell'assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso. La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi. Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterino il decoro architettonico».
La norma appena riportata dimostra, chiaramente, che la modifica della destinazione di un bene comune deve avvenire nel rispetto di presupposti ben rigorosi e con il consenso di una maggioranza abbastanza qualificata, cioè pari ai 4/5 dei proprietari dell'edificio (per un approfondimento, si veda quando trova applicazione questa norma).
Pertanto, se nel caso della concessione del cortile al ristorante fosse stata riconosciuta la modifica della destinazione del bene, la maggioranza del 66% (6 su 9 proprietari) con la quale si era espresso il consesso, non sarebbe stata sufficiente e il deliberato sarebbe stato annullabile.
La concessione gratuita in uso del cortile comune al ristorante al pian terreno non corrisponde a un interesse comune e limita il diritto degli altri
Nel condominio in commento, il comodato del cortile comune era stato concesso a titolo gratuito a favore del ristorante posto al pian terreno del palazzo. L'uso del cortile era stato, quindi, sottratto ai vari condòmini, seppur per una parte e per un periodo ed un orario limitati. Inoltre, essendo avvenuta a titolo gratuito, la concessione non corrispondeva ad un interesse del condominio, ma semmai rispondeva ad un'esigenza del singolo.
Insomma, c'erano tutti i presupposti per individuare, nel caso concreto, una modifica della destinazione d'uso del bene che diventava, seppur parzialmente, il luogo di accoglienza degli avventori del ristorante. In ragione di ciò, la maggioranza con la quale era stata disposta non era stata sufficiente. Pertanto, il deliberato doveva essere annullato.
Sono state queste le ragioni per le quali il Tribunale di L'Aquila ha accolto il ricorso condannando, altresì, il condominio soccombente al pagamento delle spese di giudizio.
Considerazioni conclusive
La sentenza del Tribunale di L'Aquila conferma che la modifica della destinazione d'uso del cortile non può essere consentita senza il consenso della dovuta maggioranza dei 4/5 dei proprietari del fabbricato.
Nel caso concreto, inoltre, la decisione è apparsa in linea con la giurisprudenza di legittimità in una circostanza analoga «il conduttore di un'unità immobiliare compresa in un edificio condominiale può, al pari del proprietario, godere delle relative parti comuni ed anche, eventualmente, modificarle, purché in funzione del godimento o del miglior godimento dell'unità immobiliare oggetto primario della locazione (limite cd. interno) e sempre che non risulti alterata la destinazione di esse, né pregiudicato il paritario uso da parte degli altri condomini (limite cd. esterno) (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 14598 del 26/05/2021)».
Dalle circostanze di causa, infatti, è emerso abbastanza chiaro che la concessione del cortile pregiudicasse il pari diritto altrui ed alterasse la normale destinazione del bene.
Per cui la decisione appare condivisibile.
