L'apertura di un ristorante nei locali al piano terra di un caseggiato viene sempre vista con preoccupazione dai condomini che temono venga compromessa la qualità della vita condominiale. Per fermare questa iniziativa i condomini possono arrivare a richiedere l'intervento del Comune per presunte irregolarità dal punto di vista urbanistico ed edilizio dei locali del condomino-ristoratore e/o per inosservanza delle prescrizioni del D.M. n. 564/92. A tale proposito si segnala la sentenza del Tar Lazio n. 15492 del 31 luglio 2024.
Apertura di ristorante in condominio e obbligo del Comune di verifica del rispetto delle norme in tema di sorvegliabilità dei locali adibiti a pubblici esercizi. Fatto e decisione
In un caseggiato, una condomina, titolare di diverse unità immobiliari all'interno dello stabile realizzava, tra il 2002 e il 2005, la fusione, mediante demolizione del solaio e la realizzazione di una scala interna, di un locale commerciale al piano terra, con il sovrastante appartamento del primo piano, variandone la destinazione d'uso da "uffici e studi professionali" a "commerciale".
Gli altri condomini si opponevano tempestivamente alla realizzazione di tale intervento, in ragione del possibile pregiudizio per la statica dell'edificio e del contrasto del cambio di destinazione d'uso dell'appartamento sovrastante con i divieti posti dal regolamento condominiale che vietava espressamente di "destinare qualsiasi locale ad uso ufficio od esercizi pubblici rumorosi, insalubri, emananti esalazioni sgradevoli o nocive o di funzionamento notturno… e di fare dell'appartamento un uso contrario alla tranquillità, all'igiene, alla decenza ed al buon nome dell'intero fabbricato".
Successivamente, allo scopo di consentire l'avvio di un'attività di ristorazione, la stessa condomina intraprendeva nuovi lavori di demolizione e di ristrutturazione nel medesimo locale risultante dalla fusione delle due unità immobiliari.
Il condominio invitava la proprietaria dei locali a rispettare il regolamento condominiale e a non far avviare attività commerciali vietate all'interno dell'appartamento.
Non avendo ottenuto alcun riscontro, il condominio si rivolgeva all'amministrazione pubblica, lamentando l'irregolarità dal punto di vista urbanistico ed edilizio, la violazione delle disposizioni del regolamento di condominio e il pregiudizio patrimoniale e non patrimoniale arrecato ai condomini.
La Direzione Tecnica Urbanistica, con apposita nota, confermava la corrispondenza tra lo stato dei luoghi e i lavori iniziati rispetto a quanto rappresentato nella C.I.L.A., escludendo irregolarità dal punto di vista edilizio; in ogni caso sosteneva che l'accertamento dell'eventuale violazione di norme del regolamento condominiale non spettava all'amministrazione.
Con ulteriore nota l'autorità comunale relativamente alla denunciata inosservanza del D.M. n. 564/92, recante "Regolamento concernente i criteri di sorvegliabilità dei locali adibiti a pubblici esercizi per la somministrazione di alimenti e bevande", invitava la collettività condominiale a rivolgersi agli organi di pubblica sicurezza competenti.
Il condominio ricorreva al Tar facendo presente che l'appartamento sito al primo piano aveva ricevuto una destinazione commerciale in virtù di un provvedimento di condono che ritenevano invalido; inoltre sosteneva che il Comune avrebbe dovuto tenere in debita considerazione la violazione delle norme del regolamento di condominio, in quanto la giurisprudenza, in sede di procedimento amministrativo, tiene conto anche dei conflitti tra privati, che l'amministrazione ha il dovere di comporre. Il Tar ha ritenuto legittime le opere della condomina e valido il provvedimento di condono.
In relazione alla violazione del regolamento ha evidenziato che esula dalle competenze dell'amministrazione la verifica di eventuali violazioni commesse nei rapporti tra comproprietari.
Tuttavia, non ritenendo condivisibile quanto affermato dall'amministrazione, i giudici amministrativi hanno sottolineato l'obbligo per l'amministrazione resistente di dar seguito alla segnalazione del condominio di effettuare le opportune verifiche circa il rispetto di tutte le disposizioni del D.M. n. 564/92 (sorvegliabilità del locale) e di eventualmente intervenire esercitando i propri poteri inibitori o conformativi.
Considerazioni conclusive
I giudici amministrativi hanno messo in rilievo che i locali adibiti ad esercizi di somministrazione di alimenti e bevande devono rispettare i criteri di sorvegliabilità dei locali di cui al Decreto del Ministro dell'interno 17 dicembre 1992, n. 564 (Regolamento concernente i criteri di sorvegliabilità dei locali adibiti a pubblici esercizi per la somministrazione di alimenti e bevande).
Secondo tali indicazioni normative, tra l'altro, le porte o altri ingressi devono consentire l'accesso diretto dalla strada, piazza o altro luogo pubblico e non sono utilizzati per l'accesso ad abitazioni private e non sono direttamente ed integralmente visibili dalla strada, piazza o altro luogo pubblico, anche nel caso di locali parzialmente interrati.
Il condominio quindi può pretendere che il Comune svolga il doveroso espletamento delle attività di controllo sull'osservanza da parte del del ristorante aperto nei locali di un condomino delle prescrizioni intese ad assicurare la sorvegliabilità esterna ed interna, nonché l'accessibilità ai locali adibiti alla pubblica somministrazione di alimenti e bevande (Tar Campania 26 agosto 2015, n. 4270).
Al contrario il condominio non può pretendere che l'Autorità Comunale valuti le violazioni delle norme del regolamento condominiale. Il Comune infatti non può sostituirsi al giudice civile e il suo potere, al pari di quello esercitato in sede inibitoria, deve sempre collegarsi al riscontro di profili d'illegittimità dell'attività per contrasto con leggi, regolamenti, piani, programmi e regolamenti edilizi, mentre non può essere esercitato a tutela di diritti di terzi non riconducibili a quelli connessi con interessi di natura pubblicistica (Consiglio di Stato 24 febbraio 2022, n. 1302).
