La mera scoperta, dopo la stipula di un preliminare, di una relazione tecnica che segnali vulnerabilità potenziali dell'edificio, senza attestare situazioni di pericolo attuale né incidere sulla piena commerciabilità dell'immobile, non legittima il promissario acquirente a recedere dal contratto né a imputare al venditore una violazione dei doveri di correttezza e buona fede nelle trattative. È quanto ha affermato il Tribunale di Napoli nella sentenza n. 3158 del 25 febbraio 2026.
La vicenda
La vicenda è iniziata quando il promissario acquirente di un appartamento in condominio, dopo la sottoscrizione della proposta d'acquisto, veniva a conoscenza di informazioni che riteneva decisive e potenzialmente idonee a giustificare il recesso. In particolare si rendeva conto dell'inesistenza di un posto auto esclusivo, che nell'annuncio era indicato come "posto auto condominiale", e della presenza di presunti gravi vizi strutturali dell'edificio, emersi da una relazione tecnica commissionata dal condominio alcuni anni prima.
Alla luce di quanto sopra, il promissario acquirente citava in giudizio sia la promittente venditrice sia l'agenzia immobiliare, chiedendo al Tribunale di accertare e dichiarare la legittimità del recesso esercitato rispetto alla proposta/accettazione di acquisto, recesso che riteneva giustificato dall'inadempimento di entrambe le resistenti. Conseguentemente domandava la condanna delle convenute alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria, pari a € 20.000,00, ai sensi dell'art. 1385 c.c. In via subordinata, chiedeva dichiararsi la risoluzione del contratto per vizi occulti dell'immobile e, in ulteriore subordine, l'annullabilità o nullità della proposta con conseguente inefficacia, sempre con condanna delle resistenti alla restituzione del doppio della caparra. Infine, domandava accertarsi che nulla fosse dovuto all'agenzia immobiliare a titolo di compensi o provvigioni.
La venditrice, invece, sosteneva che nessun inganno era stato posto in essere: il posto auto era chiaramente indicato come condominiale, e la relazione tecnica non evidenziava pericoli attuali né impedimenti alla commerciabilità dell'immobile. L'agenzia immobiliare, dal canto suo, chiedeva il pagamento della provvigione maturata con l'accettazione della proposta.
La decisione del Tribunale
Il Tribunale ha dato torto al promissario acquirente. Quanto al posto auto, il giudice partenopeo ha chiarito che la dicitura "posto auto condominiale" non può essere intesa come promessa di un diritto esclusivo, ma come semplice facoltà di parcheggio su area comune, tipica dei condomini dotati di spazi destinati alla sosta dei veicoli. In merito ai vizi strutturali, il giudice partenopeo ha notato che la relazione tecnica del 2021, prodotta dal ricorrente, suggeriva interventi di miglioramento statico dell'edificio, costruito negli anni Cinquanta e caratterizzato dalle vulnerabilità tipiche delle strutture dell'epoca. Tuttavia, il Tribunale ha osservato come tale documento non segnalava situazioni di pericolo imminente, né aveva determinato l'adozione di provvedimenti da parte delle autorità o la deliberazione di lavori da parte del condominio. L'immobile risultava pienamente abitabile e commerciabile, come dimostrato dal fatto che tutti gli appartamenti erano regolarmente occupati e che lo stesso tecnico autore della detta relazione aveva acquistato un'unità nello stabile. Le notizie giornalistiche prodotte dal ricorrente, relative a un cedimento verificatosi nel 2016, non avevano alcuna rilevanza, poiché il problema era stato risolto con lavori di ripristino e il certificazione di eliminato pericolo.
Alla luce di tali elementi, il Tribunale ha escluso che ricorressero i presupposti per il recesso o per la risoluzione del contratto. Lo stesso giudice ha osservato che è stato il promissario acquirente a rendersi inadempiente, avendo rifiutato di procedere all'acquisto senza una giustificazione valida. Inoltre ha evidenziato la piena legittimità del recesso esercitato dalla venditrice ai sensi dell'art. 1385, comma 2, c.c., con il correlato diritto di trattenere la caparra confirmatoria di € 10.000,00. È stata accolta la domanda dell'agenzia immobiliare, poiché la provvigione matura nel momento in cui la proposta viene accettata, indipendentemente dall'esito finale della compravendita. Il ricorrente è stato quindi condannato al pagamento di € 17.000,00, oltre accessori.
La decisione si è chiusa con la condanna del ricorrente alle spese di lite, in applicazione del principio di soccombenza.
Considerazioni conclusive
Quando il condominio delibera l'esecuzione di interventi straordinari di manutenzione, ristrutturazione o innovazione sulle parti comuni, il relativo costo dei lavori grava sul soggetto che era proprietario dell'unità immobiliare al momento dell'adozione della delibera, salvo che le parti abbiano pattuito diversamente (Trib. Bari 21 luglio 2025, n. 2887). La delibera decisiva è però quella che determina l'oggetto del contratto di appalto da stipulare con l'impresa prescelta, cioè le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell'opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa, non avendo rilievo, per l'insorgenza del debito di contribuzione, l'esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria. Del resto spesso la questione "lavori straordinari" viene più volte affrontata in assemblea, ma senza che il condominio assuma una decisione concreta. Il potenziale acquirente dovrebbe verificare, prima di firmare una proposta di acquisto presso un'agenzia, consultando le delibere assembleari, se il condominio abbia già discusso o programmato interventi straordinari di manutenzione o lavori di rilevante entità. In assenza di tale verifica preventiva, qualora dopo la firma sulla proposta venisse a conoscenza dell'intenzione dei condomini di procedere a opere straordinarie, non potrebbe imputare al venditore una violazione dei doveri di correttezza e buona fede nelle trattative e nella formazione del contratto, né avanzare pretese risarcitorie. Allo stesso modo, la mera scoperta di una relazione tecnica che evidenzi potenziali criticità strutturali, ma non segnali situazioni di pericolo attuale, né incida sulla piena commerciabilità dell'immobile, non legittima il promissario acquirente a recedere dal contratto né a imputare al promittente venditore e al mediatore una violazione dei doveri di correttezza e buona fede.
