Il promissario acquirente non può recedere dal preliminare per assenza di agibilità se l'immobile è legittimo, sanabile e idoneo all'uso pattuito

L'agibilità di un immobile e la corretta indicazione del titolo edilizio nell'atto di trasferimento sono profili distinti: la prima attiene alla conformità urbanistico-sanitaria e all'idoneità concreta all'uso, la seconda alla validità formale dell'atto ai sensi della normativa vigente. Con la sentenza del 17 giugno 2025, la Corte d'Appello di Venezia (sez. III civile) ha precisato che il promissario acquirente non può recedere dal preliminare per la sola mancanza del certificato di agibilità se l'immobile risulta legittimo, sanabile e concretamente idoneo all'uso pattuito, dovendo le parti mantenere una condotta conforme al principio di buona fede oggettiva sino alla stipula definitiva.

La vicenda

Il 23 dicembre 2020 una società venditrice (promittente) e un privato (promissario acquirente) avevano sottoscritto un contratto preliminare per la vendita di un'unità commerciale al piano terra di un edificio condominiale a Treviso, con versamento di una caparra confirmatoria pari a € 10.000.

Il contratto definitivo era previsto entro il 31 marzo 2021, previa indicazione del notaio da parte dell'acquirente entro il 28 febbraio 2021.

Poco prima della scadenza, il promissario acquirente aveva segnalato presunte difformità edilizie (tra cui altezza interna inferiore ai limiti regolamentari, abbassamento della quota rispetto al piano stradale, apertura abusiva verso altra unità, lavori su muro portante) e comunicato recesso con lettera datata 1 aprile 2021, chiedendo la restituzione del doppio della caparra.

Il Tribunale di Treviso aveva ritenuto l'immobile privo di agibilità e quindi inidoneo all'uso promesso, configurando la fattispecie come vendita di aliud pro alio e condannando la venditrice alla restituzione di € 20.000.

La società aveva proposto appello sostenendo, tra l'altro, che l'immobile fosse conforme ai titoli edilizi (ed in ogni caso sanabile), che le difformità non precludessero l'agibilità e che il comportamento dell'acquirente avesse violato il dovere di buona fede contrattuale.

La decisione

Dopo aver disposto c.t.u. ed acquisito riscontri comunali, la Corte ha integralmente riformato la sentenza di primo grado, attribuendo l'inadempimento al promissario acquirente e riconoscendo alla venditrice il diritto a trattenere la caparra.

Punti chiave della motivazione:

• «La nullità testuale ex art. 46 d.P.R. 380/2001 colpisce gli atti traslativi che non riportano gli estremi veritieri del titolo abilitativo realmente esistente e riferibile all'immobile; la validità del contratto è distinta dal profilo della conformità urbanistica» (in adesione a Cass., S.U., 22 marzo 2019, n. 8230).
• «Le difformità interne, già oggetto di SCIA in sanatoria ex art. 37 d.P.R. 380/2001, non ostacolano il rilascio della segnalazione certificata di agibilità (SCA); l'agibilità risulta dunque ottenibile senza impedimenti di sostanza».
• «Il termine per il definitivo non era essenziale; le parti erano tenute a cooperare secondo buona fede fino al rogito» (richiamata Cass., 27 marzo 2024, n. 8277).
• «Il promissario acquirente non ha indicato il notaio né convocato la controparte per una data certa ed ha esercitato il recesso ante tempus; tale condotta viola il canone di correttezza contrattuale».

La Corte richiama, inoltre, il principio per cui «la mancanza del certificato di abitabilità configura alternativamente l'ipotesi di vendita di "aliud pro alio" qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili, l'ipotesi del vizio contrattuale, sub specie di mancanza di qualità essenziali, qualora le difformità riscontrate siano sanabili, ovvero l'ipotesi dell'inadempimento non grave [...] qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa» (Cass., 2 agosto 2023, n. 23604).

L'accertamento tecnico ha confermato che le difformità erano già state oggetto di SCIA in sanatoria, con sanzione versata, e che «i titoli concessori sopra esaminati hanno "cristallizzato" altezze e quote che si pongono in deroga alla normativa [...] presentati i certificati necessari era da ritenere del tutto verosimile il rilascio del certificato di agibilità»; il Comune ha confermato che «non vi erano particolari difficoltà affinché potesse essere presentata segnalazione certificata di agibilità». La SCA, tuttavia, non era ancora stata presentata alla data della decisione.

Pertanto:

• L'inadempimento è ascrivibile al promissario acquirente;
• La società venditrice trattiene legittimamente la caparra ex art. 1385 c.c.;
• L'acquirente è condannato alle spese processuali per entrambi i gradi e alle spese tecniche (c.t.u. e c.t.p. di parte appellante).

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass., S.U., 22 marzo 2019, n. 8230: nullità "testuale" solo se mancano in atto gli estremi veritieri del titolo abilitativo realmente esistente e riferibile all'immobile; distinto il profilo della conformità urbanistica.
• Cass., 2 agosto 2023, n. 23604: assenza dell'agibilità rilevante come aliud pro alio solo se insanabile; altrimenti vizio di qualità o inadempimento non grave per mero ritardo amministrativo.
• Cass., 9 agosto 2024, n. 22656: l'art. 40 l. 47/1985 si applica solo agli atti traslativi (non ai preliminari), potendo la regolarizzazione intervenire prima del definitivo.
• Cass., 27 marzo 2024, n. 8277: buona fede oggettiva quale criterio regolatore dei comportamenti esecutivi fino al rogito.

Considerazioni conclusive

L'obbligo di buona fede permea tutta l'esecuzione del preliminare: se l'immobile è astrattamente conforme ai titoli edilizi e le difformità sono sanabili o già oggetto di regolarizzazione amministrativa, il promissario acquirente non può legittimamente sottrarsi alla stipula adducendo esclusivamente l'assenza della certificazione formale di agibilità. In caso contrario incorrerebbe in inadempimento con conseguenze ex art. 1385 c.c.

Sono tuttavia possibili limiti applicativi: l'indirizzo espresso dalla Corte trova conferma nella giurisprudenza maggioritaria ma potrebbe non valere quando le difformità incidano su elementi strutturali insanabili o quando sussistano vincoli ambientali/igienico-sanitari insuperabili tali da precludere definitivamente l'agibilità.

In tali casi si configurerebbe effettivamente un'ipotesi di aliud pro alio, legittimando il recesso dell'acquirente con diritto alla restituzione del doppio della caparra.

In fase negoziale è quindi opportuno:

• verificare puntualmente natura e sanabilità delle difformità;
• differenziare tra obblighi formali (indicazione titolo edilizio) e sostanziali (conformità urbanistica);
• evitare recesso o rifiuto della stipula se la regolarizzazione è concretamente perseguibile.

In via prudenziale: laddove residuino dubbi sulla possibilità effettiva della sanatoria o sul rilascio dell'agibilità, le parti possono subordinare espressamente nel preliminare la stipula definitiva all'ottenimento della SCA oppure disciplinare contrattualmente gli effetti economici delle eventuali irregolarità residue.

L'approdo interpretativo adottato dalla Corte d'Appello risulta conforme alle più recenti pronunce della Suprema Corte ed alle disposizioni vigenti (artt. 46 d.P.R. 380/2001, art. 1385 c.c., art. 40 l. 47/1985, come interpretati dalla giurisprudenza citata nel provvedimento stesso).

Eventuali eccezioni devono essere valutate caso per caso sulla base delle specifiche caratteristiche urbanistiche e amministrative dell'immobile oggetto del contratto preliminare.